30, 33 신혼부부 부동산 매매에 대해 너무 고민이 되어 고견 부탁드립니다!
연소득 : 1.2억(세전)
월소득 : 세후 750 (인센 별도, 아내 13분할 기준)
월 저축 : 500만원
연인센 : 1,000~1,500만원
주요 생활권 : 마포, 상암
현 거주지 : 경기 삼송 전세(월40, 임대사업매물로 시세 대비 60% 수준 거주 중)
현 저축액 : 1.5억(보증금0.5억, 1억)
위와 같은 조건으로 약간의 도움과 신용대출을 활용해 첫 집 마련을 준비하고자 합니다.
현재 고민하는 매물들의 조건은 아래와 같습니다.
- 역세권(도보 10분)
- 출퇴근 40분 내
선호 호선 2, 3, 5호선 라인
씨드가 부족해 갭투자는 어렵다고 생각해 남편 명의로 정책대출(보금자리론)을 받아 월세를 두고 추후 실거주 할까 싶기도 하고,
지금 집이 2년 뒤에는 퇴거를 해야하기 때문에 추후 실입주도 가능한 위치로 최대한 고려하고 싶습니다.
현재 저희가 고민 중인 매물은 아래 3가지입니다.
검단신도시102역 우미린 6.8억 분양권 매매 : 남편 혼자 명의로 보금자리론 대출로 매매 가능, 현재 집 거주하면서 투자 가능해서 중도퇴거로 인한 마찰 없음/ 대출 3.8억+신용대출7천+부모님 도움 9천+자산 1.5억으로 매매 가능하며, 다운거래로 현금 3억 수준 투자됩니다/매매 시 월세를 맞출 예정이고 월세 보증금으로 신용대출 상환, 월세로 이자 일부 상환해 매월 실제 나가는 이자는 70만원정도로 큰 손실없이 매매 가능합니다.
원금포함 2년간 1억 저축하면서 집 보유 가능하고, 원금 제외시에도 현금 기준 7천 수준 보유하며 주식 투자 가능해 금액적인 부담 리스크는 적으나, 해당 지역에 상승 여력이 있는지 미지수입니다. 출퇴근은 가능해 실거주 가능하고 부모님 거주자라서 아이를 낳으면 근처 거주가 편리하다는 장점은 있습니다.
은평구 불광 롯데캐슬 8.7억 앞동 15층 매매 : 혼인신고 후 공동명의로 매매, 삼송집 계약갱신청구권 중도퇴거 필요, 대출 6억+신용대출 5천+부모님도움 1억 / 매월 이자로 230만원 정도 나가고, 원금225만원 정도이며 이를 제외한 현금은 월 90만원 수준만 저축 가능합니다. 현금보유가 현저히 적어지고, 모든 대출상환을 자력으로 하기때문에 부담이 커지나 3,6호선 초역세권이라는 장점과 추후 상승여력도 더 많지 않을까 싶습니다(불광 5구역 재개발 호재 등) 현재 매매가 시세는 8.8~9억으로 8.7억 매매 시 시세 대비 저렴하게 매매하는 편이긴 합니다. 단지 내와 근처에 어린이집이 있고 초등학교도 바로 옆에 있으며 단지내 차없는 도로고, 평지라는 장점이 있습니다. 전고점 9.1억, 거의 회복 상태인데 여기서 매매 시 계속 오를지 약간 두려움이 있긴하나 오르지 않아도 장기 실거주 가능합니다. 다만 저축액이 적어지기 때문에 추후 갈아타기 여력이 적어질 수 있습니다.
- 은평구 북한산힐스테이트3차 7.8억 앞동 중층 매매 : 독바위역 바로 앞이라 출퇴근 단축, 혼인신고 후 공동명의로 매매, 현재 집 중도퇴거 필요합니다. 1300세대 대단지이고 거래량이 높습니다. 매매 시 대출 5.4억 + 신용대출 5천 + 부모님 도움1억으로 주담대가 조금 줄어들어 월 저축액이 원금 제외 120정도로 늘어납니다. 내부 커뮤니티 든 연식 대비 관리를 하고 있는 느낌이나 앞의 인프라는 부족합니다. 초등학교 바로 옆이라는 장점이 있습니다. 다만 언덕구조이고 인도가 좁아 유모차가 다니기 어렵고 차도가 있습니다. 고민이 되는 부분은 불광 롯데는 점고점을 거의 회복했고 여기는 아직 지지부진해서 전고점 9억대였으나 아직 8억 수준이기에 추후 불광 5구역 개발되면 약간의 상승이 있을 것 같습니다.
은평구는 투자가치가 높은 지역은 아니나 2-5호선 라인의 매매 가능 집은 너무 구축이고 매매가가 높은 점, 역과의 거리가 멀고 출퇴근이 늘어나는 부분때문에 마땅한 매물을 찾지 못했습니다. 위 매물 중 어떤 선택이 나을지..집값이 오를까봐 무리하게 매매하는게 맞기에 2년정도 더 저축해서 1.4억을 모으고 매매를 고민하는게 좋을지 고민이되며, 또는 현금 2-3억으로 더 나은 매물이 있을지 의견 부탁드립니다!
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안녕하세요 부린님 ^^ 신혼부부로 삼송에 거주하시며 내집마련 고민이 있으시군요 ! 영끌VS안정적매매VS추가저축 글만 읽어봐도 부린님이 얼마나 많은 고민을 하셨을지 느껴집니다..!! 내집마련 준비를 할 때는 지켜야할 몇가지 원칙과 프로세스가 있는데요 1. 정확한 내 재무상황을 알고있어야한다. - 보유 현금, 대출가능금액 등 2. 내가 이자로 감당가능한 대출선을 알아야 한다. - 대출규제로 제한적이지만, 내 상황에 따라 대출이 나오더라도 감당이 어려울 수도 있음 3. 내가 출퇴근가능한 한도 시간을 알고 있어야 한다. 4. 내가 원하는 아파트의 조건의 우선순위를 세워야 한다. - 연식, 역세권, 상권 등의 우선순위 5. 내 재무상황과 대출가능액, 감당가능한 이자에 맞춰서 최대 얼마짜리의 집까지 가능한지 계산해본다. 6. 네이버부동산에 금액대별로 필터를 걸어서 확인해보고 임장을 가보고 가장 가치있는 단지를 선정한다.(전고점 대비 -20%수준이면 싸다고 볼 수 있음) 크게는 이런 프로세스로 이루어져있는데요 ! 여기서 손품파는것들은 계산해볼 수 있지만, 임장을 가고 단지의 가치를 알고 올바른 의사결정 프로세스인지를 확인하는 방법등은 내 공부가 필요한 영역이 있습니다 부린님께서 얼마나 공부하셨는지 모르기에..!! 이런 프로세스나 과정이 생소하시다면 아직 2년기한이 남았으니, 월부강의 중 내집마련기초반을 수강해보시고, 내집마련코칭까지 받아보시는것도 너무나 추천드립니다 ! 모쪼록 행복한 내집마련 응원드립니다 ♡
