[에이스4반 소피이] 부동산 투자 황금 로드맵

25.08.28

부동산 투자 황금 로드맵

월부학교 에이스4반

소피이

1. 저자 소개

김사부(김원철) 님

수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 '고수들의 스승'이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표

2. 본깨적

P. 23

왜 4년이라는 기간을 설정했는가

4년이라는 숫자는 내가 부동산 시장을 거의 30년 가까이 경험하면서, 그리고 이전 자료들을 검토하면서 내린 결론이다. 4년 정도를 기다리다 보면, 좋은 부동산을 좋은 시기에 잘 골랐다고 가정했을 때 투자 금액 대비 자금이 거의 2배가 되곤 했다.

투자의 기본은 인내다

투자를 성공적으로 하기 위해서는 마음가짐이 매우 중요하다. 어떻게 보면 마음가짐이 전부라고 해도 과언이 아니다. 마음가짐에서 가장 중요한 요소는 바로 인내다. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다. 시장이 결과물을 안 만들어주면 좋은 결과물을 만들어줄 때까지 기다려야만 한다. 그래서 ‘인내’가 가장 중요하다. 좋은 결과물이 만들어질 때까지 믿음을 가지고 끈기 있게 기다리고, 촐싹거리거나 안절부절하지 않고, 확신을 가지고 기다려야만 한다.

그래서 4년이다! 다시 한번 말하지만, 대중은 최대한 참아봐야 3년이다. 대중의 속성을 뛰어넘으려면 거기서 딱 1년만 더 참아봐라. 인생이 달라진다.

=> 4년이 평균적으로 투자 금액 대비 자금이 2배 되는 기간. 그리고 일반 대중들이 버티기 힘든 기간이라고 한다.

마의 4년을 잘 버티기. 앞으로 딱 4년만 집중하자.

P. 68

그렇다고 해서 너무 무리하게 수준을 낮추지는 않는 것도 중요하다. 거주 비용을 절대적으로 아끼면 부자가 되는 데에는 이변이 없다. 이건 전략이랄 것도 없다. 지출을 극단적으로 하지 않는데 어떻게 부자가 되지 않을 수가 있겠는가? 그런데 이렇게 극단적으로 주거의 질을 떨어뜨리고, 지출을 하지 않는 것은 인생 전체의 관점에서 봤을 때 적절하지 못한 행동이다. 큰 자산을 만드는 것이 우리의 목표이긴 하지만, ‘젊음’이란 시간이 영원하지 않다는 점을 반드시 기억해야 한다. 우린 유한한 시간의 지배를 받는 인생이다. 우리 모두 죽음으로 향하는 엘리베이터에 타고 있는 셈이다.
거주 비용을 극단적으로 아끼면 장기적인 계획을 유지하는 데 문제가 발생할 수도 있다. 부동산 사이클링 기법은 장기적인 전략이다. 의지와 확신을 가지고 아주 오랜 시간 그 방향을 유지해야 한다. 그런데 주거의 질이 너무 떨어진다면 결국 생활에서 너무 스트레스를 받는 나머지 목표고 뭐고 다 때려치우는 일이 발생할 수 있다. 목표를 달성하기도 전에 너무 지쳐버려서 이도 저도 안 되는 상황이 올 수도 있다.
=> 투자자로 시스템을 만드는건 단기에 달성될 수 없는 영역이다. 열심히 임장을 한다고 상승장이 빠르게 오지 않기 때문이다. 처음의 의지는 점점 사라지는데, 저축과 낮춘 삶의 질을 유지한다면 인생이 행복하지 않을 것. 조금은 스스로를 위해 삶의 질을 올릴 필요가 있다. 최소한 1년 저축액을 건들이지 않는 선에서 삶의 질 챙기기.

삶은 유한하다. 지금도 나의 젊은 시기는 흐르고 있다.

P.74

실제로 아주 핵심적인 지역을 제외하고는 신축 후 7년 정도가 가장 성장성이 높고, 7년 후부터는 조금 완만해지는 경향을 보인다. 그래서 신축과 준신축의 구분을 7년으로 설정했다.

=> 7년을 신축 기준으로 세팅한게 흥미로웠다. 어느 정도 합리적인 기간인 것 같다.

