[서투기 27기 서대문구에서 7ㅏ져올게 1호기 제로지] 'C지역 2채면 순자산 10억'

안녕하세요.

0이 10억이 될 때까지 배우고 실행하는 제로지입니다.

마침내, 서투기 마지막 강의가 오고 말았습니다.

만세를 불러야 하나, 아쉬움의 눈물을 흘려야 하나, 마음이 복잡합니다.

아니 사실은 권유디 님을 붙잡고 “강의 더 해주세요~ 제발” 진상을 피우며 

유디 님의 그동안의 경험들까지 다 듣고 뜯어먹고 싶은 마음이 더 큽니다. ㅎㅎㅎ

그만큼 서투기에서 배운 내용들이 정말 다 소중하고,

내가 이 강의들을 토씨 하나 빼지 않고 학습한다면 나는 진짜 투자자가 되겠구나, 예감합니다.

그럼 어떻게 하면 학습할 수 있을까, 어떻게 하면 조금이라도 닿을 수 있을까, 

역시 그건 후기 쓰고 반복하는 방법밖에는 없을 것 같네요.

Part 1. 서울 투자 성공사례, 실패사례

2016년 5천만원으로 투자를 했을 때, 2개 지역만 아는 경우와 3개 지역, 4개 지역까지 아는 경우의 사례를 들어 

첫 번째, 투자처를 많이 알고 있을 때의 이점과 

두 번째, 5급지라고 해서 덜 오르지 않는다는 사실을 짚어주셨습니다.

그러면서 유디 님의 과거 투자를 돌아보니 내가 생각한 1등이 1등이 아닐 때가 많더라,는 말씀을 해주셨어요.

즉, 최고의 투자가 아닌 최선의 투자를 우리는 할 수 있을 뿐임을 다시 한번 강조하셨습니다.

또한 5급지인 C지역을 2016년에 3천만원으로 2채를 샀다면, 지금 순자산 10억을 달성했을 거라고 알려주셨습니다.

여기에 실제로 유디 님의 친구분이 C지역을 2016년에 5천만원으로 투자를 했고, 

지금은 갈아타기를 할 계획을 하고 있다,

이것을 보며 좋은 시기에 좋은 가격으로 사면 다시 좋은 기회를 얻을 수 있더라,는 말씀을 주셨습니다.

여기까지가 성공사례고, 뒤에는 실패사례를 알려주셨는데,

최근 몇 개월간 가격이 많이 오른 단지를 더 오르겠지 하는 기대감에 

과도한 레버리지를 써서 투자 진행했는데, 10년 동안 가격이 오르지 않는다면? 

현재 아무도 하락 얘기를 하지 않는데, 하락할 수도 있고 10년 동안 가격이 횡보할 수도 있다. 

미래는 아무도 모르는데 이때 대출까지 껴있다면 가격이 오를 때까지 보유하기 힘들 것임을 설명하셨습니다.

*여기서 과도한 레버리지란, 연저축액 이상의 대출을 일으키는 것은 과도하다!

*정리

성공사례는, 종잣돈으로 투자 가능한 지역을 충분히 확보한 후(앞마당 3개 이상) 그 지역 간 비교 분석을 통해 결정

실패사례는 ‘좋아보여서, 오를 것 같아서’ 막연한 기대만으로 과도한 대출을 일으켜 투자하여, 장기간 하락장 속에 대출이자를 감당하며 상승장기 되기 전 매도

Part 2. C지역의 모든 것

서투기에서 처음 다루는 5급지 C지역! 

많은 강의에서 한 번은 이름을 들었지만 자세히 알지는 못한 지역인데요.

프메퍼 님이 앞 강의에서 해주신 것처럼 유디님께서도 C지역의 사이버 임장을 해주셨습니다.

개요(위치, 지도), 인구 특징, 생활권 특징, 입지분석(직장, 교통, 환경, 학군, 공급), 가격, 투자전략까지!!!!

C지역의 모든 것을 탈탈 털어주셨습니다. (이래도 안 할래?)

특히 C지역의 경우 후순위단지들은 전세가는 오르는데 매매가는 오르지 않는 곳들이 있어

외려 소액투자를 할 수 있는 기회를 주는 곳이라 반드시 알아둬야 함을 몇 번이고 말씀하셨어요.

지역에 대한 유디 님의 분석을 따라가면서, 아, 이렇게 생각하시는구나, 이걸 이렇게도 볼 수 있구나 하는 것을

많이 느꼈습니다. 좋은 단지보다 저평가 단지를 찾아야 하는구나도 더 확실히 알 수 있었고요.

특히 ‘매수가 10%, 보유가 90%’라는 말을 월부에서 많이 들었는데요.

