[서투기 27조 1호기 투자하러 군포7ㅏ자 초록비s] 3강 수강후기

서투기 3강에서는 프메퍼님께서 B지역과 C지역의 지역분석을 해주셨다.

2강에서 양파링님이 다뤄주신 A지역의 흐름과 일맥상통하는 곳으로

앞으로 다가올 투자 기회를 엿볼 수 있었다. 

선호하는 상급지부터 시작해 상승장의 흐름이 지속되는 최근,

4급지 역시도 3개월 전에 비해 1억 정도 상승했다.

그러나 이미 상승했다고 포기하고 주저앉는 게 아니라

가격이 올랐을 때 틈새를 찾는 게 중요하다!
아직 안 오른 곳도 있다.
투자 기회를 찾아야 한다.
늦었다고 생각했을 때가 가장 빠른 때이다.

- 10년 이상 장기적으로 보았을 때는 상급지가 좋지만, 전고점을 넘지 않은 저평가 단지를 중장기(5년) 보유 하고 나온 돈으로 상급지로 갈아타기 하거나 추가 투자하는 방법도 있음.
- 4급지에서도 기회를 놓쳤다고 아쉬워하기 보다 충분히 가치가 있는 단지라면, 저평가 되있는 구간의 후순위 단지를 매수해도 목표를 이루는데 충분하다.

B지역과 C지역을 봐야 하는 이유

가치가 있는 곳이고, 가격이 싸고, 기회가 있다.

최근 입주가 많았던 지역으로 앞으로 입주가 없다. → 역전세리스크X

특히 전세가율이 높고, 우상향하는 단지가 많다. → 지금은 가치성장투자, 향후 소액투자도 가능!

상급지에 비해 나중에 선택하는 지역이라 매매가가 눌려 있고,

강남 접근성, 거주 환경에 의한 수요가 꾸준히 있어 전세가가 받쳐준다.

- 자연: 한강뷰, 공원, OO천뷰~ 가격에 영향을 준다.
- 교통이 안좋은 곳은 이미 알고 들어간거라 연식과 환경의 비중이 엄청 크다!
- 호재는 보수적으로 보면 좋다. 하지만 들어오면 너무나 좋다.
- 상권 1) 사람들이 살고 싶은 상권인가? 2) 사람들이 살면서 생활하기 좋은 상권인가?
- OO천뷰~ 매매가는 높지만 전세가에는 별 차이 없다.

- 하위 단지 전세가는 상위 단지 전세가 이상 올라갈 수 없다.

- 쌍둥이 단지 많이 알아두면 좋다.
 

비교평가 프로세스
1. 가치를 확인
2. 가격을 확인
3. 보조지표 활용

 전고점(높을수록 좋다), 상승폭(높을수록 좋다), 회복폭(작을수록 좋다), 전세가(우상향이 좋다)

항상 투자금으로 먼저 투자후보단지를 찾으려고 했던 경향이 있었다.
매매가로만 판단해서 비교평가후 투자의사결정을 내려야 한다.
비교평가를 위해서는 단지분석을 통한 단지가치를 알아야 하는게 우선! 중요!

# 적용할 점
- 생활권별 주요 키워드와 가격결정요소 정리
ex. 대단지, 평형대차이, 복도계단식, 대학가, 천지개벽, 연식별선호도, 빌라촌, 나홀로신축, 상급지인접, 구축대단지, 학군, 역과의거리, 2호선, 구축연식, 신축, 균질성 등

- 비교평가를 하기 위해서는 우선 단지분석을 통한 가치 판단이 되어있어야 한다. 단지분석이 중요한 이유! 그러나 어렵다ㅠ 보조지표 통해서라도 가치판단을 해놓을것!

- 공급장에서 투자기회를 잡기 위해서는 전세 가격이 오르는 순간을 포착해야 한다. 그러나 생각보다 그 시기가 짧고 매매가가 빠르게 반등한다. ex) 평촌 25.04 전세 물량 다수 25.06 전세 물량 소진, 매매가 반등
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