P.62

내 집은 언제 마련하나?

상당히 많은 사람들이 부동산 공부를 하는 이유는 결국 내 집을 마련하기 위해서라고 생각하고 있을 것이다.

나는 우선 이 생각부터 버리라고 말하고 싶다. 내 집을 마련하기보다는 평생 경제적으로 여유 있는 상태로 사는 편이 훨씬 더 좋기 때문이다. 이것이 진정한 리치 라이프다. 물론 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다면 더 좋겠지만, 현실적으로 그렇게 하기는 매우 힘들다. 게다가 내 집 마련에 집착하다 보면 과도한 대출을 받거나 직장과 너무 먼 거리에 집을 마련하는 등 오히려 무리한 선택을 해서 삶의 질이 크게 망가지는 경우가 상당히 많다. 내 집은 마련했으나 이전보다 더 고단한 삶을 살아야 한다면, 그것도 매우 긴 세월 동안 그래야 한다면 무슨 의미가 있겠는가?

그러니 내 집 마련이라는 목표보다는 경제적으로 여유로운 ‘리치 라이프’의 삶을 만들려는 노력이 앞서야 하는데, 앞서 제시한 ‘부동산 사이클링 기법’을 그대로 따른다면 내 집 마련이라는 목표 달성도 아주 먼 미래의 일은 아니다.

P.81 우리는 ‘똘똘한 한 채’의 덫에 빠져버렸다
언젠가는 그 줄을 놓고 떨어진 돈들을 주워서 써야 하는데, 줄을 잡고 있는 이상 하늘에서 계속 돈이 떨어지니 그 손을 놓지 못한다. 늙어 죽을 때까지.

똘똘한 한 채는 가진 사람의 아이덴티티를 만들어내기도 한다. 어떤 사람이 반포에 아파트를 갖고 있다면 그 사람은 ‘반포 사람’이다. 그런데 이 사람이 반포의 집을 팔아서 용인 수지로 이사를 했다면 ‘반포 사람’에서 ‘수지 사람’으로 갑자기 신분이 추락한 듯한 느낌을 받게 된다.

결국 전세 레버리지 기법을 통해 적당히 주택 수를 늘리며 현금흐름을 만드는 방법이 마음 편하게 우수한 결과를 낼 수 있는 최선이다.

P.100

실제로 이것은 매우 중요하다. 많은 사람들이 큰돈을 보유하고 있으면서도 맘 편하게 돈을 쓰지 못하고 사는 이유는 미래가 불안하기 때문이다. 지속적이면서 안정적으로 수입이 만들어지는 시스템이 없다면 수십억 원을 가지고 있어도 불안할 수밖에 없다. 그래서 진정한 리치 라이프를 살고 싶다면 ‘얼마를 벌어야겠다’라는 생각보다는 시스템을 만드는 것이 훨씬 더 중요하다. 또한 어느 정도의 시스템이 마련되면 돈을 쓰는 시점을 잡아두는 것도 매우 중요하다. 그러지 않으면 ‘조금만 더, 조금만 더’ 하다가 그만 돈만 많은 힘없는 늙은이가 될 수 있기 때문이다.

=> 바닥에 돈을 깔고 앉으면 안되는 이유. 돈을 버는 이유는 행복하고 여유롭게 살기 위해서인데. 돈을 쫓다보면 주객이 전도되기 쉽다. 시스템을 통해 현금흐름이 창출되어야한다. 원하는 삶을 위해서는 모바일 속 올라가는 호가가 필요한 게 아니라 내 통장에 계속 입금되는 “전세 상승분”이 필요하다. 잊지 말기. 최근 몇년 간의 상급지 상승장으로 약간 조급해질 수 있지만, 어차피 그 집을 투자자가 사면 매도할 때까지 모바일 화면 보며 기분만 좋을 뿐이다.

나에게 필요한건 시스템이다. 어디 산다는 훈장이 아니다.

