0. 책의 핵심내용
빠르게 변화하는 시장에서 예측하기 보단 투자의 본질에 집중하여 투자 계획을 세우는 것이 중요하다.
1. 주요 내용
1장 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해
P31
인구감소나 저성장이 화두가 되는 소도시로 갈수록 임대료 상승률이 낮아지는 것을
통계로 확인할 수 있습니다.
결국 이러한 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다.
또한 장기적인 미래의 주택가격이 될 가능성이 있습니다.
→ 임대가 상승률, 즉 전세나 월세가격의 상승이 제한되는 곳은 수도권을 제외하고
가격 상승을 기대하기 어렵다고 생각한다.
임대료 상승으로 집값 상승이 이뤄지는 지역은 주로 규모가 작은 도시들이며
상승에 제약되는 단지는 저가치 아파트일 가능성이 높다고 생각한다.
P38
자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 나타나는 짧은 변동성에
가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용 가치 하락에서 오는
자산 상승에 가깝습니다.
→ 자산가치의 상승은 장기적으로는 돈의 가치 하락에 의한 상승과 단기적인
공급에 의한 변동이 있다고 생각한다.
자본주의에서 돈의 가치는 시간이 지날수록 하락하기 때문에 좋은 자산을
장기간 보유하는것이 내가 겪게될 리스크를 헷징할 수 있는 수단이라 생각한다.
P42
전세가격의 변화는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며
금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 합니다.
또한 전세가격에 큰 변화가 생겨나게 된 것이 전세자금대출의 시행입니다.
우리 주택시장에 전세자금대출이라는 제도가 시행되기 전에는
개인의 소득이 축적되어 형성된 자산이 전세보증금으로 주택시장에 들어왔습니다.
→ 전세대출이 가능해진 2010년도부터 기존에 내가 가진 금액으로만 전세금을
마련했던것과 달리 대출 레버리지를 활용하게 되면서 전세가는 지속적으로
상승했다. 그리고 이런 전세가의 상승은 매매가 상승으로 이어져 지금까지도
전세금액에 기반하여 매매가 상승이 지속되고 있다고 생각한다.
2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
P63
더욱 중요한 문제는 짧은 기간에 큰 폭으로 오르내리는 금리환경에서는 매매가격 역시
크게 출렁이게 된다는 점입니다.
반대로 금리의 변동성이 낮고 천천히 변하고 있다면 대부분의 경우 전세가격은
수요와 공급에 영향을 받게 됩니다.
시장은 이런 식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐
정답은 없습니다.
→ 전세가격에서 시작되는 매매가 변동은 금리의 영향을 비교적 크게 받는 편이며
금리가 안정적인 경우에는 수요와 공급에 의해 결정된다.
금리상승과 하락에 따라 사람들의 수요가 변동되며 이는 주택시장 진입 의사결정에
큰 영향을 끼치게 된다고 생각한다.
3장 움직이는 수요 어떻게 파악할까?
P73
수요는 공급보다 파악하기가 훨씬 어렵습니다.
수요는 공급보다 불규칙하게 움직이기 때문입니다. 인구의 감소나 증가에 따른
수요 증감을 찾는 것은 더 어려운 일입니다.
또한 새로운 수요 증가 없는 소득에 의한 수요, 생애주기에 의한 이동수요 등
다양한 성격의 수요가 시장에 영향을 주고 있습니다.
→ 부동산 시장에 있어 수요가 공급보다 더 중요한 부분이지만 공급과는 달리
수요를 정확히 파악한다는 것은 매우 어려운 일이다.
수요의 크기를 위해 다양한 데이터를 통해 예측을 하고 정확도를 높이려는
연습과 노력이 필요하다고 생각한다.
P76
당해 연도로만 분석하면 공급량이 많았다 적었다 하면서 분석이 매우 어려워집니다.
하지만 기간을 조금 늘려서 3년 누적 공급량을 보면 조금 더 쉽게 분석할 수 있습니다.
3년간의 수요가 축적되어 움직이는 공급시장이기 때문입니다.
→ 부동산 매매 수요는 단기적으로 형성되지 않고 장기적으로 형성된다.
공급부분을 단기적으로 생각하기보다 책에서 나온것처럼 3년정도의 공급량을 통해
전체 공급량의 수준을 판단하여 많다 적다를 판단하는것은 유효하다고 생각한다.
