어디를 더 선호하지? 답을 알려주는 강의 [3주차 서울투자기초반 강의 후기]

이번 주 강의는 프메퍼 튜터님께서 서울 A,B 지역 비교 평가를 통해 

저평가 된 물건을 고르는 방법을 알려 주셨습니다.

A,B 지역은 수요와 선호도가 높은 단지들도 4-5년전 가격인 물건이 많다고 하셨습니다. 
두 지역 모두 강남접근성과 거주 환경이 좋아

 실수요 가치가 높은 곳이라 전세가가 꾸준히 우상향하는 것을 확인할 수 있었습니다.  

생활권별 가격결정 요소 파악하기
생활권 주요 키워드와 가격 결정 요소을 확인하여 

어떤 것을 왜 선호하는지 확인하는 단계를 수업시간에 다뤄주셨습니다 .
ㅈㄴ지역의 경우 대단지, 평형대차이, 구조에 따라 가격이 달라짐을 확인할 수 있었습니다. 
프메퍼 튜터님께서는 이 요소 3가지를 다 갖출수록 가치가 높게 평가된다고 하셨고, 

현실적으로 한정된 투자금에서 단지를 고르기 위해 한가지 요소를 포기하더라도 

괜찮은게 뭐가 있을지 확인해보라고 하셨습니다. 
생활권별 가격결정 요소를 정리하고, 요소를 다 갖추지 못하더라도 

장점 1가지를 뚜렷하게 내세울 수 있는 단지를 선택해야겠습니다.

더 가치 있는 단지 / 저평가된 가격 / 감당가능한 투자금

STEP 1 가치 판단

더 가치있는 단지인지 파악할때 입지, 상품성, 선호요소를 

고려하여 평가를 해야한다고 하셨습니다. 
보통 입지가치만을 파악했었는데, 연식과 세대수, 브랜드 비교와 함께 

더 선호하는 생활권인지 확인하는 것을 복합적으로 판단해야겠습니다.

STEP 2 가격 판단

튜터님께서 정리해주신 가격 회복 장표를 보니 -20% 이하 단지들이 

서울과 경기 지역에 많이 보였고, 특히 서울 4,5급지에 비중이 높은것이 의외였습니다. 
선호하는 곳들이 빠르게 오르고, 4-5급지는 아직까지도 상승가격의 영향을 받지 못해 

기회를 주고 있음을 볼 수 있었습니다.

STEP 3 투자금, 리스크 판단

투자금과 리스크 관리 기준 현재 투자금 2~억대는 33평이 저평가 되고 있어 

할 수 있으면 33평 우선적으로 검토해야하는 것을 짚어 주셨습니다. 
시세조사를 하다보면 20평형대와 33평형대의 갭 차이가 얼마 나지 않는 것을 

볼 수 있었는데 확실히 저평가 되고 있어 반드시 확인이 필요할 것 같습니다.

가치와 가격이 유사할 때, 보조 지표 활용하기 

✔️전고점 높을수록

✔️상승폭 클수록

✔️회복폭 작을수록

✔️전세가 우상향 하는지 확인

특히 전고점 오류 주의하여 

입지가 변하는 곳의 전고점은 조심히 봐야한다고 하셨습니다. 

21~22년과 비교하여 입지가 변화하는 곳은 

예전과 다른 가치를 지니고 있기 때문에 이부분 주의해야 할 것 같습니다.

이번 달 목표 : 단지 비교 분석 해보기

평형과 생활권 연식 지역내/지역간 비교해서 단지 분석 업그레이드 하겠습니다. 

튜터님께서 강의에서 설명하실때는 쉬워보였는데, 스스로 해보면서 고민을 깊이 해봐야겠습니다. 
이번 강의 교안에서 나온 내용을 참고하여 꼭 작성해봐야겠습니다. 

서울 수도권 시장은 유주택자들의 시장이다
투자를 실행해야 그 다음도 있다!

지난 5월 프메퍼님의 말씀을 듣고 투자 결심을 굳히게 되었습니다. 
할 수 있는 최선을 다해 투자를 하고, 계속적으로 단계를 거쳐가야 된다는 의지를 다지게 되었습니다. 

이번 1호기 투자를 하고, 다음 투자까지 긴 시간을 다시 준비해야 할 것 같습니다. 

투자는 여정이라는 말씀처럼, 앞으로의 여정을 위해 좀 더 단단하게 쌓아가야 할 것 같습니다. 

독서를 통해 내실을 다질 수 있도록 준비하겠습니다.