이것에 대해 유디님이 매수라는 점을 찍고, 보유라는 선으로 이어서 매도라는 점까지 찍어야 투자가 완성된다고 설명해주셨습니다. 그러니 잘 산다는 것은 보유와 매도라는 미래까지 고려해야 하고, 최대한 오래하는 관점에서 결정을 해야 함을 다시 깨달았습니다.

최근 매임을 하며 사는 것에만 집중하다보니 가격과 조건에만 매몰되어 있었는데,

좀 더 넓게 보려고 노력해야 하는구나, 느꼈습니다.

Part 3. 성공적인 투자를 위한 매물임장 노하우

퐈이팅 넘치시는 띠아 조장님 덕분에 2주차에 단임까지 마쳐서 3주차부터는 매임을 할 수 있었는데요.

매임은 시뮬레이션이 아니라 진짜 부사님과 통화하고 약속잡고 실제 거주민이 있는 물건을 보는 일이다보니, 

익숙하지 않다면 에너지가 가장 많이 쓰이는 일 같아요. 

특히, 실수하거나 거절당하면 큰일이 난 것 같아서 더 긴장하게 되고요.

이 부분의 어려움도 유디 님께서 잘 어루만져 주셨습니다.

특히 기억에 남는 것은 우리의 목표는 ‘이 사람은 안 살 것 같다’는 인상을 받지 않도록 행동하는 것!이라는 말입니다.

공부하는 사람이 아니라 진짜 물건을 살 사람처럼 행동하라는 말, 

이게 열기때부터 들었지만 다 이해를 못했던 것 같아요.

하지만 전임과 매임을 하면서 튜터님들이 시키시는대로 하다보니,

점점 부동산 사장님들의 태도가 달라짐을 몸소 느꼈습니다. 

반드시 앞마당 만들 때 매임까지 해야 하는 이유를 조금씩 알아가고 있습니다.

Part 4. 서울투자 자주 묻는 질문 총정리

-복도식 방2 투자해도 될까요?

땅의 가치가 비슷할 때, 선호도가 높은 건물 선택

땅의 가치가 다를 때, 선호도가 높은 땅 선택

서울 투자의 본질은 ‘땅을 사는 것’, 입지와 가격 수준에 더 집중하라!

-역세권 구축 vs 뉴타운 신축 어떤 선택이 좋을까요?

역세권 내에서도 선호하는 단지가 다르고, 뉴타운 내에서도 선호하는 단지가 다르다. 

나의 투자기준 안에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지가 역세권이나 뉴타운 단지라면, 그중 전고점 높은 단지를 선택하겠다. → 즉, 앞부분을 따져보는 것이 우선순위!!

-재건축, 리모델링 단지 접근 방법이 궁금해요.

이 역시 땅의 가치와 가격 수준이 비슷하다면, 호재가 보너스가 되면 좋은 것.

그것보다 더 나은 입지가치를 가진 더 좋은 단지를 투자할 수 있다면 그것이 더 낫다.

호재는 입지가치를 넘어서기 어렵다!

Part 5. 서울 투자로 10억 목표 달성하는 법

유디 님은 마지막에도 C지역에 2채 투자하면 10억을 달성할 수 있다는 말씀을 주셨고요.

그러면서 우리 앞에는 투자하는 직장인, 직장인 투자자,라는 2가지 길이 있고,

이 길은 실력의 문제가 아니라 개별 상황에 맞게 자신이 선택해서 하면 된다고 하셨어요.

두 가지 모두 공통적으로 투자를 진행하며 자산을 쌓는다는 목표는 같기 때문에 방법이 다를 뿐 목적지는 같습니다.

유디 님께서도 처음에 공부할 때 너무 어렵고 힘들어서 자기 전에 그만하고 싶다, 하며 눈감고,

그래도 다시 해봐야지, 하면서 일어나는 생활을 반복했다고 합니다.

그럼에도 포기하지 않을 수 있었던 것은 환경 안에 계속 있으려고 했기 때문이래요.

특히 멘토님, 튜터님들이 짧게 한마디 해주셨던 것들이 엄청난 도움이 되었다고 해요.

그 한마디를 계속 쌓아가려고 노력했고, 그것이 지금까지 올 수 있었던 이유라고 하셨습니다.

그래서 좀 더 높은 환경을 꿈꾸라고 하셨어요. (실전반 가자- ㅋㅋ)

이렇게 마지막 강의를 마치며 유디 님께서 해주신 말씀이 기억에 남습니다.

“모든 것이 힘들다. 그런데 힘든 것을 견디면 얻는 것들이 달라진다.”

‘성공은 선불이다’라는 말을 너나위님께서 하셨는데요. 

그 말과 일맥상통하는 말입니다. 

대가를 치뤄야 이루어지는 일이 있고, 그건 인생에서 의미가 있는 일이라고요.

서투기 강의는 끝이 났지만 저의 투자생활은 이제 시작입니다.

시작을 함께해주신 주우이님, 양파링님, 프메퍼님, 권유디님 정말 감사드립니다.