P89
광주의 거래량이 더 많은 것은 전라남도 지역의 거래량이 타 도시의 거래량에 비해
현저히 낮은 데 기인합니다. 즉 전남의 다른 지역보다 전남지역의 중심인
광주광역시로 거래가 집중된다는 의미입니다.
→ 광주와 같이 지방의 거점도시로 인구는 집중될 가능성이 높으며 그렇지 못한
도시들은 인구가 지속적으로 감소할 가능성이 높다.
지방 투자에 있어 거점도시에 사람들이 모여 살고 싶어하는 지역을
우선적으로 투자 대상으로 생각해보는것이 중요하다고 생각한다.
4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
P100
서울,수도권은 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로 혹은 낮은 전세가율에서
높은 전세가율로 큰 변화가 일어나지만, 크기가 작고 미래 성장성이 작은 도시들은
높은 전세가율 안에서 움직이게 됩니다.
이처럼 전세가율은 도시의 성장성과 깊은 연관성이 있습니다.
→ 수도권 지역은 매매가 상승이 전세가 상승보다 빠르기 때문에 전세가율이 낮게
유지되지만 지방 소도시는 매가와 전세가 상승이 크지 않기에 높은 전세가율이
지속적으로 유지되는 편이다.
P131
지방에서는 현재 시점에서 입주물량이 가장 중요하지만 서울,수도권은 이와 다릅니다.
긴 시간에 걸쳐 신규주택이 공급되는 데다가 그 신규주택은 재고주택이 되어
매도물량으로 바뀌어가면서 시장의 상승 혹은 하락 압력을 높여갑니다.
지방의 경우 신규 입주물량은 현시점에서 바로 영향을 주는 것이고
서울수도권에서는 신규 입주물량이 점차 매도물량이 되어가면서 영향을 준다고
할 수 있습니다.
→ 책에서 새롭게 알게된 사실이며 지방과 서울지역의 신규 입주물량이 어떻게
영향을 주는지 알 수 있었다. 비교적 신축 공급에 바로 반응하는 지방과 달리
수도권은 시간차를 두고 영향을 주기 때문에 매도물량으로 변하는 시점에
시세의 변화에 대해 집중할 필요가 있다고 생각된다.
5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
P147
성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록 그리고 큰도시에서 작은 도시로 갈수록
수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커집니다.
반대로 큰 도시로 갈수록 수익률이 낮으나 리스크도 작아진다는 점을 알아야 할 것입니다.
→ 수도권과 같이 수요가 높고 큰 도시에서는 수익률적으로는 좋지 않지만 리스크가 적고
지방의 경우는 반대이다. 수익금과 수익률 중 어떤 부분을 중요시 하는지에 따라
투자 지역 선정이 달라진다고 생각하며 각자의 상황에 맞는 투자처를 선택해야 한다고
생각한다.
P170
인구가 감소하고 새로운 수요 창출이 어려운 곳은 소득 증가에 따라 높은 품질의 신축 아파트에
대한 선호도가 높으며, 이로 인해 신축 아파트 위주의 상승이 두드러지게 됩니다.
이와 함께 도시의 인프라가 집중되어 있는 위치에 더 많은 수요가 모이게 됩니다.
→ 지방에 브랜드 신축 공급이 어렵기에 이런 아파트에 대한 수요는 매우 높으며
브랜드 신축 선호 현상은 자연스럽다고 생각한다.
여기에 해당 지역의 중심지에 위치해 있다면 더욱 더 많은 수요를 받을 수 있다고 생각한다.
P185
중심도시는 인구감소로 인한 장기적인 침체가 발생할 가능성이 매우 낮습니다.
주택에 대한 수요를 인구에 국한하여 판단하는 것은 편협한 생각일 수 있습니다.
소득이 늘어나면 여러 주택을 소유할 수도 있기 때문입니다.
작은 도시나 시골과 도심의 차이는 있겠지만, 인구감소가 우리나라 전체 주택시장의
문제라고는 할 수 없는 이유입니다.
→ 인구 감소가 부동산 시장에 리스크라고 볼 수도 있지만 모든 지역에서 동일하다고
생각하지 않는다.
세대수 변화와 소득 변화 등 다양한 요소들이 작용하여 향후 주택가격 변동에
작용할 것으로 생각되며 인구 감소임에 불구하고 주택 가격이 상승할 수 있는
지역을 우선적으로 고려하여 투자해야한다고 생각한다.
6장 월세 시대, 무엇이 달라질까
P207
임대인들은 월세가격을 높이기 위해서 집 내부를 최소한의 비용을 들여
수리하고 수익률을 높이려고 하지, 많은 비용을 들여 집 전체를
고치려고 하지 않습니다.
