열반스쿨 기초반을 네 번째 듣고서야 이해하게 된 것들

안녕하세요! 괭이부리말입니다.

감사한 기회로 열반스쿨 기초반 1강 너바나님 오프 강의를 참석하게 되었습니다.

2021년 8월말 열반기초 강의를 듣고서 만 4년이 되는 때에 오프 강의로 너바나님을 뵐 수 있어 가슴이 뛰었습니다..!

지난 시간을 복기할 수 있었고 앞으로 어떻게 시간을 보내야 할지 스스로를 재점검할 수 있는 시간이었습니다.

ㅣ 순자산 50억의 의미..! 0.5%

이번 강의를 들으며, 제가 원하는 모습의 노후를 보내려면 순자산 50억이 필요하다는 점을 확인할 수 있었습니다. 그리고 50대 순자산 50억은 부자보고서에 따르면 상위 0.5%에 해당하는 자산이라는 점을 알게 되었습니다. 비범한 수준의 자산을 갖기 위해서는 3,40대에 비범한 노력을 기울여야 한다는 걸 느꼈습니다.

상위 0.5%에 해당하는 부자들은 연 5억 이상의 가치를 만들어 내고 있었는데요, 직관적으로 제가 채워 넣어야 할 부동산 투자 수익에 대해 생각해 볼 수 있었습니다. 현재 저희 부부가 얻는 소득 외에도 상당한 투자 수익을 얻어야 하고, 이걸 위해서는 30억 이상의 자산을, 연 10% 이상의 수익률로 운용해야 한다는 걸 알 수 있었습니다.

일을 시작하고서 6년, 월부환경 속에서 4년. 1.7억으로 시작해 25억까지 자산을 키우고 지켜올 수 있었는데요, 1년간 추가로 종잣돈을 모으고 기회가 된다면 수익 난 물건을 갈아타기(공동명의 + 상생임대, 일시적 1가구 2주택 장특공) 하는 방법, 2년간 종잣돈을 모으고 추가 매수 또는 갈아타기 하는 방법으로 다음 milestone을 달성하도록 하겠습니다.

ㅣ위기, 진짜 위기

6. 27 규제, 전세대출에 대한 추가 규제(보증한도 70% 등) 등 전세의 월세화를 가속화하는 정책들이 쏟아지고 있습니다. 전세 레버리지 투자가 점점 어려워지는 것 아닌가 걱정이 되는 지점인데요. 

너바나 님께선 어떻게 보고 계실지 궁금하였습니다. 

그런데 정말 머리를 한 대 맞은 기분이었습니다. 

“규제가 문제가 아니라 소유권이 없는 것이 더 큰 문제입니다”

위기인데 위기인 줄 모르는 것보다, 행동하지 않는 게 가장 큰 위기라는 유재석님의 명언(?)처럼.. 공적 연금이 약한 대한민국에서 피할 수 없는 문제인 소득절벽과 노후준비의 문제. 그리고 자본주의 안에서 소유권이 없는 것은 근로주의를 자녀에게 물려주는 것이라는 위기 상황. 그 위기를 벗어나려는 행동을 하는 데 집중을 해야 겠단 생각이 들었습니다.

또 한편으로는, 이렇게 사람들이 부동산 레버리지 투자에 대한 의구심을 갖고 적극적으로 매수하지 않고 관망하고 전월세를 택하는 시기가 길어질 수록.. 잃지 않는 투자를 할 수 있는 시기(전보다 싸게 살 수 있는 시기)가 좀 더 열려 있겠구나! 하는 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

ㅣ부자들 : 재기 넘치기 보다 버티는 힘이 강한 사람들

너바나님의 2008년 분당 투자 사례를 통해서 두 가지 인사이트를 배울 수 있었습니다. 먼저, 지속적인 현금흐름을 주는 단지가 결국 나와 맞벌이 하는 단지라는 점. 그리고 단기간 보유로는 큰 수익을 얻을 수 없고 장기 보유해야한다는 점이었습니다. 장기 보유를 좀 더 뜯어 보면, 하락 하는 시기를 버텨야 큰 수익을 얻을 수 있다는 점을 배울 수 있었습니다.