P.90

전세가는 10년 정도의 기간을 지역별로 보면 평균 상승률이 나온다. 이 평균 상승률을 기준으로 두고, 그보다 낮게 상승하는 경우라면 전세금 상승분을 수익으로 사용해도 아무런 문제가 되지 않을 것이고, 폭등하는 경우에는 평균적 수치를 고려해서 그 이상은 아예 역전세 대비용으로 빼놓는 ‘관리’를 하면 된다.
=> 영끌+신용 쓰면 안되는 이유! 절대 영끌하지 말 것. 투자할 때 신용대출 쓰지 말 것..! (1년 저축액 이상의 대출)

P91 필요한 전세금 계산해보기

리치 라이프를 누리기 위해서는 매년 전세금 상승분(원금을 회수하고 난 이후의 전세금 상승분)은 얼마나 되어야 할까? 간단하게 표로 보자면 다음과 같다.

월 250만 원 정도만 나와도 충분히 여유로운 사람이 있고, 1500만 원은 나와야 충분히 여유로운 사람도 있다. 대부분의 사람들이 원하는 월 1000만 원 정도를 목표로 한다면 매년 나와야 하는 전세금 상승분은 무려 2억 원이다.
=> 25억 세팅하면 은퇴할 것.. 무조건…(월 500만원)

P.87 차익은 보너스

양도세를 40% 이상 내야 한다고 해도 수익형 전세 레버리지 기법에서는 문제가 되지 않는다.

왜냐면 우리는 전세금 상승분에 대해서만 차익을 생각하고 일부를 양도세용으로 떼어놓고 사용하지만, 실제로 매각을 할 때는 보통 전세금보다는 매도가가 더 높기 때문이다. 즉, 매도 시에는 보너스처럼 차익이 또 발생할 것이기 때문에 혹시 금액이 부족하다고 해도 그때 제하면 되기 때문이다.

P.94

이 경우 ‘부동산 사이클링 기법’처럼 각 부동산을 매입할 때 1년이라는 기간을 두지 않는다. 매도해서 비과세를 받으려는 전략이 아니라 계속 보유할 생각이기 때문에 굳이 1년의 기간을 둘 필요가 없을 뿐만 아니라, 약세장이라도 좋은 부동산의 경우 완만하게 계속 오르기 때문이다. 오히려 이런 때에 1년이란 시간을 기다리면, 고가 아파트의 경우 억대의 상승도 가능하기 때문에 그만큼 기회비용을 지불하는 셈이다. 따라서 과감하게 연속으로 매수하는 편이 낫다.
=> 비과세 기간이 필요하지 않다. 전세 레버리지 기법의 유일한 목적은 전세가 상승이다. 시세차익은 생각도 하지 않는게 좋다 (보너스일 뿐!!)

P.105 수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유!

첫째, 세금에 유리하다

양도소득세는 종합소득과 합산하지 않는다. 물론 양도소득세도 한 해에 여러 채를 매도하는 경우 합산해서 계산하지만, 이 책에서 설명한 기법으로 투자를 한다면 한 해에 여러 채를 매도할 일은 없다. 그러니 딱 양도소득세만 내면 되고, ‘수익형 전세 레버리지 기법’에 따르면 이렇게 양도소득세로 낼 금액을 계산해 미리 보관해 두고 나머지 금액은 수익으로 사용하면 된다. 얼마나 깔끔한가?
둘째, 매물을 구하기가 상대적으로 쉽다 : 아파트는 거의 규격화되어 있다.
셋째, 관리가 쉽다. 2년 동안 집주인에게 연락할 일이 있었는지 생각해 보면 된다.
넷째, 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다
=> 전세 레버리지 기법은 정말 막강하다. 공부를 하고 경험을 하다보면 더 느껴진다. 단, 리스크 대비 (신용대출X, 현금 보유O)가 되어있는 투자자에 한해서 막강하다.

언제든지 시장은 변할 수 있고, 변했을 때 대응이 가능한지 아닌지에 따라 자산이 다시 0이 되거나 마이너스가 될 수 있다. 대응만 가능하다면 시장이 다시 좋아졌을 때 10~100배 자산이 쌓인다.

그리고 처음의 허들(부동산 사장님과의 어려움, 가치를 보는 어려움, 두려움 딛고 경험을 하기)만 넘으면 망하지 않는 선택을 지속하기 어렵지 않기 때문에 전세 레버리지 기법으로 무조건 투자를 해서 자산을 쌓자…

P.141

거품인지 아닌지 헷갈리면, 누가 봐도 좋은 곳에 투자하라.