안녕하세요.
겸손하게 나누고 즐겁게 성장하는 투자자
지니플래닛입니다.
한달동안 열심히 임장하고 임보쓰면서
앞마당을 만들고 계실텐데요.
바꿔보려고 노력은 하고 있지만
시간에 쫓기다보면
단지분석은 장표 채우기가 되는 것 같고
결론은 물음표 투성이가 되는 것 같아요.
단지분석도 결국엔
투자상황에서 나의 의사결정에 도움이 되어야 하는 것인데
즉, 결론과 연결이 되어야 하는데
내가 하고 있는 이 장표가
정말 실전 투자에 도움이 되고 있는가???
💥💥💥
이 질문에 대해
좀 더 자신있게!!
긍정적 대답을 할 수 있는 방법에 대해 나눠보려고 합니다.
언제나 그렇듯
결과물을 먼저 보면??
.
.
.
이렇게 됩니다!!
포인트는
단지분석을 할 때도
단지의 정보를 나열하는 것에서 끝나지 않고
실제 단지 내 매물 중 우선순위를 정해보는 것!!
🎯🎯🎯
이 과정을 통해
단지의 특징 및 장단점을
보다 현실적으로 투자와 연결해보게 되고,
그러다보니
전임이나 매임의 질도 높아지더라구요.
그럼
한 단계씩 해볼게요!
✅ Step1. 단지의 특징과 비교 매물 정보 올리기
지도에 특징을 올리는 장표는 이제 많이 하고 계신 것 같아요.
여기에 비교해보고 싶은 매물 정보를 3-4개 정도 올려보시면 됩니다.
예시로 든 단지는
수지구에 있는 신축단지인데요.
경사가 심한 편에 속해서 앞뒷동 가격차이가 있어요.
맨 뒷동과 중간동 매물 가격이
최대 6천만원 정도 차이가 나네요!
✅ Step2. 투자 의사결정에 필요한 질문 올리기
이런 단지와 매물 가격을 보면
항상 궁금해지잖아요.
이 가격차이가 맞아?
그 궁금증을 매물을 통해
좀 더 구체화시켜서 적어보시면 되요.
이 단지도 앞동과 뒷동이 최대 6천만원 차이인데
앞동이 싼건가? 뒷동이 싼건가?
또
비슷한 위치에 있는 매물끼리도 타입별로 가격이 다른데
이 정도면 어느걸 사야할까?
가격과 가치사이에서
머릿속에 떠오르는 의문들을
자유롭게 적어보세요.
✅ Step3. 비교해보기
이제 답을 찾아볼 시간!!
📌먼저 앞뒷동 가격차이가 일반적으로 얼마나 유지되었는지를 봐야겠죠?
아실의 설정에서 해당동을 선택하면
어렵지 않게 과거의 가격들을 비교할 수 있어요!
뒷동과 중간동의 매매가 전고점은 1억 차이!
하지만 대부분의 경우 전세가는 크게 차이가 없네요.
그렇다면,
뒷동을 1억 더 싸게 살 수 있는지
앞동을 뒷동과 5천 차이 이내로 좁혀 살 수 있는지
동시에 던져보면 되겠다!!
라고 생각했어요.
.
.
.
📌이번에는 타입!!!
같은 동에 여러 타입이 섞여있는 경우가 많아서
아실의 동별 실거래가로는 타입의 매매가를 정확히 필터링할 수 없어요.
이럴 땐
'네이버'를 불러봅니다.
네이버에서는 타입별로
실거래와 호가를 구분해서 볼 수 있습니다.
😁
오호
A타입과 B타입은 대략적으로 5천정도의 차이가 나지만
상승장에서는 거의 상관없이 거래되고 있어요.
따라서
같은 가격이라면 당연히 A타입이 우선이지만
타입때문에 더 비싸게 살 필요까지는 없겠다!!
✅ Step4. 매물 우선순위 정하기
이제 결론을 내봅시다!
매물의 실제 정보를 통해
투자금도 고려하고
분석을 통해 알아낸
가치에 따른 가격차이를 종합하여
우선순위 매물 고르기
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
저는 중간동의 11.1억 매물을 1순위로 골랐어요.
이런 방법으로 분석을 하고
매임이나 전임을 하면
질문이 훨씬 풍부해지고
실제 현장에서 무엇을 봐야하는지도 더 명확해집니다.
내가 생각한 우선순위가
부사님의 의견과 맞는지도 확인해볼 수 있구요.
반대로
매임, 전임을 하고 나서 해도 good!!!
.
.
.
결론까지 가져갈 매물이 무엇인지도
훨씬 쉽게 골라낼 수 있겠죠?
예시 하나를 더 추가하면
.
.
.
동별 동간격 차이가 있는 단지!!
평지인데도
뷰와 동간격 때문에 호가 차이가 큽니다.
타입보다는 역시 '뷰'의 차이가 가격을 좌우합니다.
분석결과를 토대로
우선순위를 정하고
협상 방향도 생각해봅니다.
.
.
.
그리고
이 단지와 경쟁관계인
또 다른 단지!!
역시 동간격 이슈가 있는 아파트에요.
이 단지에서도 우선순위를 정해봅니다!!
그리고
타입별 구조도 비교해서
두 단지 매물의
우선순위 정하기!!!!
재밌죵?
😁😎😁
정리하면,
결론이 쉬워지는 단지분석은
어떤 단지가 먼저냐?
가 아니라
어떤 매물이 먼저냐?
를 판단해 보는 것!!!
💥💥💥
조금 복잡해보여도
일단
해보시면
단지분석도 재밌을 수 있다!!
느끼실 거에요.
단지 1개라도
꼬~옥
한번 해보시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사해요!!
🧡 좋아요와 댓글은 저에게 큰 힘이 됩니당 🧡
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