관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
ㅇ 목표 : 강의듣고 올해 안에 투자한다._부동산 시장에서 벌어지는 일을 배우고 투자자로 행동하자.
규제는 기회라는 말을 흘려들었던 1인으로서
어떤 기회가 되는 건지 이해할 수 있게 자세하게 풀어주시는 밥잘님~ 사랑합니다. 급 사랑고백~
매번 보는 단지만 보고 있는 우리의 시선을…좀 더 확장할 수 있도록 독려해주시네요.
사람들의 상황이 다 다를 수 있다는 것…
3주택이상 중과세를 피하기 위해 매물을 던지는 사람들도 있다는 것
결국 답은 행동하는 사람들이 현장에 나가야만 알 수 있다는 것
최악은…생각만 하고…행동하지 않는 것…큰 뉘우침…바로 접니다…
관망하며 시간을 보내지 말고…
지금 할 수 있는 걸 하자…행동이 매우매우 중요하다….
2강 들으러~~Gogo~씽~~
원칙을 가지고 투자…투자는 반드시 원칙에 따라 하자.
아무리 좋은 물건이 나왔더라도 가치를 보고 가치대비 저렴한지 본다음 투자 판단….(원칙 - 프로세스)
내가 배운, 알고있는 원칙에 맞는지 보고 프로세스 대로 따라가 본다…
즉, 돈버는 투자는 본질적인 내용에 대한 공감과 동의 후 행동할 수 있어야 한다. *** 물건 앞에서 흔들릴 때 생각하기
★ 원칙 : 어떤 행동이나 이론을 ❤️일관 ❤️ 되게 지켜야 하는 규칙이나 법칙
그래서…저환수원리
여기다 맞추면 투자가 튀어나온다…
모두 충족하지 않으면 투자하면 안됨, 원칙을 지키지 않으면 지켜내기 어려워~~~
모든 투자의 시작은 저평가_더 많은 수익을 보장~ 그러려면~
비교 대상이 있어야 하고,
가치를 알아야 해서 앞마당 만들 때 가치를 정확히 파악하는 것이 중요
좋은지 나쁜지 잘 아는 것이 우선, 그래서 가치판단 후에 가격 비교
절대적 저평가 시작이라면…시장에서 그 가격이면 너무 싼대…잃지 않는, 그리고 더 빨리 수익을 내주는 투자를 할 수 있도록 계속계속 앞마당을 만들면서 투자, 즉 비교평가 하면서 투자
투자를 할때는..이 가격이면 비슷한 거 어디 있지?? 를 생각하자…
물건앞에 흔들리지 말고, 가이드를 준대로 따라하자.
갭만 보고 투자하지 말고 정확한 가치를 알고 가치보다 싸다면 투자를 고려~ 오래도록 보유했을 때 과연 가치를 찾아가는지..
가치투자자로 가려면…투자금에 맞는 걸 사는 건 같지만, 선택 방법의 차이가 있다..
가치 있는 범위를 정하고, 그 안에서 비교해서 선택한다.
가치가 좋은 걸 싸게 사려면 시간과 노력을 들여야 해서 힘들다, 하지만 좋은 결과를 반복해서 만들 수 있다…
그래서 공부하고 있는 내가 힘든 거구나…가치를 알아가는 과정~
결국 부동산은 땅(입지)과 건물(상품성)
서울에서도 중하위급지(4~5급지) 구축 투자는 땅도 약하고 상품성도 약해서 나중에 갈아타는 것도 고려
서울이면 어디든 장기보유해야 한다는 생각을 깨게 되었다…
앞으로 투자하려고 물건을 본다면…
같은 가격이면 가치 더 좋은 거 찾아보기, 가치가 비슷하다면 가격이 더 싼 거 선택하기
비교대상이 많을수록, 그리고 가치/선호를 잘 알수록 더 용이하다….앞마당 만들자…꾸준하게~~~ 선호는 현장에 나가야 더 잘 알 수 있겠지~부사님과 친해지는 노력을 해야겠다..
