[열중 47기 독ㄱ6임투 7ㅖ속하면 부자는 금방이조 수박조아] 월급쟁이부자로은퇴하라 독서후기

책 제목(책 제목) : 월급쟁이부자로은퇴하라

저자 및 출판사 : 너나위/(주)알에이치코리아

읽은 날짜 :  25.09.02-05

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #노후준비 #저평가 #태도

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

본 것

서문>

투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있있다. 그런데 아직도 많은 사람이 자신의 투자 역량을 쌓기 위해 노력하기 보다는 당장 돈이 될 것 같은 정보만 찾아 헤맵니다. 무엇보다 중요한 것은 ‘번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련’을 하는 것이었습니다. 저는 여전히 새로운 기회가 시장에서 만들어지고, 또 우리 곁으로 다가오고 있는 것을 두 눈으로 보고 있습니다. 부동산 투자가 아니어도 괜찮습니다. 다만 중요한 것은 투자는 필수라는 것입니다.

=처음에 월부를 알기전 2년전 내모습도 내가 투자 역량을 쌓아서 실력있는 투자자가 된다기보다는 지금 어디에 가야하고, 사람들이 어디를 투자하는지 정보를 쫓기에 바빴던 것 같다. 하지만 시간이 지난 지금 그것보다 중요한 것은 내가 어떤 시장을 만나던지 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이고, 그 실력이 갖춰진다면 언제든지 돈을 벌 수 있다는 생각이 든다. 이렇게 되기 위해 지금도 부단히 노력하고 있다.

1장 왜 투자를 해야 하는가?

자본주의에서 인플레이션은 피해갈 수 없다. 그러기 때문에 내가 일해서 벌어들이는 소득의 증가 속도는 점점 느려진다. 소득분배 불균형과 인플레이션 둘다 투자를 해야 하는 이유이지만 가장 중요한 부분은 바로 “노후 준비”라는 가장 중요한 이유가 남아있다. 실제로 길을 지나다니다 보면 공공근로로 일하시는 어르신들을 심심치 않게 볼 수 있다. 물론 그분들 모두가 생계를 위해 하시진 않겠지만, 근본적인 이유에는 나이가 들고도 현금 흐름이 필요해서가 아닐까 싶다.

P55. 현재 대한민국을 살아가기 위해서는 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라, 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다. 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다.

= 가끔 가장 중요했던 why를 잊곤 한다. 사실 부자가 되는 것보다 가장 중요한 건 노후 준비. 내가 더 이상 일을 할 수 없을 때에도 삶을 행복하게 이어가기 위한 준비가 필요하다.

P60. 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들. 내가 그랬다. ~지피지기 백전불태 라고 했다. 상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다. 그리고 이에 맞춰 준비하면 아무리 어려워 보이는 상황이라도 헤쳐나갈 수 있다. 

= 가장 중요한 것은 바로 목표를 명확하게 쓰는 것. 열기에 처음에 비전보드를 작성하고 그 꿈을 그려보는 것을 가장 먼저 하는 이유가 있다. 지금까지 월부에서 해온 투자자는 쉽지 않기에.. 목표를 분명히 할 수 있는 목표와 필요한 자금을 계산하는 것! 첫 시작이다.

2장 당신과 돈이 가야할 방향

P77. 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다. 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 생산자산으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비자산으로 정의한다.

= 현재 소비의 충족을 채우면서도 발전적인 것은 내가 소비자산보다는 생산자산에 더 관심을 가지고 소비를 하려고 하고 있긴 때문이다. 두가지의 개념을 제대로 정의하고 또 생산자산의 모아서 자산시스템을 만드는 것이 궁극적인 목표임을 잊지 말아야겠다.

P102. 임차인이 2년 동안 그 집에 편히 머무르는 데 필요한 서비스만 제공하면 된다. 마음을 유연하게 먹으면 그리 어려운 일도 아니다.

= 임차인의 전세금을 레버리지 했으면 그에 상응하는 필요한 서비스를 충실히 제공해야 한다. 가끔 이것을 잊곤 하는데, 필요한 서비스를 위한 돈은 당연하게 지불해야 한다.

3장 평범함 직장인도 얻을 수 있는 성과

이 장에서 다양한 투자 사례를 통해서 해당 지역에 투자를 하게 된 이유와 투자 과정 부사님과 협상을 하는 기술을 배울 수 있었다. 또 여러 지역을 늘리다보면 비슷한 느낌을 받는 지역이 나오고 그것을 자연스럽게 비교하면서 싸다고 생각되는 단지가 늘어난다. 비교평가에 대한 생각과 또 왜 발품이 중요한지, 매물을 볼때 거주자에게 어떤 질문을 해야하는지 다양한 상황이 기재되어있어 실질적으로 도움이 많이 되는 챕터였다. 역시 경험만큼 더 중요한건 없구나! 하는 생각이 들었다.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

P220. 용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자 과정!

