[릴리릴라] 과제2(전세레버리지 투자를 이제서야 제대로 이해하다!)

1. 수익률 계산 연습하기 

평촌 무궁화진흥 아파트 31평

매수한 가격(2015년) : 3.4억 

전세가격(2015년) : 3.2억 

현재 매매가격 : 8억

현재 전세가격 : 4.3억(25.07. 실거래가) 현재 전세 매물 없음, 4억 5,750(KB 부동산 일반평균가)

시세 차익 : 4.6억

전세 상승 : 1.1억

수익률 계산 : 2,300%=(8억-3.4억) / (3.4억-3.2억)

연수익률 계산 : 230%=2,300%/ 10년

*수익률 계산식
= 시세차익(현재가격-매수가격) / 투자금(매수가격-전세가격) 

 2. 2일차 강의 듣고 느낀점, 적용할 점 

와아!! 수익률 15%, 20%도 엄청난건데 수익률 230%라니 미쳤다!! 

계산을 잘못한건가 몇 번 다시 확인했다(원래 산수에 좀 약함)

예적금 특판에도 엄청나게 사람들이 몰리고 주식으로 이런 수익률은 불가능인데!!

워렌버핏 할아버지도 한국에서 태어났으면 전세 레버리지 투자를 하지 않았을까??

지방에서는 수익률  5년에 200% 생각하고

수도권은 투자금이 크기 때문에 (기간은 정확히 잘 모르겠고) 수익률 100%도 충분히 잘한 투자라고 들었는데

앞으로 10년 뒤의 수익률을 100%, 200% 잡고 목표 매매가를 확인하면 터무니 없어 보이는 가격인데

백테스트로 과거 10년 전 매매가/전세가를 근거로 25년 현재 매매가/전세가로 수익률을 확인하니 엄청나다!

분명히 열반기초 강의 처음 들었을 때도 수익률에 대해서 배웠을텐데

이상하게 처음 듣는 것처럼 낯설다…ㅎㅎ

미래 수익률 계산하는 것만 기억하고 있어서 6일짜리 기초 강의지만 듣길 잘했다고 생각한다!

그리고 자모님 강의를 듣다 안 건데 전세레버리지 투자자를 지향하면서도

정말 어처구니 없게 오랜 기간 동안 임차인의 전세 보증금이 내 수중에(계좌에) 들어온다고 착각하고 있었다!!

미친건가?? 무의식 한 켠에서는 제발 알고 있었다고 해줘….!!

그래서 갭투기꾼들이 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기 기사를 볼 때마다

아니 임차인 보증금 어차피 돌려줘야하는건데 다들 어디다 쓰고 못 갚는 거야?? 라는 생각을 했었던…

다음 임차인의 보증금으로 돌려주는 거란 걸 대체 왜 몰랐을까???

그러다보니 어라? 그러면 다음 임차인을 맞추지 못하면??

그러면 주택담보대출로 전세보증금을 돌려주는건가? 어, 아닌데? 임차인이 있는데 어떻게 주담대가 되겠어??

그러면 뭐지 파산인가;;;; 검색해보니 전세반환대출이란게 있었다. 

6.27 부동산 정책에서 ‘수도권·규제지역 내 생활안정자금 목적 주담대 한도 1억원 제한, 다주택자 대출 금지’

이 규제 항목이 무엇을 의미하는지 제대로 이해하지 못했던 것…

월부에서 전세레버리지 투자를 배우면서 여태 제대로 몰랐다는 것에 놀라며..

1호기를 준비하는 과정에서야 비로소 이해하는 중이란 것에 또 한 번 놀랐다.

여태 나는 전세입자로서 임차인 입장만 이해하고 있었던 것이다.

1호기 준비하면서 임대인 시각으로 임차인을 생각하면서 임차인을 제대로 이해하게 되었다(아니 이해하는 중이다).

그리고 전세 사기의 무서움을 더더욱 실감했다. 임차인으로서도 임대인으로서도.

작정하고 사기 치려고 사기꾼이 되는 경우도 있겠지만.. 

리스크 대비가 잘 안되면 의도치 않게 사기꾼이 될 수도 있다는 것을 깨달았다.

월부에서 투자할 때 신용대출도 웬만하면 하지 말라고 한 이유도 이제야 이해된다…