[실전32기 임장지 태양을 적시러 언Jㅔ든Jl 9o하조 만평이] 5강 후기

튜터님이 왜 5강이 핵심이라고 말씀주셨는지 알게 된 시간이었습니다.ㅎㅎ

현 상황과 투자자로서 해나가야하는 것들의 종합을 알려주셔서 감사합니다!

| 시장흐름

• 과거시장(2016~2018년) 동안의 시장흐름을 잘 살펴볼 것.
• 2016년 - 강남3구/용산구 전고점 회복 못함
• 2017년 - 강남3구/용산구 전고점 회복 + 성동구/양천구 등 2~3급지 상승
• 2017년 중반 - 상승흐름이 퍼짐 > 규제로 잠시 보합

년도를 몰랐다면 최근 부동산 흐름을 읇어주신건가 할 것 같습니다.

모든 흐름이 똑같이 가진 않겠지만, 사람의 근본적인 욕구는 변치 는다는 생각이 듭니다. 정책도 그렇고요!

과거에 있었던 일을 되짚어보며

앞으로 이런 일들이 일어날 수도 있음을 알아야겠습니다.

지금이 열심히 임장 할 때!

| 단지분석 때 남겨야하는 것

• 왜 이 단지를 투자하지 않을 것인지/투자한다면 뭐가 좋은지(투자 생각)
• 과거 시세 흐름
• 비슷한 가격대 아파트 검토(멘토님은 10개까지 붙이신다!)
  - 이 단지를 살지 말지 결정할 때, 비슷한 가격대 단지들을 같이 검토하는 것
  - 단지들 가격흐름에 따른 내 생각 쓰기. 어떤 단지가 먼저 치고 올라왔는지 확인하기

| 입지가 변하고 있는 지역은?

• 가격이 이전과 비슷했어도(전고가) 지금 더 치고 올라가는 단지들이 있음
  > 입지가 변하며 입지가치를 받고 있을 수 있음.
  > 이런 단지들 중 기회를 찾으려면? 그 중에 아직 흐름을 못 받은 가까운 단지를 찾기!
• 전고점은 어느 정도 맞지만 100% 정답은 아님
  더 좋아지고 있는 곳들은 반영이 덜 됐을 수 있음

| 나홀로, 적은 세대수 단지는 투자가 불가능할까?

• 나홀로라면 주변에 어떤 것이 있는지, 균질성은 있는지, 수요로 연결되는 지 확인할 것
  *멘토님은 100세대 이상까지 검토하신다!

| 이주 수요가 있는 곳은 어떻게 봐야할지?

• '17년 ㅇㅍㅍ 이주가 있었을 때 인근 구축(ㅁㅅ) 전세가 급등함
• 높은 전세가로 들어가면 이후에 신축 입주장 합쳐지며 역전세 리스크를 고려할 수 있음
  > 역전세 두려움으로 투자 기회를 배제하지 말고 리스크를 줄이는 방향으로 가기
  > ★나에게는 처음일 수 있지만 시장에는 처음이 아닐 수 있다는 것을 아는 것이 중요!
  내게는 역전세가 처음일 수 있지만 이미 시장은 여러번 경험한 일.
  리스크를 줄일 수 있는 방안을 찾기

| 평형별 특징?

• 20평대 vs 30평대. 적정 가격 차이는?
  - 가격대별로 다름 > 대략적인 범위를 파악하고 좁혀져있다면 30평대가 싸다고 생각하기
  - 분양가로도 확인 가능
• 20평대, 30평대 장단점은?
  - 20평대는 가격 메리트&필수품에 속해 먼저 오름
  - 30평대는 상승장때 가파르게 오름
• 30평대 vs 40평대. 가격이 비슷하다면?
  - 입지가 좋다면 40평대
  - 아니라면 좀 더 환금성 좋은 30평대
  *단, 임대사업자 부활할 때 40평대는 등록 불가능하다는 점 알기

| 투자할 매물찾기 

• 정찰병 단지 뽑기
  - ★대단지는 필수 체크!
• 괜찮은 물건이 나왔다면?
  - 바로 매임가지말고 전수조사 고~
• ★매임 방법
  - A단지 최저가 물건: 9시 예약
  - B단지 최저가 물건: 12시 예약
  - C단지 최저가 물건: 15시 예약
  > 텀 많이 두는 이유는? 숨겨진 물건을 찾기 위해
  > A단지 물건 보고 인근 단지 매물털기. 봐야하는 물건이 생겼다면 저녁시간으로 예약
  > 좋은 물건 나왔다? 당일 협상 후 제일 조건 좋은 것 매수

| 재건축·리모델링 단지 볼때는?

• 구조보다는 세대수 많고 용적률 적은 단지가 유리
• 리모델링은 ㄷ/ㅊ/ㅎ 보고 매수(+사이드집)

예시 단지가 완전 충격.

완전 반대로 생각하고 있었는데, 재건축 단지는 우선순위가 다르구나 싶었습니다.

재건축/리모델링을 크게 염두해본 적이 없는데

단지분석 때 체크해 놓고 가능성을 검토하는 것도 좋을 것 같습니다.

| 오래 할 수 있는 방법 찾기

• 하락장에서 버틸 수 있는 건 불행보다 행복에 집중했기 때문.
  내 자산에 확신이 있다면 ‘이 또한 지나갈 것’이라는 것을 알고 내가 어떨 때 행복한지, 그 행복을 찾는데 노력하자.
• 풀 수 있는 문제에 집중하기

[한 달 복기]

배운 점
: 너무 너무 많이 배운 한 달이었다!
미뤄뒀던 앞마당을 정리하며 처음으로 앞마당 원페이지를 만들어봤다.(속이 후련~)

매일 전임하고 매임하는 든든즈 보며 현 임장지를 입체감 있게 이해할 수 있었고,
나도 저 정도의 인풋이 들어가야하는구나,, 싶기도 했다.
 

해야할 일이 몰리거나 몸이 피로하면 집중력이 급하락하는 편이라 튜터님처럼 매일 꾸준히, 그러나 너무 무리하지 않게 투자공부를 해나가는 방식도 배워가야겠다 싶었는데..

사실 닮아갈 자신이 없다.ㅎㅎ

우선 책부터 읽자…

결론에서 조장님이 임장지를 전반적으로 다루시는 것을 보며 또 한번 배웠다.

저렇게 해야 한 지역이 입체감 있게 들어오는 것 같다! 그 외 든든즈분들 통해 BM할 것들이 많으니 찬찬히 적용해나가자.

느낀 점
: 627대출 규제 이후 첫 실전을 경험하며 ‘답은 현장에 있다’를 크게 느꼈다.
이전보다 투자하기 까다로워진 것은 맞으나, 지금도 누군가는 투자를 하고 있다.

갭투는 안된다고 하지만 노련한 사장님들은 이미 시장에 적응해 물건을 만들어내고 있다!

적용점

• 임보
  → 투자 범위 내로 끊어보지 말고 지역 전반적인 선호도 및 저평가를 파악하기

• 매임/전임
  → 절대적 양 늘리기. 횟수를 정하고 채우기

   

- 매임 물건: 28개
- 임장 횟수: 10회

- 전임 횟수: 11회