[서투기 27기 혼란스런 대출규제, 2때 아파트를 9해보조 경시인으로] 3주차 강의 후기_부동산 투자는 오래하면 무조건 성공하는 게임

서투기 3주차 강의는 프메퍼(Practice make perfect) 튜터님이 강의해주셨고, 

이번 강의는 4급지 비교 평가를 통해서 투자까지 연결하는 것을 목표로 강의를 준비하였다고 이야기해주셨다

강의 내용은 현재 수강생들의 고민들에 대한 의견, 서울4급지 A,B지역 지역 분석, 비교 평가, 

투자를 위한 액션플랜까지 설명해주셨다.

현재 수강생들의 고민들은 현재 제가 가지고 있는 고민들과 유사했다. 

( 지켜보던 단지 가격이 올랐어요, 남은 건 별로 아닌가요? 늦은 건 아닌가요? 4급지 비교 평가 모르겠어요) 

이런 고민을 해결하려면 선택의 근거를 가지고 선택하고 어떤 일이 벌어질지 알고 좋은 자산을 모아나간다.

느낀점은 선택의 근거는 입지 가치와 비교 평가등 임장과 임보를 통하여 나의 투자 실력을 키워서 찾아내고,  

매수할 후보 아파트를 전세 셋팅까지 고려해서 선택하고, 매수 이후 보유하는 기간에 대한 시뮬레이션으로 

충분히 알고 있는 상황에서 가치 있는 좋은 자산을 모아 나가는 것으로 이해했다. 

2025년 하반기 부동산 가격 수준은 서울1-3급지는 전고점 돌파 비율이 60%이상이고, 4-5급지는 20%이하로 차이가 있었다. 현재 4급지에서도 전고점을 넘지 않은 저평가된 가치 있는 단지둘이 있고, 

중장기(5년) 보유하고 나온 돈으로 상급지 갈아타기 또는 추가 투자하는 것도 방법이라고 설명해주셨다. 

느낀점은 2025년말까지 서울 투자1호기가 목표인 저에게 똘똘한 한 채와 함께 상급지 투자에 너무 쏠려 있어서

투자 기회을 놓치고 있는 것은 아닌가 하는 생각을 하였고, 경제적 자유를 위한 노후 준비라는 목표에 맞추어서

급지보다는 단지 우선으로 저평가되어 있고 감당 가능한 최선의 투자를 하는 것에 집중해야겠다.

서울 4급지 A,B지역을 주목해야 하는 이유는 가치 있는 곳, 가격이 싼 곳, 기회가 있는 곳으로 설명해주셨다.

 1. 가치 있는 곳 : 교통(업무지구 접근성), 환경(뉴타운)    

 2.가격 싼 곳 : 대부분 전고점 이하(2020년도 가격으로 상대적 저렴)

 3.기회가 있는 곳 : 전세가율 우상향, 역전세 리스크 적음 

서울 투자의 성공은 팔지 않을 가치 있는 자산을 모으고, 지속적으로 더 좋은 단지를 향해 나아가는 것이다.

서울 시장은 유주택자들의 시장으로 투자를 실행해야 그 다음도 있는 것이다. 

그렇기 때문에 25년말까지는 서울 1호기를 매수해서 유주택자가 되고, 2호기까지 매수한 다음에 

지속적으로 상급지로 갈아타기를 통해서 재정적 목표를 달성하고 노후에 경제적 자유를 이룰것이다. 

서울 4급지 A,B지역의 지역개요, 입지가치, 생활권 구분과 시세 분석과 함께 비교평가까지 설명해주셨다.

B지역은 현재 앞마당을 만들고 있는 과정에서 제가 작성한 입지가치, 시세분석등을 비교해보면서

학군, 공급등 부족한 부분을 보완하고 지도내에 올려서 볼 수 있도록 임장보고서에 반영해야겠다. 

비교평가의 기본순서를 가치,가격, 투자금, 리스크 순으로 설명해주셨고, 

가치는 입지를 가장 큰 비율로 반영하고, 추가로 상품성, 선호요소를 반영하는 것으로 설명해주셨다. 

비교평가에서는 가치와 가격이 비슷할때 보는  보조지표(4가지 항목)를 추가로 설명해주셨다. 

보조지표중에서 전세가 항목은 이번달 앞마당 비교평가에서 가치와 가격이 비슷한 단지에 적용해봐야겠다.

추가로, 이번달 앞마당 임장보고서(결론)에서는 기존 앞마당에 대한 전수조사 또는 시세트래킹을 통하여 

전임과 매물임장을 최대한 많이 할수 있도록 준비하고 진행할 계획입니다.