현재 자본 재배치를 통해 자금을 확보하고 월세로 거주하고 있다. 책에서도 3번과 4번이 핵심이라고 했는데.. 3번의 길이 생각보다 쉽지 않다. ㅎㅎ 보유의 자산의 크기를 키워나가며 내가 매입한 부동산이 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것= 장기보유 하는 것이 핵심이다. 내가 보유한 물건에 대한 확신은 있지만, 현재 거주 만족도를 내려놓으면서 투자를 하는 건 생각보다 큰 결심이 필요한 것 같다. 특히 함께 하는 가족에 큰 희생이 따르는 것임을 늘 잊지 말아야겠다.

이러한 장기보유의 장점 중에 눈에 띄었던 것은, 수익실현을 미뤄서 불필요한 지출을 막는다!! 이렇게 생각해본적 없는 시각이었는데, 새롭게 느껴졌다. 수익실현을 하지 않으면서 수익을 그대로 묶어 놓는 것이 = 불필요한 지출을 막을 수 있고 불필요한 경비를 막을 수 있다는 생각에 이는 큰 장점이라는 생각이 들었다. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다!!

P228. 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 영향을 준다는 것이다. 공급 과잉 등의 이유로 아파트이 전세가가 2년 전보다 급락하게 되면, 그 차액만큼 마련해야 하기 때문이다.(역전세)

= 확실히 전세레버리지 투자는 전세를 기민하게 봐야겠다는 생각이 들었다. 특히 너무 높은 전세금으로 맞추는 걸 경계해야 하는데, 이는 초기 투자금은 줄일 수 있지만 이후에 대응이 안되면 매도를 해야하는 최악의 상황이 오기 때문이다. 쉽지 않지만... 적정 전세금 설정하는 것과 또 매가가 높은 단지들은 전세금도 항시 상황이 좋지 않으면 많이 떨어질 수 있다는 점을 염두해야 한다.

p244. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이다.

= 초보투자자에게 핵심은 리스크를 대응할 수 있는 능력인 것 같다. 항시 기준을 지키는 것이 더 벌지 못하더라도 잃지 않는 선택이 될 수 있겠다는 생각.

5장 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

P257. 사실 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다.

P261. 좋은 입지와 지역의 위상

결국 부동산의 입지와 위상 때문이다. 보통 부동산 상승장 초입, 바닥을 확인한 후 아파트의 전세가에 의해 매매가가 밀려 올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다. 이전 침체기에서의 시세하락 공포가 쉽게 사라지지 않는 것이다.~ 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 심화 된다.

= 부동산 투자에서 제일 중요한 건 입지! 입지가 우수하고 지역적 위상이 높은 곳의 단지들을 우선적으로 두고 투자여부를 확인하는 것이 중요하겠다. 단순히 지역적 위상을 익히는 것만 중요하다고 생각했는데, 좋아하는 입지에 투자 수요 쏠림 현상 즉 가수요가 붙어 더 많이 상승을 일으킨다는 본질적인 내용을 알게 되었다.

명확한 기준과 순서

P262. 다시 말해 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다.~ 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.

= 투자는 감정을 빼고 기계적인 행위라는 것을 알 수 있다. 촉이나 감으로 하는 것이 아니라.. 기준을 가지고 투자기준과 나의 상황에 부합하면 투자를 진행한다. 아직은 특정 단지에 꽂히는 경우가 종종 있지만..늘 이점을 유의하고 마음에 새겨야겠다.

아파트 시장의 흐름

P268. 2012~2015년 수도권의 부동산 키워드는 전세 대란, 전세로 거주할 수 있는 주택이 심각하게 부족해졌다. 이때도 매수심리가 적극적으로 살아나지 않음, 와이? 과거의 부동산 장기 침체기를 기억하기 때문. 이런 과정에서 전세 매물은 없고 주택의 전세가와 매매가 차이가 거의 없다보니 어쩔 수 없이 집을 사는 사람들이 생기면 하락세에 놓인 집값의 지지선이 생긴다.(하락 다지기 구간, 23년과 하락 지지선과 동일하다고 볼 수 있음), 그렇게 반등을 준비한다.

전세 선호 현상은 계속되고, 전세가는 계속 상승한다, 전세가가 오르다보니 다음 매물로 나오는 동일한 조건 아파트 매가를 밀어 올리는 상황 발생, 와이? 주택의 매매가는 전세가보다 비싸다는 기본 인식이 있기 때문임, 이시기의 특징은 매매가는 하락 또는 약보합이지만 전세가는 꾸준히 상승했다.

