안녕하세요. 결국에는 해내는 아자드림맘입니다.
2주차 수업은 처음으로 뵙게 된 새벽보기 튜터님의 강의였습니다.
현장에서 체크할 수 있는 것들
새벽보기 튜터님은 현장게 가야만 보이는 가장 좋은 물건이 보이며 내 일당을 천만원으로 만들어 주는 일과 놓치면 계약금을 날릴 수 있는 리스크에 대하여 말씀하여 주셨습니다.
현장에서 물건을 직접 봐야하는 이유는 지도상에서는 읽을 수 없는 단지의 차이를 느낄 수 있기 때문입니다.
000에서는 가격의 차이가 적지만 아파트는 결국 00로 움직이기 때문에 000에서는 더욱 큰 차이를 낸다고 말씀하셨습니다. 그러므로 000에서 경계해야 하는 것은 내가 가진 예산 안에서 가장 좋은 것을 집어야 한다고 알려주셨습니다.
결국엔 00, 00, 단지의 쾌적도는 현장에서만 확인할 수 있으며 지도로는 설명되지 않는 부분이였습니다.
제대로 된 단 한번의 매수 협상으로 강의료와 임장비를 버세요.
우리는 미시적인 관점에서부터 큰 그림을 보는 바텀업 투자자로 발이 재산이라는 말씀을 하셨습니다. 가격은 현장에서 협상을 시도해야 협상의 사실 여부와 분위기를 파악할 수도 있다고 말씀하셨습니다. 몇 만원의 차비가 중요한 것이 아니라, 몇 만원을 들여서 100만원이라도 깎는다면 그것이 이득이라고 말씀하셨습니다. 튜터님은 심지어 전세 세팅시에도 **천만원이 아닌 ***백만원의 계약을 한다는 말씀에 협상의 중요성이 더욱 와닿았습니다.
물건을 고르는 법
가장 좋은 물건을 찾는 방법은
1) 단지를 임장
2) 단지의 선호도를 꼽으며
3) 단지내 1등을 뽑고(전화임장, 매물임장)
4) 단지의 분위기와 그래프를 통해 매임단지를 뽑고
5) 지역의 선호도 우선순위를 파악하며
6)1-4단계에 맞춰 당일 본 매물 중에서 최고의 매물을 선정하는 것이라고 말씀하셨습니다.
모든 단지를 봐야만 가장 좋은 단지를 찾을 수 있다!
모닝을 봐야 아반떼가 싼 것임을 알 수 있다!
결국엔 나의 눈과 발로 직접 경험한 지역이라야 비로소 입지분석과 판단이 가능함을 다시금 깨닫게 해주셨습니다.
또한 입주장 속에서도 단지의 입지 선호도를 파악하는 방법은 00이며 00의 000을 파악하라고 알려주셨습니다.
그래프의 기울기만 보면 함정에 빠지므로 의존하지 말고 스스로 생각하기!
수도권과 수도권 외곽, 그리고 지방의 입지 중요 기준
급지별로 다른 선호도 요소를 알려주십니다.
평균 이상의 상급지는 0000가 많을수록 좋으나, 수도권의 외곽은 00000가 좋으면 좋은 곳이다. 수도권의 평균 이하 지역이나 지방은 00와 00이 중요하다!
또한 모든 수도권이 00과의 접근성으로 각격이 형성되는 것이 아니다.
지역의 특성을 고려할 때 00구는 000에서 먼 단지가 선호도가 높았는데 이는 지역의 주요 입지 요소가 학군, 신축, 환경이기 때문이라고 말씀하셨습니다.
> 즉 지역에따라 선호요소가 다르며 지역 안에서도 개별적, 상대적으로 판단하여 정성+정량적인 판단을 통해 비교군을 쌓아야 한다.
협상하는 법
"협상에서 언제나 유리한 포지션에 있을 수 있는 방법은 남보다 많은 정보를 가지고 잇는 것이다."
이 한마디에 협상에 대한 모든 수업 내용이 함축되어 있습니다. 계약과정에서 가장 급한 것은 우리이며 문제는 우리가 해결해야만 한다. 부사님은 나의 니즈를 해결해주지 않는다. 계약이 이루어지길 원하는 만큼 양보하게 되기에여러 정보를 통하여 상대의 니즈를 확인해야 함을 재차 강조하셨습니다.
계약 및 전세세팅의 기준과 꿀팁
가장 기본적인 매매 및 전세 세팅의 다양한 프로세스를 상황을 달리하여 보여주셨습니다.
초보일 때일 수록 가격 협상은 바로 00에서 하라고 말씀하십니다.
저는 왕 쫄보로 전화로 말하기에도 손이 덜덜 하지만 말씀하신 협상법을 꼭 투자와 연결짓도록 하겠습니다.
가장 중요한 부분은
투자의 발목을 잡아왔던 누수에 대한 부분이었습니다. 계약서에 '누수 없음'이라고 명시한다면 추후 문제가 생기더라도 중대하자로 처리가 가능하기에 너무 걱정할 부분은 아니라고 말씀하셨습니다.
물건을 100개정도 보면 투자할만한 단지가 1개는 나옵니다.
걱정하지 마시고 다 받아가세요. 저도 테이커입니다. 하지만 누군가에게는 기버입니다.
테이커가 기버가 되는 곳이 이곳입니다.
저도 매일 실패합니다. 하지만 매일 시도합니다.
절망하지 않고 포기하지 않고 매일 시도하고
실패를 통해 강해지는 투자자가 되겠습니다. 너무 감사합니다.
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