[서투기4주차 간의]부동산은 사람의 심리가 많이 작용하는 것 같다._에이오

1. 직장

• A지역은 직장 종사자수가 많은 편은 아니다.
• 다른 지역과 비교할 때 직장 종사자수가 더 많고 사업체수가 적다는 것은 큰 사업체가 많고 질 좋은 사업체가 많다는 의미이다.

 2. 교통

• A지역의 단점은 서울에서 주요업무지구인 강남, 여의도, 시청과 물리적 거리가 멀다. 그리고 인근 경기권 지역과 맞닿아 있어 그 지역에 수요를 빼앗길 수 있기에 비교를 잘해야 한다.
• 교통에서 직장까지 지하철 1시간 거리, 버스 40분 거리를 비교하면 지하철 1시간 거리가 낫다. 버스는 변수가 많기 때문에 40분에 도착하기 힘들 수 있다.
• 지하철 선호 호선: 2호선>9호선>3호선>7호선>5호선>신분당선 주요업무지구를 지나는 노선 순서이다.

 3. 학군 

• 중학교는 단지별로 배정하고 고등학교는 거주지별로 배정한다.
• 거주지와 특목고는 상관없기에 거주지에서 특목고는 중요하지 않다. 다시 말해 공부를 잘해서 특목고를 가는 것이지 거주지 때문에 특목고를 가는 것이 아니다. 중학교 특목고 3%이상이면 좋은 편이다.
• 학군지의 의미는 학원가가 많고 학업 성취도가 높은 곳이다. 그리고 학원가에 유흥가, 코노 등이 있으면 학원가 아니다.
• 보통 중학교는 근거리 배정이지만 A지역 일부는 랜덤 배정이다.
• A지역에 학군 수요가 있는 곳이 있지만 점점 학생수가 줄어드는 것을 봤을 때 학군 수요에 너무 치우치지 말고 새로 생기는 지하철 노선을 봐야 한다.

 4. 공급

• 수도권은 어느 한 지역에 대규모 공급이 전체에 미치기 때문에 수도권의 경우는 전체 지역의 공급을 봐야한다. 지방은 인근 지역을 보면 된다.
• 사람들은 결국 매매나 전세를 선택해야 한다. 상승장에서 매매 선택이 많아지면 결국 전세 선택이 적어지기 때문에 전세가가 내려갈 수 있다. 하락장에서는 사람들이 매매 상승 기대감이 낮아 전세월세를 선택해 전월세값이 올라갈 수 있다. 사람들은 그만큼 공급 물량보다 심리가 많이 작용한다.
• 평균회귀: 공급이 많으면 전세가가 보통 내려간다. 그런데 공급이 많은데 전세가가 올라가는 경우도 있다. 왜냐하면 평균으로 회귀하려는 성격 때문에 전세가가 긴 시간 많이 떨어졌다면 올라 갈 것이다. 수도권의 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받기에 먼저 상승장인지 하락장인지 파악해야 한다.(평균회귀->심리->공급물량->전세가)
• 수도권에 공급이 많으면 전세가가 많이 오른 아파트들이 더 많이 떨어질 수 있다.
• A지역은 빈 땅이 없어 새 아파트를 지으려면 기존 건물을 허물어야 한다. 대부분 구축들이 많다. A지역 공급을 크게 늘리지 못할 것 같다.

• 보통 예전에는 수도권 전체적으로 전세가격 상승폭이 매매가격 상승폭 보다 커서 둘 가격이 붙어 투자금이 적게 들었다. 하지만 지금은 1~3급지는 전세가가 올라가면 매매가도 올라가서 둘 가격이 붙지 않는다. 그러나 4,5급지는 전세가가 상승해도 매매가가 기다려주기 때문에 투자금이 적다면 4~5급지에 기회를 봐야한다.

   

 5. 인상깊었던 것: 공급 물량에 대한 구체적인 대응 방법을 제시해주셔서 공급에 대한 중요성과 방법을 알게 되었다. 공급이 많을 때도 전세가가 올라갈 수 있고 그만큼 사람들의 심리가 많이 작용한다는 것을 알게 되었다.

 6. 적용: 임보 쓸 때 공급을 그 지역만 봤는데 수도권은 대규모 공급이 있는지 볼 필요가 있고 공급에 좀 더 신경 써야 겠다.