급한 마음에….생각할 겨를도 없이…덥썩 계약하면 안되니….기억하자…
사기전에 반드시 가치판단이 먼저, 전고점 먼저 붙이지 말자…가치대비 싼게 아니라 원래 싼거를 투자하지 말자…
수익이 나는 구간이 길고, 팔아야 할때 팔기 쉬운게 환금성
가치에 대한 판단과 수요에 대한 판단이 필요
단지에 대한 가치를 판단한 다음, 지역 안에서 사람들이 좋아하는 곳인지, 팔려고 할 때 잘 팔릴 수 있는 곳인지…
알게 된 것….
선호도가 높은 단지가 선호도 낮은 단지보다 전고점이 낮게 찍히는 경우가 있는데,
하락장에서 선호도가 낮아서 가격을 내려도 매매거래가 안되는 것일 수 있다.. 가치판단을 잘 해야하는 이유
약점이 명확하면(1층 등등) 보유와 매도시 핸디캡이 될수밖에 없다..
내가 살때 고민한 부분을 사려고 하는 사람들도 고민할 수밖에 없으니…
본질적인 가치가 크다면, 상품성이 낮아도 투자대상이 될 수 있다…강서구 가양의 구축처럼…
충분히 수익이 나도 이거 팔고 갈아탈 더 좋은 대안이 없으면 함부로 팔지 않는다….
알게 된 것…
중하위 입지의 준신축이나 구축은 계속 오르다가 어느순간 정체구간이 오는데,
이때 이 가격이 적정한지 주변시세와 비교해볼 줄 알아야 한다…무조건 가지고만 있으면 되는게 아니구나…
주변 시세와 비교해서 이 물건보 좋은데 가격이 저렴하거나, 이 물건과 가격차이 안나는데 갈아탈 수 있는 더 좋은 곳이 있다면 갈아타기를 고려해야 한다….
사는게 끝이아니구나…
가치판단 오류로 조금만 올라도 판다거나, 매도 계획없이 장기 보유하지 않토록 계속 트래킹 해야 하는구나…
자…다시 3강으로 가보자Go~
투자금 대비 연수익 20% 수익률, 가치대비 적정한 투자금과 과거 수익성 검토, 전세가 상승은 5% 적정
투자금을 최소화해서 투자금 안에서 제일 괜찮은거 뽑아내기…저렴 구간에 매수
저&환&원&리 하면 수익률은 자동으로 따라온다…
어떤게 더 싸지, 투자금 차이는? 둘 다 할 수 있다면 어떤 걸??
가격이 같을때 헷갈리지 않는게 중요하다…가치판단에 집중집중
투자는 실력을 쌓고, 시야를 넓혀, 비교평가 하면서 하는 것….지금 내가 가야 하는 과정~
투자금 차이가 있더라도, 내 투자금에 둘 다 할 수 있다면 저렴이가 아니라 더 좋아하는 가치가 높은 걸 선택
1~2천(예시)에 흔들리지 말자…가치가 정말 중요해..
원금보전- 돈을 잃지 않아야 수익날때까지 지킬 수 있다.
25년 현재의 적정 전세가율을 알고…
전세가율은…자산의 기대가치가 붙는 것이구나…
** 투자는…기대심리가 반영되기 전에 쌀때 사서 비싸지면 매도하는 것~
*** 내가 움직일때는 임장과 입지분석으로 가치판단을 먼저 하고, 그 중에서 가치 있는데 전세가율이 적정한 아파트로~
예상되는 리스크는 공급, 잔금, 역전세
모든 리스크를 제거하거나 피하는건 어려워..
비슷한 가격의 가치와 비교하는 것도 방법
-예상리스크 : 경쟁매물은 없는지, 이사철 등 시기적으로 적당한지, 잔금 치를 때 주변 공급이 얼마나 되는지
-잔금을 대비 : 전세끼거나 주전세도 좋음
-재계약시 역전세 대비 향후 3년간 입주물량 체크
-전세금의 10% 유동성 대응(마통/보유현금 등), 절대 마통을 투자금으로 사용하면 안돼---아하 그렇구나…
-리스크를 감당할만큼 매력적인가…내가 아는 것 중 최선인가..
그래서 내가 투자할 때는
저환수원리의 정확한 의미를 알고 프로세스를 실행하여 투자하고, 수익이 날때까지 절대 지키자.
다시 4강으로~~~
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