리스크가 있으면 투자를 못하나요? (과거 투자시기 복기) [프메퍼]

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

아파트 투자자에게

가장 대표적인 리스크는

'공급 리스크' 입니다

전세 레버리지를 이용하는 우리에게

공급이 리스크인 이유는,

전세가의 하락을 가져오고

역전세나 과도한 투자금이 들어가기 때문입니다

그렇다면 공급을 비롯한

리스크들은 무조건 피해야 상책일까요?

오늘은 과거로 돌아가 대규모 공급이 있었던

시기에 어떤 투자를 이어나갔어야

좋은 투자를 할 수 있었는지 복기하고

리스크에 대한 투자자의 자세에 대해

살펴보도록 하겠습니다

과거 적정 공급과 전세와의 관계

수도권의 과거 매전지수와 공급량을 살펴보면,

대략 17만호 이상의 아파트가 공급 될때,

전세가가 안정되는 것을 볼 수 있었습니다

하지만 2020년 여름에서 21년까지

적정 공급 이상이었음에도 전세가 올라가는

기이한 현상이 있었습니다

18년도부터 19년도까지 수도권에

역대급 대규모 공급이 있었고

실제 이 시기에 많은 투자자들이

공급이라는 데이터만 보며

수도권 물건을 팔고 지방으로 떠났고,

많은 투자자들이 시장에서 사라졌습니다

하지만 결과는 다들 아시다시피,

1년만에 임대차3법으로 인해

전세가 치고 올라가며 전세난과 더불어

역대급 상승장을 맞이했습니다

공급 리스크가 두려워 저평가된 물건을

지키지 못한 투자자들은 수익을 얻지 못했습니다

이렇듯 수도권에서는 공급을 넘어선

가격의 변화와 예측할 수 없는 시장의 모습을

실제 현장에서 확인 할 수 있었습니다

뒤에 자세히 설명드리겠지만

공급에 앞서 더 중요한 것은 결과값인

'가격' 그 자체입니다

지역마다의 적정 공급을 대략적으로 파악해서

리스크를 가늠 할 수 있겠지만,

실제 시장에는 더 많은 변수들이 존재합니다

과거 임대차법과 같은 정책이나

코로나로 인한 유동성 확대로 금리 상승 등

여러가지 예측하지 못할 블랙스완들이 존재합니다

그렇다면 아파트 투자에 있어서 적정 가격을

어떻게 파악하고 대응해나갈 수 있을까요?

전세가율로 적정 투자시기 선정하기

과거 전세가율을 살펴보면

서울은 2015년 말에서 2016년,

수도권은 2016년-18년 사이가

최대였던 것을 확인해 볼 수 있습니다

서브프라임 사태(2008년) 이후,

수도권은 횡보하던 매매가와 더불어

적정 공급이하로 꾸준히 공급되며

전세가의 우상향을 가져왔고,

매매와 전세가 붙는 시기가 대략적으로

저 시기였음을 알 수 있습니다

실제 서울 수도권의 단지별

적정 투자시기를 예시로 살펴보면

해당 시기들과 비슷하게

일치하는 것을 확인할 수 있습니다

다만, 지역마다 적정 전세가율이 다르다는 점과

상위입지일수록 더 빠른 투자 기회가 다가오고

점차 외곽과 하위 입지로 퍼져나가는 것을 볼 수 있네요

향후 3년간의 공급을 살펴보며 리스크를 가늠하되

결과값인 '가격' 과 '전세가율'에 집중하면서,

현재가 절대적인 저평가 구간인지

투자 적정시기인지 파악하며 투자한다면

좋은 투자를 이어나갈 수 있습니다

다음 투자는 그냥 기다리기만 하면 되나요?

전세가율이 차오르는 것을 그저 기다리고

투자하는 것도 방법 중 하나이지만,

진짜 시장과 현장을 볼 줄 아는 투자자라면

지금도 기회가 만들어진다는 것을

현장에서 느낄 수 있어야 합니다

위의 그래프를 살펴 보듯

최근 전세 하락흐름은 역대급으로 높은 비율이며,

최장기간 이어지고 있는 상황입니다

그리고 현장을 직접 보고 있는 사람들은

이 방향이 조금씩 전환되며 전세가 소진되고,

전세가가 오르고 있다는

사실도 이미 알고 계실겁니다

현재 과거에 비해 30%이상 매매가가 하락하며,

이미 평균 전세가율을 넘은 단지들도

급매로 나온 상황입니다

여유가 되는 분들은 충분히

실거주나 투자로 매수해도 좋을 정도의

단지들이 너무나도 많은 상황입니다

과거를 복기해보면 어떨까요?

비록 하급지나 수도권 외곽이긴 하지만,

2016년부터 바닥을 놓쳤던 분들에게도

무려 4년뒤 2020년까지 투자할 수 있던

기회가 남아 있었습니다

그럼 지방은 어땠나요?

수도권은 하락하고 횡보하던 2009년에서 2013년까지,

공급이 적었던 부산의 경우,

다른 지역과 달리 상승 흐름을 보였습니다

수도권과 지방의 디커플링이 일어난 것입니다

데이터만 보고, 평균으로만 시장을 파악하면

안되는 이유가 여기에 있습니다

지금도 똑같이 전국 여러 곳에서

기회들이 만들어지고 있습니다

현재 역대급 하락장을 겪으며,

이미 전세 상승은 이뤄지고 있고

언젠간 또 다시 다음 상승장의

싸이클이 다가올 것입니다

하락의 공포에서 기회를 찾는 사람은

반드시 좋은 자산을 쌓을 수 있습니다

급매를 놓쳐서, 이미 가격이 올라서 안돼...

여긴 공급이 많아서 안돼...

지방투자는 안돼...

투자를 하면 안될 이유를 찾지 말고,

투자를 할 수 있는 이유에 집중하면 됩니다

공급을 비롯한 리스크들은

막연히 두려워 할 대상이 아닙니다

인식하고 제어할 수 있다면

리스크로부터 숨겨진 기회를 얻을 수 있습니다

우리는 철저한 bottom-up 투자자입니다

여러분이 지금 하는 노력들은 평균이나 데이터에서

찾을 수 없고 남들이 볼 수 없는

가치 대비 가격이 싼 물건을 현장에서 찾게 해줍니다

그리고 본인이 감당 가능한 리스크를 확인하고

대응하며 적정한 투자금을 넣고

제 가치를 찾아가기까지 기다리면 됩니다

안될 이유를 찾기보다 부지런히 현장에서

좋은 물건을 찾아내실 찐 투자자분들을 응원합니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

훌륭한 투자는 수익을 창출하고,

리스크를 제어할 수 있어야 한다.

그리고 리스크를 제어하려면

리스크를 '인식'하는 것이

절대적으로 선행되어야 한다.

모두가 팔고 있을 때

역으로 살 수 있는 가치를 볼줄 아는

견해가 우리에게 있다면,

그리고 그 견해가 옳기만 하다면,

최소한의 리스크로

최고의 보상을 받을 수 있게 될 것이다.

-투자에 대한 생각-

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