🏠 실전 임장 클래스 후기 - 부천임장 with 줴러미 튜터님

안녕하세요? 제리23입니다.

어제 줴러미 튜터님과 함께 실전 임장 클래스를 부천으로 다녀왔습니다.

강의화면으로만 뵙던 튜터님을 드디서 실물로 영접을 할수 있었습니다.

분위기임장과 단지임장을 할걸로 예상했는데 생각지도 않았던 매물 임장까지 준비가 되어있어서 오호 알차구 싶었습니다.

후기 정리해봅니다.

1. 상권·생활권 체크포인트

• 사람·길거리 분위기 스캔: 아이들이 뛰노는지, 노년층 비중과 복장 수준은 어떤지, 저녁에도 혼자 걸어도 안전한 분위기인지 확인합니다.
  (개인적 경험: 디자인 좋은 나이키 제품으로 쫙 빼입은 할아버지가 있는 동네는 대체로 생활수준이 좋은 곳이더군요.)
• 상권은 ‘좋음’보다 ‘나쁨’ 체크: 유흥가, 무허가 시설, 슬럼화 요소가 있는지부터 점검합니다.
• 좋은 상권 업종 확인: 소아과·산부인과·학원이 밀집했는지, 전임때 주변에 학원 어디가냐 물어보고 현장에서 직접 "여기가 학원가다”라는 확인필요
• 버스 접근성: 도보권이 아니어도 버스 10분 이내라면 충분히 투자 검토 대상
• 급지 비교: 부천·산본은 유사한 급지라 비교하기 좋고, 일산도 부천과 산본과 유사하지만 노후화·공급 부담으로 상대적으로 약세

2. 야간 임장 체크리스트

• 조명: 보도블록과 단지 내부 조명이 충분히 밝은지 확인
• 늦은 시간에도 아이들이 노는 소리가 들린다면, 가족 친화적이고 안전한 지역일 가능성이 높음

3. 단지 임장 가이드

• 필수 4대 샷: 문주, 메인 조경, 주차장, 동 출입구.
• 조경 비교법: 조경을 비교 시에 신축은 신축끼리, 구축은 구축끼리 연식 대비 상대평가가 중요
• 자동차 스캔: 주차된 차량 대략 20대 중 제네시스·BMW 5시리즈급 이상이 5대 이상 보이면 상급 단지로 평가
  (기준치: 약 2.5대/10대)

4. 수리·인테리어 체크포인트

• 돈 많이 드는 항목 우선 체크: 싱크대, 화장실, 샷시.
  • 화장실 2개 수리: 600~700만 원
  • 거실 확장: 약 1,000만 원
  • 문/문틀 교체: 한 짝 40만 원 (필름지 견적과 큰 차이가 없다면 교체 추천)
• 곰팡이 vs 결로:
  • 곰팡이 → 환기 문제
  • 결로 → 구조적 문제 가능성 체크 필요
  • 곰팡이와 결로 문제로 네고 시 100~200만 원 수준이 현실적
• 운영 팁:
  • 체리몰딩 제거 권장
  • 최근 아이보리 톤 화장실 선호
  • 곡선 베란다 샷시는 평면 교체 가능 여부 관리사무소 확인
  • 월세 물건은 공사 기간 확보가 유리
  • 업체 선정 시에 지인 추천 최우선 + 웹/중개사 다면 견적. 연배 높으신 사장님은 견적이 저렴한 경향(컨트롤 가능 전제).
  • 제거가 필요한 거는 명확하게 인테리어 사장님에게 제거해 달라고 요청
    • 화장실 타일 덧방: '타일 제거하고 방수처리하고 타일 깔아주세요'
    • 나무마루위에 장판깔기 관련
  • 장기 보유 전제: 10년 가져갈 물건이면 세입자 관리 관점 수리가 유리.

5. 투자 팁

• 이상적으로 투자에 적합한 완성형가족 타겟의 30평 대 단지가 아니라도 입지가 좋다면 세입자 수요가 충분한 20평대 신혼타깃 단지가 더 투자우선 순위가 높을수 있음
• 애매한 급지의 대형 평형(전용84 초과): 상승장에서 힘이 약하므로 비추천 => 그냥 전용84 이하 매물만 보기
• 방2개냐 3개냐보다는 계단식 vs 복도식 차이가 더 큼
• 1기 신도시: 용적률 200% 이하 단지는 긍정적으로 고려
• 200년대 단지라면 상대적으로 용적률의 중요도는 낮아짐
• 몇년안된 신축도 누수가 은근히 많기 때문에 매물임장시에 꼼꼼하게 보기

6. 역세권 정의

• 초역세권: 한 블록 안에 역 진입 가능
• 역세권: 단지–역 사이 1km 이내 → 도보 가능
• 비역세권 A: 버스 10분 이내 →  출퇴근 시에 큰 불편이 없고 충분히 투자 가능
• 비역세권 B: 버스 10분 초과

