월부님들 안녕하세요.
이제 막 부동산을 공부하고 있는 부린이 입니다.
수업을 들었어도 감이 잘 오지 않아 공개질문으로 문의드리게 되었습니다.
전세낀 물건을 매수하는 갭투자를 하려고 하는데요.
6.27 대책에서 나온 '소유권 이전 조건부 전세대출' 규제의 영향을 받지 않으면서 갭투자 하는 방법이 궁금합니다.
이미 세낀 물건을 매수한다면 규제에 대한 고민할 필요가 없을 텐데요.
집주인이 거주 중인 매물을 매수하면서 전세를 주는 방법은 6.27 규제 이후 이제 고려 하지 말아야 하는 것인지 궁급합니다.
가능한 시나리오를 생각해보면 이 정도일 것 같은데요.
전세자금대출을 받지 않는 세입자를 구한다 >> OK?
전세자금대출을 받는 세입자를 구해야 하는 경우
2-1 : 매매계약 이후 집주인을 세입자로 받아 당분간 눌러 앉아 살게 하고, 그 사이 세입자 구하는 방법 >> OK?
2-2 : 집주인이 세입자와 전세계약을 하여 세입자가 전입해서 살게 하고(집주인과 협의하에), 얼마간(?) 시점 이후에 매매계약을 하는 경우 >>OK?, 이 경우 편법이라고 판단될 가능성? 그리고 이런 방법이 편법으로 판정될 가능성이 있다면 집주인과 세입자간 전세계약이 완료된 후 얼마간의 시점이 지나서 매매계약을 해야 문제가 없을까요?
경험많은 월부님들의 고견을 요청드리겠습니다!
감사합니다.
댓글
BEST | 아리바바님 안녕하세요 :) 여러 케이스를 잘 생각해보신것 같아요! 집주인이 임차인과 전세계약을 하고 나서 소유권 이전까지 확인하는 기간이 3~6개월까지 은행마다 창구마다 다 다른 부분이 있고, 이 기간이 전세계약일로부터인지 잔금일로부터인지도 은행에 확인을 해보셔야 합니다! 이 기간만 지킨다면 편법은 아닙니다 ㅎㅎ 지금은 세낀물건이나 주인전세가 가능한 물건을 최대한 찾아보는 것이 좋은 방법이고 혹시나 전세를 새로 맞추실 경우 잔금일을 넉넉하게 받고 유동적으로 조율을 해줄 수 있게 조건을 협의하시거나 최악의 상황까지 생각하면 잔금대비 OR 안된다면 전세가를 대출 안받고 들어올만큼 매력적으로 낮춰 줄 수 있는지 마통이나 신용대출 점검도 꼼꼼히 해두시면 좋을 것 같습니다! 어려운 상황인만큼 경쟁자도 줄었기에 적극적으로 물건을 찾아본다면 좋은 물건을 만날수 있는 상황이기도 한 것 같아요! 투자경험담으로 뵙길 응원하겠습니다! 아리바바님 화이팅이예요🙂
안녕하세요 아리바바님 ㅎㅎ 이런 시기에 투자까지 진행하시는 행동력 우선 대단하십니다!! 위에 가치님이 말씀해주신 내용 잘 확인해보시면 좋을 것 같습니다! 1번째 시나리오는 가능하구요 2-1,2-2번재 시나리오도 가능한 것으로 보입니다. 정말 공부 많이하셨네요 ㅎㅎ 그리고 가치님이 말씀해주신 것처럼 들어올 세입자에게 은행마다 소유권 이전 확인하는 시기가 다르기 때문에 꼭 꼼꼼히 확인해보시고 잔금일을 뒤로 미뤄서 계약하시는게 좋을 것 같습니다! 1번째 혹은 세낀 물건 매수도 방법이기 때문에 꼭 좋은 물건 찾으셔서 투자하셨으면 좋겠네요! 화이팅입니다 :)
아리바바님! 이미 투자를 할 수 있는 상황의 케이스 들을 잘 알고 있으시네요. 결론 부터 말씀 드리면 현재 시점에서 리스크 없이 투자 할 수 있는 경우는 1.번과 (현금전세) 2.주전세 물건입니다. 그런데 주전세 물건도 현재는 대출이 없는 주전세 물건만 안전하게 투자가 가능 합니다. 2-2는 현재 기준으로 기존주택 담보 대출 말소 조건으로 전세 대출 가능 여부 확인 시 은행별 조건을 모두 따져 봐야하고, 명의 변경이 3-6개월 이후 되더라도, 리파인에서 명의변경이 바로 확인 되기때문에 문제가 될 수 있습니다. 따라서 잔금이 안돼는 물건이라고 하신다면, 현금전세물건과 주전세(대출없는) 물건으로 투자하시면 좋을 것 같습니다:)
