관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
3강 프메퍼님 강의에서는
서울/수도권은 장기 보유라는 관점에서 접근하지만
10년 이상 장기적으로 보았을 때 상습지가 좋지만
전고점을 넘지 않은 저평가 단지를 중장기(5년)
보유하고 나온 돈으로 상급지로 갈아타기 하거나
추가 투자하는 방법도 있다는 걸 알 수 있었습니다.
4급지가 이미 다 올랐다고 생각하고 관심을 두지
않았었는데 충분히 가치가 있는 단지라면 저평가
되어 있는 구간의 후순위 단지를 매수해도 우리가
목표를 이루는데는 충분하며 급지가 아닌 저평가 된
단지 자체를 선별해서 단지 분석과 비교평가를 통해
가치를 스스로 판단할 줄 알아야 하며 가치성장투자
가능한 지역에서 최선의 투자를 실행해야 하는 것!
4급지인 서대문구와 동대문구를 비교해서
서울/수도권 투자 방향에 대해서 알려주셨습니다.
동대문과 서대문은 가치가 있는 곳으로
가격이 싸고 기회가 있기 때문에 주목해야 하는데요.
25년 동대문, 서대문 주목 해야하는 이유
동대문구, 서대문구는 3대 업무지구 30분 내외로
직장 출퇴근이 용이한 지역이며 사람들이 선호하는
아파트 신축 택지를 품고 있는 주거지.
재개발, 재건축, 뉴타운 확장으로 주거기능 강화중!
가치 : 균질한 택지 뉴타운, 업무지구 접근성
가격 : 대부분 전고점 이하, 상대적 저렴함
기회 : 높은 전세가율, 역전세리스크X
동대문, 서대문 핵심입지 요소 환경
-여기에 살고 싶은 환경인가?
-생활 편리성 + 쾌적성과 안정성
-연식+아파트 균질성+상권+자연
(아파트 연식과 환경의 비중이 얼마나 큰가? / 여기를 선택하는 사람들의 우선순위는?)
비교평가
가치 : 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지
가격(저평가) : 현대 가치대비 가격이 싼가
투자금 리스크(전세세팅) : 전세 수요가 있고 충분히 세팅이 가능한가?
즉, 더 가치 있는 단지를 저평가 된 산 가격에 감당가능한 투자금을 들여 매수
비교평가의 기본 원칙
가치 : 비슷한 가겨이면 가치가 더 좋은 것이 저평가
가격 : 비슷한 가치라면 가격이 더 싼게 저평가
즉, 저평가는 우선 가치와 매매가로만 판단(투자금X)
아파트 투자는 결국 사람들의 선호도
즉, 어디를 더 좋아하는가가 중요!
비교 평가 후 선택!
-신축이라면 20평대 전세가율이 높을 확율이 높다
-구축이라면 땅의 가치+실수요 가치 30평대로 전세율이 높을 확율이 높다
-가치와 가격이 모두 비슷하다면 투자금과 리스크를 고려해 선택
투자를 안하는게 최악의 선택!!!
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