책을 읽고 본 내용을 써 주세요 (책의 핵심과 챕터별 요약정리)
1장. 황금 숫자, 4년에 100%
-부동산은 순식간에 오른다
P35. ‘급등’은 어느날 갑자기 일어난다. 그러니 그 효과를 누릴 수 있는 유일한 길은 미리 사놓고 여유를 가지고 그날을 기다리는 일뿐이다.
-부동산은 저평가의 내용도, 성장성도 모두 다르다
P35. 투자 수익은 대부분 이 두 가지를 통해 얻을 수 있다. 하나는 저평가된 물건을 고르는 것이고, 다른 하나는 미래의 성장성이 높은 물건을 고르는 것이다.
-왜 4년이라는 기간을 설정했는가
P42. 우리는 이 사이클에서 약세장과 강세장의 초입 또는 중간 정도까지 매수할 예정이다. 그 외의 구간에서는 매수를 하지 않는다.
→ 이 책에서 말하는 것처럼, 좋은 자산을 선택한다면 결국 장기적으로 보유하는 것이 오히려 더 좋은 선택이 될 수도 있는데, 초기 일정 금액을 달성할 때까지는 사이클링 기법에 따라서 매도를 생각해서, 보유기간동안 오르지 않을 수 있음을 염려하여 ‘그 외의 구간에서는 매수를 하지 않는다’라고 표현이 되었던 것 같다.
하지만, 이는 투자 시장을 전체적으로 보기 보다는, 서울 수도권에 집중해서 살펴보다보니, 전혀 매수를 진행하지 않는 것처럼 나타났지만 개인적으로 이 때 지방 개별적인 시장을 살펴보고 똑같이 투자하기 괜찮은 자산이라고 판단되면 매수할 수도 있다.
P43. 왜냐면 약세장에서는 사람들의 관심이 적고, 그러다 보니 좋은 부동산도 가격이 오르지 않은 채 남아 있는 경우가 많기 때문이다. 게다가 가격의 변동도 크지 않으니 신중하게 생각하면서 좋은 가격에 매수할 기회가 생긴다.
-포트폴리오를 자주 바꾸면 오히려 실수가 커진다
P47. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다.
P47. 투자 고수일수록 포트폴리오를 잘 변경하지 않는다.
→ 결국 저평가된 물건을, 수익이 날 때까지 보유하는 것이 투자의 본질적인 부분임을 한번 더 짚어주셨는데, 이 부분에 대해서 정말 공감된다. 투자 물건이 수익 구간으로 돌아서기까지 꽤나 시간이 걸렸지만 그럼에도 불구하고 그 시간들을 버티기 위해서는 확실히 투자 물건에 대한 확신이 필요한 것 같다.
2장. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법
-20억 원을 만들기 위한 조건
P71. 첫째, 매년 2500만 원씩 12년간 모을 수 있어야 한다. 매년 정확히 2500만 원이 아니라 해마다 조금 다를 수도 있고, 금액 차이가 있을 수 있겠지만, 그 정도의 목표를 세우고 자금을 모아야 한다는 뜻이다. 그리고 목표를 달성하기 전까지는 어떤 상황이 와도 투자된 자금을 꺼내서 다른 곳에 쓰지 않아야 한다.
둘째, 좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖춰 투자를 시작해야 한다.
셋째, 부동산의 사이클을 이용할 줄 알아야 한다.
-공포감이 지배하는 하락장
P82. 일반적으로 하락장은 보통 6개월에서 1년 정도로 마무리된다. 기간은 부동산 사이클 전체로 봤을 때 가장 짧다.
그래서 하락장이 6개월 이상만 지속되어도, 사람들은 부동산에 대한 기대감을 완전히 버리게 된다. 즉 7-8년 동안 이어졌던 ‘부동산 불패’ 신화에 대한 믿음을 단 6개월 만에 완전히 사라지게 할 만큼 강력하다.
