0. 책의 핵심내용
부동산 시장의 사이클을 이해하고 각 단계에 맞는 투자 방법을 적용한다.
1. 주요 내용
Chapter1 부동산 시장의 사이클을 이해하자
정부는 단지 부동산 시장이 급격하게 오르는 것을 원치 않을 뿐
침체를 바라는 것은 아니다.
결국 시장의 침체가 깊어질수록 정부 역시 시장 활성화라는 카드를
고려할 가능성이 높아진다.
다만 그 시기를 언제쯤으로 잡을지 지켜보고 있을 뿐이다.
→ 부동산 가격의 급변은 정부의 입장에서 반가운 일이 아니다.
어느 한쪽으로 치우치게 되는 경우 정부는 활성화 또는 억제책을
사용하게 되며 항상 지나치게 한쪽으로 치우침을 경계해야한다.
입지가 좋은 곳이 꼭 강남만을 지칭하는 것은 아니다.
강남이 가장 특출날 뿐이지 그 외에도 입지가 좋은 곳은
분명히 존재한다.
오히려 엄청난 가격의 강남에 진입할 수 없는 상황이라면
본인의 자금에 맞춰 주변의 대체지역을 선택하는 것도
좋은 방법이다.
→ 강남은 좋은 입지의 표본과 같은 지역으로 누구나
살고싶어하는 지역이다.
수요가 높기에 아무나 강남에 들어갈 수 없지만
나의 상황에 맞는 금액에 맞추어 좋은 입지의 지역의
자산을 취득하면 된다.
나의 자산상황, 그리고 가격이 저평가된 좋은 자산을
찾을 수 있는 실력이 가장 중요하다고 생각한다.
정부가 다주택자에 대한 규제가 강화되면 여러채의 주택을
보유하더라도 보유세나 양도세의 부담이 상당히 높아지기 때문에
다주택자의 투자 효율성이 크게 떨어질 수밖에 없다.
여러 채를 가지고 있따가 매도할 때 양도세를 많이 내는 것보다는
입지가 좋아서 많이 오를 만한 곳에 한 채씩만 보유하는 것이
세금 측변에서 훨씬 더 유리해지는 것이다.
이런 상황을 잘 보여주는 것이 시장에 크게 유행한
똘똘한 한채라는 말이다.
→ 취득세와 양도세 규제는 다주택자에 대한 수요 억제책으로
적용됬으며 이로 인해 똘똘한 한채 트렌드는 지속적으로
유지되고 있다. 과거와 같이 몇십채씩 살 수 있는 상황이
아니기에 세금적인 측면을 고려하여 채수를 늘리면서
공격보다 방어에 집중하는 것도 중요하다고 생각한다.
투자자라면 예측이 불가능한 변수에 얽매여 에너지를 낭비하거나
막연히 두려워하기보다는 차라리 자신이 감당할 수 있는 범위에서
적당히 투자하고 관리하는 것이 훨씬 더 현명하지 않을까?
오랜 시간 이 시장에 머물다 보니 주변에 투자를 잘하는 사람들을
많이 만나게 되는데 이들 중 대부분은 막연한 예측에 따라 베팅하기보다는
평상시 위기관리에 더 많이 신경 쓰는 걸 본다.
→ 투자의 시장에서 매수와 보유, 매도 과정에서 많은 두려움을 겪게된다.
그리고 많은 예측을 하면서 실행을 주저하기도 한다.
하지만 투자에 있어 가장 최악은 아무것도 하지 않는 것이라 생각한다.
막연한 예측으로 걱정을 키우기보다는 내가 감당할 범위 안에서
실행하면서 상황을 대처하는 것이 가장 중요하다고 생각한다.
다만 변하지 않는 것은 있다.
침체가 있으면 상승이 있고 상승이 있으면 언젠가 침체가 오는
사이클이 존재한다는 사실이다.
시장이 어떻게 될지를 맞추는 것보다 중요한 것은 시장의 흐름을
이해하고 그 흐름에 따라 적재적소에 맞는 투자 방법을
사용해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다.
→ 부동산 시장에 있어 영원한 상승과 하락은 없다.
급하게 오르면 급하게 떨어질 가능성이 있고 빠른 변화의
시기에 항상 위기가 있엇던 것 같다.
욕심을 제어하는 것이 가장 중요하다고 생각하며
시장의 흐름을 느끼며 나의 행동을 어떻게 가져가야할지
지속적으로 고민한 후 행동으로 이어가야 한다.
Chapter2 상승장 투자의 기본은 갭 벌리기와 갭 메우기
전세갭투자라는 화려한 기술에 감동한 초보 투자자들은 세 가지 조건을
꼼꼼히 숙지하기 전에 마지막 조건인 매매가 대비 전세가 비율이
높은 대상만 찾는 오류를 범한다.
침체기를 지나 이제 상승장에 접어들고 있고 매수세가 살아나면서
주택공급도 늘어나는 중인데 무작정 소액투자에만 집중하는 것이다.
이럴 경우 큰 낭패를 겪을 수도 있는 것이 접세갭투자라는 사실을
전혀 모른 채 말이다.
결국 전세갭투자는 단순히 갭이 작은 대상을 찾는 전략이 절대로
아니라는 것을 알 수 있다.
그보다는 오를 가능성이 높은 대상을 찾는 것이 더 중요한 전략이라고
이해하는 것이 맞다.
