매도자와 전세계약 후 승계받는 것 관련 질문 드립니다.

안녕하세요, 갓 1호기 계약을 마친 20대 싱글 투자자입니다!!😊

현재 1호기를 진행하며 전세 세팅 관련해 궁금증이 있어 질문드립니다.

1번 질문>

현재 지방의 경우, 조건부 전세대출이 가능한 은행이 두 곳으로 제한되어있고, 전세대출 후 3개월 이내 임대인이 바뀌었는지 확인하는 은행이 한 곳밖에 없어 후자가 비교적 전세대출이 자유로운 상황입니다

현재 거주중인 세입자는 퇴거 예정이며, 매도인은 이에 맞추어 매도를 하고자 합니다. (융자는 없습니다)

그래서 매도인과 새로운 임차인이 전세계약 체결 후 승계받는 조건으로 매매계약을 체결하였습니다.

그래서 저는 예를 들어서,

 1) 10/17 새로운 세입자와 현 매도인이 전세계약 체결(전세 계약금은 매매 중도금으로 함)

 2) 11/17 현 세입자 퇴거하고 새로운 세입자가 매도인에게 전세잔금 지급 & 본인 매매 잔금 매도인에게 지급하며 소유권 가져옴&전세 승계

으로 생각을 했는데요,

전세대출 실행일 당일에 소유권이 변경되면 은행에서 조건부 대출로 인식하여 전세자금대출이 실행되지 않을까하는 우려가 있습니다.

그래서 아래와 같이 새로운 전세계약 체결 후 일정 기간 후에 소유권을 가져와야 하는 것인지 궁금합니다.

 1) 10/17 새로운 세입자와 현 매도인이 전세계약 체결 (전세 계약금은 매매 중도금으로 함)

 2) 11/17 현 세입자 퇴거하고 새로운 세입자가 매도인에게 전세잔금 지급 (전세 잔금도 매매 중도금으로 함)

 3) 11/24 본인 매매 잔금 매도인에게 지급하며 소유권 가져옴&전세 승계 (전세 잔금 후 짧게라도 기간 갖고 주택 소유자 변경)

2번 질문>

현 매도인과 전세계약을 체결하는 것이기에 전세 계약금이 매도인에게 바로 들어가게 됩니다.

그러나 혹시 전세계약을 파기하는 경우를 대비해 아래와 같은 특약을 넣고자 합니다.

- 계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다. 단, 계약해제 시 현 임대인은 새로운 매수인과 협의하여 결정하기로 한다.

궁금한 점은 전세계약 파기 시 새로운 세입자가 계약금의 배액에 해당되는 금액 중 계약금을 제외한 금액을 지급해야 할텐데,

이를 전세계약 당사자인 매도인에게 지급하고 이를 매매계약에 있어서는 중도금으로 간주하면 되는 것인지,

아니면 이를 매수자인 본인의 계좌로 지급하는 것임을 특약에 명시해야 하는지 궁금합니다.

3번 질문>

월부 나눔글들을 참고하여 아래 특약을 전세계약 시 넣고자 합니다.

- 본 물건은 매매계약 진행 중이며, 새로운 매수인과 체결하는 계약임.

- 계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다. 단, 계약해제 시 현 임대인은 새로운 매수인과 협의하여 결정하기로 한다.

다만 궁금한 점은, 아래 문구가 계약서에 들어가면 은행에서 이를 보고 매매전세 동시진행 건으로 조건부대출로 인식하여 대출이 실행되지 않는 것은 아닐지 걱정이 됩니다.

위 문구를 그대로 두어도 될지,

그냥 가계약시 약속하고 본계약시 빼야할지,

계약서에서는 빼되 퇴거확약서와 같이 어떠한 서류를 받아야 할지 궁금합니다.

1호기를 하면서 궁금한 점이 너무 많아 질문을 드립니다.

항상 월부 나눔글과 여러 답변을 보며 궁금증을 해결하였는데, 이번에도 많은 조언을 부탁드리게 되네요..!! ㅠㅠ 

답변 해주심에 미리 감사드립니다..!!

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