너바나님께서는 워런 버핏의 인터뷰를 통해 부자가 어떻게 투자에 임하는지를 보여주셨는데요, 약세장을 버티면 수익 구간이 온다는 점. 그리고 좋은 사업(자산)을 샀다면 그 사업(자산)의 수요를 생각한다면 보유가 수월하다는 걸 알 수 있었습니다. 우리가 임보, 임장을 통해 가치(수요, 대체가능성)에 대한 확신을 얻어가는 과정도 결국 장기 보유할 수 있는 힘을 얻는 과정이라는 걸 알 수 있었습니다.

ㅣ잃지 않는 투자, 더 버는 투자

이번 강의에서 “잃지 않는 투자”가 어떻게 가능한지 이해할 수 있었는데요, 4년만에.. 이해한 것 같습니다 ㅎㅎㅎ

배후 수요가 충분한 단지를 전고점보다 비싸지 않은 가격에 산다는 건, 다음 상승장의 허리 아래에서 사는 의미라는 걸 배울 수 있었습니다. 다음 상승장의 허리 아래라는 건 그 다음 하락장의 바닥보다 아래에서 사는 것이라는 점을 배울 수 있었습니다.

그렇게 잃지 않을 물건들 중에 내 투자금에 맞는 물건 중 상당히 좋은 것(더 배후 수요가 크거나 배후수요가 더 커질 요인도 품고 있는 것)을 매수하면 더 버는 투자까지 할 수 있다는 점을 이번 강의를 통해 이해할 수 있었습니다.

ㅣ장기간 투자하기 위해 필요한 것

장기간 투자할 수 있으려면 1) 가치를 보는 눈, 2) 저렴한 가격대인지 타이밍을 잡는 안목이 필요하고 이걸 쌓는 데 최소한 2년 이상의 시간이 걸린다는 점을 알 수 있었습니다.

그리고 또 중요한 점이 가족, 특히 배우자에게도 보상이 필요하다는 점이었습니다. 너바나님께서는 초기에 사모님과 함께 분당 중앙공원을 함께 걸으며 여기에 보금자리를 마련할 거라는 이야기를 했었고 몇 년 후에는 정말 그렇게 되었다고 말씀해 주셨었는데요,

이 에피소드가 2년 전, 3년 전 저에게도 깊이 각인 되었었던 것 같습니다. 작년 봄 아내와 목동 파리공원을 걸으면서 좋은 환경에서 아이 학교도 보내고 지내자고 이야기를 했었는데요, 전월세이긴 하지만 정말로 파리공원 근처 단지에 깨끗하게 수리된 집으로 이사를 가게 되었습니다. 아내가 좋아하는 모습에 참 잘 결정했구나(배운 대로 행동했구나)라는 생각을 해볼 수 있었습니다.

오늘 너바나님께서 8시간 가까이 강의를 통해 나눠주시는 모습을 보면서 느낀 점이 많았습니다. 내가 원하는 결과를 이미 이뤄내신 분, 멘토님도 이렇게 혼신의 힘을 다하는데, 나도 좀 더 해 봐야겠다..! 이번 열반기초반을 통해 시작하는 분들, 다시 의지를 다지시는 분들께 혼신의 힘을 다해야겠다. 목표한 건 반드시 해봐야겠다.

9월 한 달을 스스로 재점검 하고 멘토님들과 싱크를 맞춰 가는 시간으로 채워가겠습니다. 조원분들께서 하나씩 해나가실 수 있게 열정을 쏟겠습니다.

좋은 강의를 준비하고 8시간 동안 쏟아내 주신 너바나님 진심으로 감사합니다..!