P89. 약세장에서는 강세장보다 수익률이 약하다는 단점이 있긴 하지만, 뻔히 돈 되는 좋은 물건을 고를 수 있다는 장점이 있다.
약세장을 알아보는 법
- 상승세가 핵심 지역과 핵심 단지에 국한된다
- 부동산은 안 좋다는 이야기가 여전히 주류를 이룬다
- 참여 인원이 제한적이다
- 강세장과 하락장이 일시적으로 나타난다
- 약세장에서 가장 주의해야 할 두 가지가 있다. 정말 좋은 기회임에도 그 기회를 놓치는 것, 그리고 약세장에서는 일시적으로 강세장과 하락장이 나타나는데 이것을 시장의 흐름이 바뀐 것이라고 착각해서는 안 된다는 것이다.
- 그러나 이러한 판단은 큰 오판이다. 일반적으로 약세장 중에 일시적인 강세장이 만들어진 이런 흐름은 곧 꺾인다.
→ 2024년-2025년에 걸쳐 약세장 속에서도 너나위님께서 일시적인 반등일 수 있으니 조금 더 워워하라고 하셨던 멘트가 아직까지 기억에 남는다. 이런 것들은 시장을 오랫동안 지켜본 사람들만이 인사이트로 쌓을 수 있는 내용이기 때문에, 다음에 같은 시장이 온다면 나도 이 순간을 떠올리며 상황을 지켜볼 수 있지 않을까 ㅎㅎ
부동산 사이클링 기법 실천하기
비과세 전략을 이용하라
(일시적 1가구 2주택 비과세 특례 조건 - 기존 주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규 주택 구입 / 기존 주택 보유 기간 2년 이상 경과/ 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도)
그럼에도 불구하고 떠오르는 의문들
- 실패를 감안해도 수익은 충분하다
P144. 결국 이런 구조로 인해 부동산 시장에 강세장은 다시 올 수밖에 없고, 약세장부터 부동산 시장을 꾸준히 지켜보고 있는 깨어 있는 소수가 아니라면 그 수혜를 온전히 누릴 수 없다.
4년에 한 번 매도하라
→ 이 책은 실패를 할 수도 있지만 그럼에도 불구하고 수익은 나쁘지 않을걸? 또는 비과세 혜택 받아야지 등 특히 세금에 집착을 하는 것 같은 느낌이 들었다. 물론 비과세 전략을 활용하면 좋긴 하지만 무조건 이것을 활용해야 할 것 같은 느낌이랄까? 그리고 4년에 한 번씩 무조건 털게 하는 전략은 사례를 통해서 성공할 수는 있겠지만, 개인적으로 ‘잃지 않는 투자’를 하며 자산을 쌓아나가야한다고 배웠던 내 관점에서는 조금 아쉬운 것 같다.
전세금은 어떻게 하나?
P157. 인내를 해야 한다. 주인 눈치를 보게 되고, 집을 내 맘대로 꾸미지 못하고, 이사를 자주 가야 하는 상황 등은 모두 참아내야 한다고 생각해야 한다. 돈을 버는 일이 그렇게 쉬울 수는 없다. 다 어느 정도의 희생과 인내를 요구할 수밖에 없는 일이다. 전월세로 불편을 겪는 일들은 내가 부자가 되기 위해 당연히 치러야 하는 비용이라고 생각해야 한다.
P167. 다만 과거에 그랬다고 해서 미래에도 반드시 그러리라는 보장이 없으니 기회가 있는 지금, 그 기회를 적극적으로 활용해 보겠다는 마음을 가져보자.
<최강의 공식> 투자 점수 시스템
→ 아파트/대단지 BASE
강남, 역세권, 신축, 전세비율
→ 일단 아파트라는 점과 대단지라는 점에서 기본적인 수요와 환금성을 먹고 들어가는 것 같다. 다만, 조금 아쉬웠던 것은 전세 비율. 가수요가 붙는 단지들을 체크하기 위함인 것 같기는 한데 준구축 단지들의 전세가율을 너무나도 낮게 잡지 않았나 싶은 생각이 들었다.