이런 시기에는 -> 건설사들이 분양을 저울질한다, 주택부족으로 미분양이던 물건이 소진되고 하방 지지선에 가로 막힌 매매가도 활기를 띄며 상승, 신축분양가 올라간 가격이 시장에서 받아들여지면 그 옆 구축아파트 매가 또한 신축과 간격을 좁히게 된다. 14~16년에 일어난 상황 매가와 전세가 모두 상승하는 움직임을 보였다.

서울, 강남과 같은 중심지 위주의 부동산 가격 상승폭이 이슈가 될 정도로 커지면 그 온기가 서울 외곽 배후지까지 퍼져나가 갭 메우기가 진행됨, 서울 중심지가 20억원까지 상승하는데 배후지 아파트가 3억? 여전히 싸다 이런 이유로 배후지에 시장 수요가 몰리고 -> 가격이 상승한다. 이렇게 지역 전반이 상승하면 과열이라는 단어가 나옴

부동산 상승에 대한 강한 믿음과 이런 분위기는 시장 참여자들의 조급함을 자극한다.(정말 심리가 많이 반영된다) 17-18년 매매가 상승하는 반면 입주가 본격화되면서 주택 공급부족이 해소되기에 전세는 보합하거나 조금 하락하는 추이는 보인다.

이렇게 상승하던 가격도 임계점에 다다르면 하락기가 도래한다. 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다. 08-12년까지 기간에 해당한다. 이런 현상들은 수요과 공급의 시차 떄문에 발생한다. 아파트는 원한다고 공급을 만들어 낼 수 있는 재화가 아니고 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키게 된다.

=공급이 부족하다고 바로 만들어 낼 수 없고, 그것은 3년이라는 시간의 차이를 발생시키는 것이 핵심. 확실히 경험한 시장은 더 이해가 빠르지만 난 현장에 없었기에 글로 조금이나마 느낄 수 있었다. 주기가 짧아졌고 원인은 다르지만 아파트 주기의 큰 사이클 만큼은 변함이 없다는 생각이 들었다. 수도권은 하나의 권역으로 이해해야 하고, 지방은 각자 개별성을 지닌다.

투자 지역 선정

1. 전세가율과 가격을 우선적으로 파악해 전세가율이 높고 가격 자체가 저렴한지 파악하는 것이 첫번째, 당장 투자하지 않더라도 입지 가격을 파악하고 기다리면 기회를 잡을 수 있다.

2. 투자금의 규모 파악 3. 입주물량 4. 미분양 이것을 파악하는 것에 있어서 핵심은 투자지역이 아닌 임장지역을 파악하는 것이다. 투자 가능성이 있는 지역을 파악하는 것일뿐 여기서 기회를 잡을 수 있을지 다른 지역을 가야할지는 현장에서 파악해야 한다.

P282. 가치 대비 가격이 싼지 저평가 여부가 첫번째 투자기준으로 삼는다. 지역을 조사하고 현장에 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다.

손품=사전임보의 과정은 지역에 대한 전체적인 감을 익히기 위함이다. 지역에 대한 전반적인 상을 파악하고 나머지는 현장에서 확인하는 것이 중요하다.

= 임장에서 중요한 것은 지역의 주민처럼, 제대로 임장하고 있다고 생각했지만 책을 읽으면서 그 본질에 대해서 다시 생각해볼 수 있는 시간이었다. 마트가 어디에 있고, 지하철역은 어떻게 가야하는지 학원가, 상권의 위치, 단지 안으로는 주차상태는 어떤지? 동간 거리 등을 상세하게 파악해야 하며, 여기서의 핵심은 한번 가보고 판단하는 것이 아니라 밤과 낮 동네 분위기를 제대로 익히는 것이 필요하다. 특별한 노하우가 없다. 그냥 많이 가봐야한다. 헷갈리면.. 다시 가보자! 이렇게 파악을 마친뒤에 부동산을 방문한다. 중요한건 투자를 한다면 가장 선호도가 높은 순으로 우선순위를 두고 파악하는 것이 중요하다.

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

사람에 따라 돈 그릇은 다르다. 돈그릇이라는게 타고나는게 아니라 키울 수도 있다.

P332. 왜 아직까지도 변하지 않은 사람이 변한 사람보다 훨씬 많을까? 당연한 이야기지만, 책에 있는 내용을 행하지 않아서다. 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면 그저 행하라!

= 행동의 중요성은 다시금 중요하다. 인생을 바꾸고 싶다면 결국 습득한 지식을 행동해야 한다.

P346. 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이 되는것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

= 중요한 내용인 것 같다. 나보다 더 잘하는 사람과 함께하는 것은 큰 기회이고, 또 그런 기회는 쉽게 오지 않는다. 그렇게 때문에 그러한 기회가 온다면 작은 부분이라도 나눠 내가 함께 하고픈 사람이 되어야 한다는 점이다. 주변사람에게 좋은 영향을 미치기 위해 부단히 노력하고 내자신을 더 채워야 내 주변의 사람들이 바뀐다.