임대인은 비용을 최소화하려는 방어적 자세를 고수할 것이며
만약 비용이 늘어난다면 이를 임대료에 전가할 가능성이 큽니다.
이러한 이유로 월세 가격은 상승할 확률이 높습니다.
→ 임대인은 임대수익률 향상을 위하여 비용 지출을 최소화 할것이며
세금 인상 부분도 임차인에게 전가한다.
수익을 위해 임대인은 발생하는 여러 비용을 전가하기 때문에
규제 등이 발생했을 때 이는 모두 임차인의 부담이 된다고 생각한다.
7장 부동산 정책 얼마나 효과 있을까
P229
정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다.
하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다.
시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다.
→ 임대인은 임대수익률 향상을 위하여 비용 지출을 최소화 할것이며
세금 인상 부분도 임차인에게 전가한다.
수익을 위해 임대인은 발생하는 여러 비용을 전가하기 때문에
규제 등이 발생했을 때 이는 모두 임차인의 부담이 된다고 생각한다.
P246
긴 시간이든 짧은 시간이든 매매 거래량과 가격의 움직임은 상관 관계가
높은 것은 맞습니다.
하지만 매매 거래량이 앞으로 지속적으로 늘어날지 줄어들지 예측하는 것은
매우 어려운 일입니다.
→ 앞에서 나온 내용과 같이 매매거래는 수요와 연계되어 있으며 정확히
예측하기란 매우 어렵다고 생각한다.
금리와 규제등의 정책과 기타 사회적인 분위기에 따라 수요는 급등하기도
급감하기도 한다.
이를 정확히 예측한다면 좋지만 불가하기에 투자의 본질에 집중하여
투자 계획을 세우는 것이 중요하다.
9장 어디에 투자해야 할까
P274
강남 불패보다 더 불편하게 생각해야 될 것이 앞으로 다가올 월세시장입니다.
이제는 전세가 아니라 월세가 기본 임대 형태가 될 것입니다.
강남은 전국에서 가장 낮은 전세가율과 낮은 전월세 전환율이 형성되어 있습니다.
이는 성장성이 반영되어 임대료 상승률의 일정 비율이 매매 가격으로 미리
반영되어 있기 때문입니다.
→ 전세의 월세화는 어느정도 진행되고 있다고 생각하며 전세가가 막연하게
계속 오르지는 않을거라 생각한다. 월세화 또는 매매 수요로의 변동도
생각해야 하며 막연하게 매전차가 줄어들 것이라는 생각도 버려야 한다고
생각한다. 사람들의 심리에 집중하고 기타 요소들도 지속적으로 체크해 볼
필요가 있다고 생각한다.
P345
과거를 돌아봐도 이처럼 짧은 기간에 이만큼 큰 변동성을 보인 적은 없었습니다.
저처럼 부동산에 대해 오랫동안 공부해 온 사람이라도 이렇게 변동성이 심한 시장을
파악하기란 쉽지 않은 일인 것 같습니다.
→ 시장앞에 개인은 작은 존재로 시장의 변동성을 정확히 예측한다는것은 불가하다.
현재 시점에서 괜찬은 가격과 조건이라는 나의 확신을 갖기 위해 많은 지역을 알고
이해하고 있는 것이 중요하며 스스로를 믿고 실행하는 것이 중요하다.
부동산 공부를 할 수록 많이 알고있다는 생각보다 겸손해져야 한다는 생각을
항상 하게되며 지속적으로 배우려는 노력이 필요하다고 생각한다.
2. 책을 읽고 깨달은 내용
기존에 많은 부동산 책들을 읽었지만 뻔한 이야기를 하는 것이 아닌
실용적인 분석데이터와 그로 인한 인사이트가 많은 책이었다.
특히나 수도권과 지방의 공급에 있어 먼저 영향을 주는 지방과
나중에 영향을 주는 수도권의 이야기는 흥미로웠고 공급에 있어
수도권과 지방을 어떻게 나눠서 봐야할지 이해할 수 있었다.
책 전반적으로 부동산 시장을 예측하는 것이 어렵다고 말하고 있으며
결국 부동산 투자의 본질인 싸게 사는것에 집중해야겠다는 생각을
할 수 있었다.
3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.
- 빠르게 변화하는 부동산 시장을 섣불리 예측하려하지말자.
시장앞에 개인은 작은 존재, 겸손함을 다시 생각하게 된다.
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