[월세 임대차 계약 관련 문의 드립니다.]

안녕하세요. 

지인의 문제로 이렇게 긴글을 올리게 되었습니다.

상황이 복잡하지만 최대한 설명해보도록 하겠습니다.

(일반적이지 않은 내용이라 이해가 안되실 수도 있는데

상황 그대로이니 참고 부탁드립니다.)

지인의 월세 임대차 계약 관련해 의견을 여쭙고자 합니다.

# 상황 설명

 지인은 현재 매도가 확정된 집에 월세로 입주하기 위해 

 매도인과 신규 임대차 계약을 체결했으나, 아직 잔금은 지급하지 않은 상태입니다.

  잔금일(8월 29일)에는 원칙적으로 매도인,매수인,임차인이 

  모두 모여 절차를 진행해야 하지만

  매도인과 매수인이 시간상 만날 수 없다고 합니다.

• 매도인은 오전 10시 이전에 이사를 마치고 자리를 떠야 하고

• 매수인은 은행 자금 마련 때문에 11시 30분 이후에야 부동산에 도착할 수 

  있다는 이유입니다.

   

    이 상황에서 새 임대인이 될 매수인은 세무조사 시 자금 출처 문제를 우려하여

    다음과 같은 방식을 제안했습니다. (매수인보다는 부동산 사장의 아이디어입니다.)

• 잔금일 오전 10시에 매도인이 지인(임차인)에게 계약금을 돌려주고,
• 지인이 월세 보증금 전액을 직접 매수인 계좌로 송금하면,
• 매수인은 그 금액을 포함해 매도인에게 잔금을 치르겠다는 것입니다.

  원칙적으로는 잔금일에 임차인이 매도인에게 잔금을 지급하고

  이후 매수인이 계약을 승계하는 방식이 가장 깔끔하다고 알고 있습니다.

  그러나 매수인은 세무상 이유로 이를 거부하고 있습니다.

   이에 따라 부동산 측은 잔금일 전날 매수인과 새 계약서를 작성하고

   기존 매도인과의 계약서는 부동산이 보관하겠다고 합니다.

   (매도자와의 계약을 일방적으로 없애는게 가능한가요?)

    또한 계약서에는 ‘소유권 이전 등기가 완료되면 효력이 발생한다’

    라는 특약을 넣으면 된다는 입장입니다.

    부동산 사장은 이번 방식이 오히려 매수인이 매도인을 위해 편의를 제공하는 것이고

    임차인을 위해서도 번거롭게 두 번 방문하는 것이라며 

    매수인 쪽 입장을 두둔하고 있습니다.

  # 질문 사항

1. 법적 안전성

• 기존 매도인과의 계약서를 부동산이 보관하고 전날 매수인과 새 계약서를 작성한 뒤 
  보증금을 매도인이 아닌 매수인에게 직접 송금하는 방식이 법적으로 안전한 절차인지

  궁금합니다.

• 이 경우 매도인이 “계약금을 돌려주었으니 계약은 무효”라고 주장하거나, 이중계약 등
  으로 추후 분쟁이 발생할 가능성은 없는지도 알고 싶습니다.

   

2. 대처 방법

• 원칙적으로는 잔금일에 매도인에게 잔금을 지급하고 처리하는 것이 

  가장 안전하다고 생각됩니다. 그러나 매도인과 매수인이 

  서로 시간을 맞추지 않는 상황에서 임차인 입장에서는 어떤 방식으로 

  대응하는 것이 바람직한지 궁금합니다.

• 임차인이 요구할 수 있는 합리적인 대안에는 어떤 것이 있을까요?

• 부동산 사장이 제안하는 방식(전날 새 계약서 작성 및 특약 기재) 외에도 

  더 안전하게 진행할 수 있는 방법이 있는지 조언 부탁드립니다.

• 임차인의 입장에서 무조건 잔금일날 계약을 하겠습니다!라고 요구해서 계약이 

  제대로 체결되지 않게되면 민사상으로 문제를 제기할수 있을지도 궁금합니다.

3. 세금 문제

• 세금문제라는게 전혀 이해가 안가서 부동산을 하는 친구에게 물어보니

    이분들 다운계약서 작성해서 그런거 아니냐고 하네요..이런걸 제가 물어봐도

    되는건지, 이런 부분들로 임차인에게 문제는 없는건지도 궁금합니다.

이사가 당장 다음주인데 이런 일이 생겨서 난감한 상황입니다.

부사는 오늘 이 얘기를 들어서 전달해주는거라고 합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

좋은 의견 부탁드리겠습니다.