투자금액을 최소화하면서 수익률을 극대화하는 것은 그 다음 문제다.
→ 갭투자를 한다고 했을 때 일반적으로 갭이 작은것을 우선적으로
보고 투자해야할지 고민하게 된다.
하지만 갭만 보고 투자했을 때 싸지 않은 매물을 매수할 수 있으며
좋은 자산이 아닌 매물을 거래할 수도 있다.
중요한 건 오를 가능성이 높은 매물을 내가 감당가능한 금액으로
매수하는 것이며 이를 전세 레버리지를 통해 투자하는 것이다.
생각보다 많은 사람들이 나와 상관없는 과거에 연연하고
불확실한 상황에 주저한다.
그러나 투자자라면 기존 현상을 바라보며 앞으로 다가올 기회를 찾으려
꾸준히 노력한다.
이것이 앞으로 여러분이 취해야 할 가장 기본적인 투자의 자세다.
→ 시장의 변화를 개인이 막을 수 없으며 빠르게 현재 상황에 맞게
생각과 행동을 바꺼야 한다고 생각한다. 과거에 집착할수록
새로운 기회를 놓칠 수 있으며 지금에 집중하고 앞으로 다가올
기회를 잡기 위해 노력해야 한다고 생각한다.
약간의 시간 차이만 존재할 뿐 주변지역이 따라 오르는 현상은
과거의 사이클에서도 매번 나타났다.
이렇게 풍선효과를 이용하는 투자는 오른 지역의 주변이 아직
오르기 전에 먼저 진입하는 전형적인 선점 투자라는 사실을
기억하기 바란다.
→ 저자의 웅덩이 이론은 내가 부동산 공부를 시작했을 때
가장 인상적으로 배웠던 내용이다.
모든 아파트가 함께 오르지 않고 어느정도의 시차를 두고
상승하게 되는데 상대적으로 덜 오른 단지를 찾아
투자하는 것이 투자의 기본이라고 생각한다.
Chapter3 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자전략들
투자자의 움직임이 주변부로 확산되면 상대적으로 저평가된 지역이
분명히 발생하고 이에 따라 웅덩이 효과가 충분히 나타날 수 있다.
자금이 부족한 경우 이런 곳을 찾아 시간적 여유를 갖고 선점한다면
충분한 수익을 낼 수 있다.
→ 투자자의 움직임에 따라 시세가 움직이며 좋은곳에서 덜 좋아하는곳으로
수요가 이동하게 된다.
이동하는 속도는 지역에 따라 다르며 흐름을 정확히 파악하여
선점한다면 좋은 자산을 적당한 시기에 싸게 살 수 있다고 생각한다.
상승장 초입에 중심지역에 진입하지 못했다고 아쉬워하며 포기할
필요는 없다. 정부 규제로 일시적인 조정장이 나타난다면
또 한 번의 진입 기회가 생길 수 있다는 것을 기억하면
되기 때문이다.
→ 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하며 언제나 기회가 있다고 생각한다.
상승장을 놓쳤다해도 다음 기회에 기회가 올 수 있으며 중요한 건
지속적으로 시장의 흐름을 느끼고 기회를 찾는 것이다.
Chapter4 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다.
신축아파트에 대한 선호도가 아무리 높다고 해도 가격이 무한정 상승할 수는
없으며 극격한 상승은 규제를 불러오기 때문에 그러한 상승세에는 제동이
걸리는 경우가 많다.
가격이 너무 많이 오르면 어느 순간 사람들이 매입할 수 있는 가능 범위를
넘어서게 되고 그러면 사람들은 또 다시 자신의 수준에 맞는 대안을
찾으려고 한다.
→ 신축에 대한 선호도가 높은 것은 맞지만 수도권의 일부 단지들의 가격은
지나치게 올라간 단지도 있다고 생각한다.
가격이란 결국 우상향하지만 상승과 하락을 반복하며 지나치게 많이
오른 단지를 매수하는 것은 지양해야 한다고 생각한다.
Chapter5 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략.
수익을 내야 한다는 생각에만 몰두하다 보면 정부 규제의 칼날이
자신에게 미칠 수 있다는 아주 당연한 사실조차 간과하게 된다.
결국 법인에 대한 강력한 세금 중과는 투자자들에게 상당한 충격을
안겨주었고 손실을 줄이기 위해 수익을 제대로 실현하지도 못한 채
최대한 빨리 매도할 수밖에 없는 상황이 되었다.
→ 투자를 하기 위해 노력하다보면 수익적인 측면만을 바라보지만
더 중요한 건 나에게 올 수 있는 리스크를 생각하는 것이다.
가장 효과가 강력한 규제는 예측할 수 없지만 모든 것이 극에
달할 때 리스크가 반드시 올 수 있음을 인지해야 한다.
2. 책을 읽고 깨달은 내용
책의 저자 부룡선생은 개인적으로 처음으로 부동산 공부를 시작했을 때
많은 지식을 주신분이다.
저자가 강의에서 이야기 했던 웅덩이 이론과 부동산 흐름에 대한 설명은
지금의 수도권 시장 이해에도 많은 도움을 주고 있다.
부동산 흐름에 있어 끝없는 상승과 하락은 없음을 이해하고
기회를 찾기 위해 각 단계에 맞는 행동을 해야겠다는 생각을 했다.
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.
- 내가 취할 이득에 눈이 멀지 말고 나에게 다가올 리스크를 항상 생각한다
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