3장. 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법
자금이 커졌다면 다른 전략을 취해야 한다
P184. 게다가 어느 정도 자금이 있으면 흔히 말하는, 모든 사람이 좋아하고 인정할 만한 부동산을 소유할 수 있다. 그런 정도면 굳이 그 부동산을 매각해서 다른 물건을 매입하는 상황이 의미가 없을 수도 있고, 투자 대상조차 많지 않다. 즉, 어느 정도 상위권에 속하는 부동산을 보유하면 그것을 매각하고 더 성장성이 높은 대상을 찾기가 점점 어려워진다. 상위권에 속하는 아파트는 단지 ‘비싼 아파트’뿐 아니라 대중의 선호도가 매우 높은 아파트를 의미한다. 선호도 자체가 높은 성장성을 말해주기 때문이다.
어느 정도 자금력이 된다면 ‘좋은 부동산’을 사서 장기적으로 보유하는 편이 더 유리하다.
P198. 결국 전세 레버리지 기법을 통해 적당히 주택 수를 늘리며 현금흐름을 만드는 방법이 마음 편하게 우수한 결과를 낼 수 있는 최선이다.
첫째, 주택 수를 늘리기가 매우 어렵다. 취득세 규제가 풀리지 않을 것으로 보이기 때문에 결국 주택 수를 늘리는 방법은 입주권을 매수하는 방법밖에 없다(입주권의 취득세는 주택 수와 관계없이 동일하게 4.6%)
둘째, 주거용 오피스텔을 매입하면 아파트 매입에 제약이 생긴다.
→ 개인적으로 양도세 40% 를 미리 생각하고 따로 빼두며 매도하는 것은 마치 역전세를 미리 준비하는 느낌처럼 추후 걱정이 줄 것 같아서 너무 좋은 방법인 것 같다. 물론 투자자들이 돈을 따로 빼두고 남겨둔다는 자체가 조금 쉽지 않은 마인드이긴 하지만 절대로 망하지는 않을 것 같다.
P252. “남들이 저에게 ‘그렇게 돈을 많이 벌어서 뭐 하려고 합니까?’라고 물어봅니다.그런데 저는 매일 아침 일어나면서 너무 행복합니다. 오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 다 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤 일이 갑자기 하고 싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일이 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다. 그게 내가 돈을 버는 이유입니다.”
돈은 써야만 행복한 건 아니다. 언제라도 쓸 수 있다는 마음의 여유를 가진다는 자체만으로도 엄청난 행복감이 온다. 이런 상태로 만들어주는 것이 바로 통장에 찍혀 있는 긴 자릿수의 숫자들이다.
현금의 중요성은 내가 오랜 세월 투자자의 길을 걸어오면서 수많은 성공과 절망을 겪으며 깨달은 바이다. 또한 수많은 사람의 성공을 도와주면서 그들의 실패와 아픔을 지켜보고 고민하며 깨달았다.
투자 물건을 가지고 있던 사람들에게는 재앙이겠지만, 현금을 가지고 있던 사람들에게는 일생일대의 기회가 된다. 바로 이렇게 재앙은 예고 없이 다가오지만, 기회도 예고 없이 다가온다.
물론 언제 올지 모르는 기회를 위해서 현금만 계속 가지고 있을 수는 없다. 그러나 적당한 현금을 가지고 있다면 위기도 피할 수 있고, 기회도 어느 정도 활용할 수 있기 때문에 늘 일정 수준의 현금흐름을 유지하는 것이 매우 중요하다. 언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다.