깨달은 점

챕터를 넘길수록 월부은에 이렇게 많은 이야기가 있었나? 생각이 들면서 그동안 해왔던 과정이 다 녹아져 있음을 느낄 수 있었다. 그동안 이 과정을 똑같이 배웠고 행동했음을 느낄 수 있었다. 기억에 남는 내용은 어떤 일이든 임하는 태도가 중요하다는 점이다. 당장은 큰 상관이 없어도 그것들이 모여서 중요한 차이를 나타낸다. 그리고 이 일에 진지하게 임해야 한다. 공감이 되면서도 내가 현재 이렇게 행동하고 있는지 되돌아보게 되었다. 1호기를 하고 나서 다음 투자를 하기까지 돈이 없다고 조금 풀어진 것 같다. 기회는 언제 올지 모르고 나는 이것을 늘 잡을 수 있는 상태가 되어야 한다. 그러기 위해선 지금까지 해온 것들을 계속 반복해야 한다. 이 책을 읽으면서 내 태도와 행동에 대해 다시 한번 돌아보게 되었고, 행동의 본질에 대해서도 다시 한번 생각해보는 계기가 되었다.

“노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라” 

현재 시장에 대한 생각을 다시금 바로잡게 되었다. 이 부분은 강의에서도 비슷하게 나왔다. “정부의 각종 부동산 규제나 금리 인상과 같은 소식은 부동산 시장에 악재처럼 비칠 것이다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억해라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.” 지금은 오히려 기회를 잡기 위해 바삐 움직여야 함을.. 이미 겪어온 시장에서도 답이 나와있다. 

마지막 현재 보유물건에 대한 너나위멘토님의 투자 복기를 통해서 여러 내용을 배울 수 있었다. 먼저 투자는 기본적으로 장기보유를 해야 한다는 점이다. 두 번째로는 투자를 하고 나서 끝이 아니라 복기하는 시간을 가지면서 더 시야가 넓어지고 성장한다. 투자한 물건에 대해 제대로 복기하고 내가 실수를 했다면 어떤 부분을 잘못했는지 제대로 복기해야 한다. 그리고 임보에 쓰는 미래에 대한 예측은.. 별로 중요하지 않다는 점이다. 중요한 건 현재 가격이 싼지 저평가 여부, 내가 다른 리스크가 오더라도 이 물건을 보유할 수 있는지가 핵심이다. 기준을 배웠고 행동하고 물건을 지킨다. ㅎㅎ 단순하면서도 어려운 부동산 투자의 세계인 것 같다.

“대중들은 현시점 상황에 엄청난 영향을 받고 흥분하거나 두려워한다.” 내 이야기 인가 싶지만.. 조금은 대중들과 반대로 가야지 머릿속으로 인지하고 있다.

적용할 점

1. 나보다 수준이 높은 사람들과 함께하는 건 흔치 않은 기회이다. 그러기 위해선 내가 나눠야 하고 함께 하고픈 사람이 되어야 한다. 과연 나는 함께 하고 싶은 사람일까? ㅎㅎ 항시 나를 돌아보고, 채우고 나누자.

2. 복기는 기간 별로도 중요하다. 매수 직후는 복기를 놓쳤으니 이번 달 안으로 약 7개월이 지났지만 현재를 기준으로 복기해야 한다. 복기하고 시장을 지켜보면서 정말 많이 성장한다는 것을 잊지 말자.

3. 월부은 3챕터와 5챕터, 6챕터는 진짜 필사해야 한다. 3챕터에는 투자 경험이.. 5챕터에는 우리가 배우는 임보에 관련한 모든 내용이 그리고 마지막 6챕터에는 어떤 마음가짐으로 나아가야 하는지까지 배울 수 있다.

함께 논의하고 싶은 부분

P360. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황은 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

= 투자란 새로운 것을 배우고 해나가다 보며 내가 생각했던 것처럼 흘러가진 않는다. 이런 상황 속에서 회피하기보다는 갈등 상황을 어떻게 해결해야 할지 고민해야 하고, 또 그 원인을 외부보다는 나한테서 찾아야 한다는 점을 배웠다. 생각의 전환을 하면 핑곗거리가 곧 에피소드가 됨을 기억하자.

독강임투를 반복하다 보면 조원분들도 현재 상황에서 가로막는 갈등이나 힘든 점이 있을 것이라고 생각됩니다. 갈등은 무엇인지? 또 이를 위해 어떤 노력을 하려고 하는지 꿀팁이 있다면 공유해주세요:)

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