7. 지역·단지별 코멘트

• 다정한마을 삼성래미안: 이정도 입지의 단지면 장기보유 충분히 고려 가능
• 은하마을 주공1: 초가성비 약 500만 원 수리지만 현재 전세시장에서는 전세 세팅 가능, 가성비 우수.
• 부천 위브트레지움2: 역에서는 멀지만 부천 내 희소 신축 + 버스 10분 → 전세가 높아 투자금 낮춤 효과, 상승장에 탄력.
• 부천 아이파크 vs 위브트레지움2: 유사한 가격대 형성.
• 수지구 성복동: 최근 상승은 수지 전체 흐름에 따른 것. 고소득층 거주지만 초과 상승력은 불확실.
• 개봉역 하단 단지들: 성복동 대비 입지 메리트 큼.
• 철산 두산위브 vs 개봉 현대1/2차: 개봉 현대1·2차가 입지 우위.
• 개봉 아이파크 전고점 12억: 수도권 역세권이라면 충분히 도달 가능.
• 레미안 어번비스타: 투자금 2억이라면 상급지 단지를 우선 검토.
• 천왕동 vs 항동(구로구): 항동은 쾌적하지만, 교통 점수에서 7호선 있는 천왕동이 입지 우위.
• 안양 비산 삼성래미안: 월판선 안양운동장역 개통 시 버스 10분권으로 투자 가치 상승 예상.
• 신축 옆 구축: 신축 입주가 있다고 해서 자동으로 환경 개선이 되지는 않음. 생활 동선·출입구·역 경로 공유 여부를 확인해야 함.

8. 공인중개사 응대 & 가격 네고 전략

• 중개사 생태: 치킨집보다 많을 정도로 경쟁 치열. 중개사는 계약 성사가 최우선
• 마인드: “마음에 들면 산다”는 마인드, 공부하러 왔다는 뉘앙스는 금지.
• 구체성=우선 연락: 남향, 특정 동, 이번 달 내 계약 등 조건을 구체적으로 제시해야 급매 연락을 먼저 받을 가능성 높음
• 대체매물 레퍼런스로 구체 네고 요청: “이 단지의 다른 동은 X억이니 이 물건 Y억으로”처럼 비교근거 제시.
• 전화임장 보다는 부동산방문 우선: 전화만 한 고객보다 직접 방문한 고객을 중개사가 더 우선시
• 명목 네고: “이사비 200만 원 빼주세요”처럼 구체적 사유로 요청하면 수용률이 높음
• 골든타임: 가계약·돈 투입 전에 특약·요구사항 확정해서 전달
• 특약: 가계약 전에 구체 문구로 요구, 당당히 밀어붙이기.
• 법적 포지션: 구축 매수 시 매도인이 수리 특약을 거절해도, 민법상 매수인 유리한 포인트 존재(다만 계약서 강제력 한계 인지).
• 주인 전세: 주인전세를 새로 구성할 수 있는 경우도 있으니 적극 문의.
• 중개사 본인 물건은 원칙상 중개사가 직접 매수 불가

9. 투자금 별 후보 지역

• 대출 원칙: 1년 내 상환 가능한 수준의 대출만 활용하는 게 이상적
• 투자금별 후보지
  • 1억: 부산·대구·부천·산본·영통·구로
  • 2억: 수지·동안구·내손동·구로
  • 3억: 성북(4급지)

10. 투자 루틴 & 노하우

• 투자 후보 단지 10개 선정 후에 모니터링 → 최근 3개월 실거래가 대비 저렴한지 체크
• 투자가 확정 된 매물은 2차 매물 임장: 좀 더 자세하게 수리 범위와 견적 재확정.
• 복기 루틴: 매주/최소 격주로 전화임장 횟수, 현장 임장 횟수, 보고서 페이지 수를 수치화해 복기.
• 목표 설정: 이번 달 Top3, 이번 주 Top3를 구체적으로 설정.
• 후기 작성: 투자 후 반드시 피드백을 남겨 학습 루프를 완성

✅ BM

• 분임 & 단임
  • 상권 악재 유무 체크→ 소아과/산부인과/학원 밀집 여부
  • 야간 임장시에 야간 조도 확인
  • 아이들이 많은지, 노년층 확인
• 단임
  • 고급차 자동차 스캔
  • 조경 연식별 상대평가 (신축은 신축기준, 구축은 구축기준)
• 매임
  • 결로·곰팡이 판별 → 네고 100~200만 원 카드 준비
• 골든타임 지키기: 요구 사항들은 가계약 전 확정해서 전달
• 후보 10개 단지 선정해서 모니터링
  • 3개월 실거래 기준으로 저평가 판단
• 전화임장보다는 부동산방문을 많이 하기 => 둘 다 많이 하기
  • 부동산 워크인도 많이 해보자
• 복기(격주) + Top3 목표 → 학습 루프 유지하기