P261. 이 원리만 잘 이해했다면 전세가가 지나치게 많이 올라갈 때도 조심할 수 있다. 이때는 ‘전세가가 많이 올라가서 신난다’라고 할 것이 아니라, 평균에 비해 너무 많이 올라간 전세금은 예비용으로 따로 뗴어놓는 등의 관리가 필요하다.
→ 2022-2023년의 역전세 시장을 지나며 두려움을 느낀 많은 투자자들이 물건을 던지기 시작했고, 그 속에서 현금을 보유하고 있던 사람들이 엄청난 시장의 기회를 잡는 모습을 보면서 ‘계속해서 준비해야하는 이유’를 찾을 수 있었던 것 같다. 공격적으로 한 대부분의 사람들이 시장 바닥에서 떠나는 모습을 보면서 사실 그 이후에 투자를 본격적으로 시작했던 나는 확실히 좀 더 전세에 대해 보수적으로 살펴보게 된 것 같다. 임보를 처음 썼을 때의 시장은 전세를 최고가로 살펴봤었기 때문. 그러기에 좀 더 조심스러워진 부분은 있지만, 확실한 것은 ‘돈’과 ‘앞마당’ 그리고 ‘실력’만 있다면 언제든지 좋은 물건은 살 수 있는 것 같다.
4장. 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기
-투자에 확신을 가질 수 있어야 한다
P275. 여기서 아주 중요한 투자 원칙 하나가 또 나온다. 그건 바로 ‘확신을 가질 수 있어야 한다’라는 원칙이다. 그저 수긍하는 정도의 수준에서는 아무런 효과를 볼 수 없다. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 바로 내 전 재산을 베팅하는 일이기 때문이다.
P337. 자산 구축은 절대 어렵지 않은 기술이다. 그리고 시간을 많이 요구하지도 않는다(전체적인 시간은 걸리지만, 일상에서 시간 할애가 많이 필요하지 않다는 뜻이다). 그저 조금만 신경을 쓰고, 조금만 시간을 내기만 하면 되는 일이다. 그럼에도 왜 자산 구축이 어렵다고 생각하냐면, ‘쉬운 길’을 찾아내기가 어려워서 그렇다.
종합적으로 깨달은 내용을 써 주세요
전세 레버리지의 투자의 대부라고 이야기를 들었던 김사부님의 책을 처음으로 읽게 되었다. 기본적인 내용들은 오랜 시장에서 살아남은 김사부님의 인사이트를 엿볼 수 있어서 매우 공감을 많이 하면서 읽었다. 다만, 세금을 너무 무서워하는 것/ 피하려고만 하는 것에서는 이 책에서 나온 것처럼 빠른 것보다는 훨씬 더 시간을 오래 걸리게 하는 이유라는 생각이 든다. 또한 지방보다는 수도권/서울 위주로 많이 말씀해주셔서 지방에서 돈을 벌어본 경험이 있는 나는 한편으로 이 책을 읽는 사람 중에서는 서울 수도권만 가능하다고 생각할 수 있겠다고 느꼈다. 지방은 더욱 더 매도 난이도가 높기 때문에 섣불리 언급을 하지 않은 것 같긴 하다. 그럼에도 불구하고 오래 롱런하는 투자자가 되기 위해서 어떠한 태도로 투자 시장을 지켜보고, 애써야하는지 말씀해주셔서 즐겁게 봤던 것 같다.
입주권 등의 방법으로만 돈을 벌 수 있는 것은 아니다. 하지만, 위 사례들은 거의 다 성공을 했다. 추후에는 입주권이라는 것에도 관심을 가져볼 수 있겠지만, 일단은 이 책을 읽으면서 나는 기축 아파트를 우선적으로 투자를 해야하는 상황임을 메타인지할 수 있었던 시간이었다.
책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요 (내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)
-현금 만들며 실력 쌓아 기회 잡기
-대중과 반대로 할 수 있는 용기 가지기
-오래 롱런하기
-투자의 본질은 저평가임을 잊지 않
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