안녕하세요, 지방에 마음에 드는 물건을 만나 매물코칭까지 진행했으나 가계약 전 등기부등본에서 근저당 확인 후 결정을 미루게 되었습니다.
(상황)
매매가 4.7억
근저당 채권최고액 4.5억 (2금융권 한 곳에서 3번에 걸쳐 대출, 보통 120%로 설정되니 실채무액은 3.8억 정도로 예상)
매도인(거주자) 자금 문제로 매도 후 월세로 간다고 하며, 네고가 200만원까지만 됨
전세물건이 많이 없고 학군지라 전세수요 있음
(근저당 낀 물건 매수하는 상황의 Q&A를 찾아보니)
- 계약금, 중도금, 잔금을 매수인이 직접 은행에 상환하고 잔금일까지 말소하는 조건
- 현재 상태에서 추가 담보, 가압류 등 권리 변동 발생 시 계약 무효
등 특약을 넣으면 가능할 것 같다는 판단이 듭니다만, 투자초보인 제가 챙겨야 할 점이 많다는 게 걱정입니다.
(제가 판단한 리스크)
- 현재 매매가와 맞먹는 근저당으로 인해 전세입자가 꺼리는 물건
- 소유권 이전 중인 물건으로 보증보험 가입 거절 가능성
- 근저당 때문에 전세대출 안나올 가능성(대출은 부사님이 직접 일부 은행에 확인했는데, 말소조건이 있다면 전세대출이 나오긴 한다고 함)
- 지방이라 일부 은행은 전세대출이 나오는 것 같긴 한데 시중은행에서 조건부 전세대출 규제를 자체적으로 지방까지 확대한다는 말이 나온 이상 불안하긴 함
(질문)
투자초보이다보니 이런 물건은 포기하는게 맞을지
근저당이 매매가와 맞먹게 설정되어 있는 매물은 흔하게? 있는 일인지
이런 리스크를 감당하고서라도 매수를 하게된다면 제가 더 챙겨야 할 점은 무엇인지
고견 부탁드리겠습니다..!
댓글
안녕하세요. 훈제란님 근저당 채권최고액이 높게 설정되어 있어 리스크 고민이신 것 같습니다. 대부분의 주택은 근저당이 있으며, 채권최고액이 높게 설정되어 있는 경우도 종종있습니다. 우선 등기부등본의 경우 대출상환이 실시간으로 반영되지 않기 때문에 우선 대출잔액증명서를 요청하여 확인할 것 같습니다. 그럼에도 채권최고액이 높을 경우에는 리스크가 있는 투자를 하기보다는 대안을 찾을 것 같습니다 ㅎ 물론 훈제란님께서 해당 매물이 싸고 좋은 조건에 감당 가능하시다면 충분히 선택하실 수 있다고 생각합니다.
훈제란님 안녕하세요 일단 처음이시지만 근저당 물건을 만나서 많이 알아보시다니 대단하시네요. 말씀하신 것처럼 방법은 있습니다만 현재 전세대출 요건중에 해당 주택에 대해 근저당 먼저 말소 시켜야, 전세대출 실행이 가능합니다. 더해서 현금 세입자가 들어온다고 해도 근저당이 있는집은 들어오길 꺼려해요. 전세가격을 아무리 낮춰도 쉽지 않을것 같습니다. 6.27 규제 이후 리스크 관리에 중점적으로 보고 있는 저라면 해당 물건은 아쉽지만 후순위 선택으로 고려해볼 것 같습니다. 감사합니다
훈제란님 안녕하세요:) 매수하려는 단지의 채권최고액이 높아서 걱정이시군요! 은행마다 약간 차이가 있지만 2금융권의 경우 채권최고액을 대출액의 130%로 잡는 경우가 일반적이라 약 3.5억 정도 대출원금이 아닐까 생각됩니다. 만약 아주 싸다고 판단하셔서 진행하시고 싶으신 것이 아니거나 매도자가 상환 능력이 없다고 판단된다면 매수하지 않으시는 방향을 추천 드려요:) 다만 충분히 저평가되어 있어서 매력적인 물건이라 놓치기 싫으시다면, 정확한 대출 잔액을 확인하기 위해 대출잔액증명서를 요청날짜에 뽑아서 요청하시구요.(실 대출액 확인) 매도자에게 요청하셔서 대출상환가상계좌를 받아서 그 계좌로 가계약금과 계약금을 모두 입금(대출상환)하는 조건으로 진행하실 수 있습니다. 이 부분으로 진행하시려면 관련 특약은 꼼꼼히 계약서에 명시하시길 바랄게요^^ 대출상환가상계좌가 진행이 어려울 경우 매도인, 중개사와 은행에 동행하셔서 대출계좌로 대금을 직접 입금할 수도 있습니다:) 실거주가 아니고 전세를 놓으실 예정이라면 추후 전세 계약금이 매도자에게 전달되는 것을 감안하여 꼭 매수 계약금도 10%가 아닌 5%이든 더 적은 비율로 협의하고 진행하시면 좋겠습니다:) 아무쪼록 현명한 선택 하시길 바라겠습니다:)
