[열중47기 마린블루] 투자 원칙과 가야할 방향을 다시한번 점검하는 책! 월부은!

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위/알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 25.9.3~25.9.6

4. 총점 (10점 만점): 9.5점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자해야 하는가?]

#인플레이션, #셀프노후준비

‘통화량의 증가=돈이 흔해짐=돈의가치 하락’ 돈의 가치 하락은 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없는 현실을 기억하자. 평범한 직장인이 월급을 저축하는 것만으로는 완벽한 노후 준비를 할 수도 없고 부자가 되기도 어렵다. 부동산도 아파트도 결국엔 물건이고 가격이 오르는 것은 자연스러운 것이다. 직장인을 위한 자본주의는 없기에 우리는 자본주의 사회에서 노후까지 잘 살아남기 위해서는 투자는 필수임을 알아야 한다. 우리나라는 OECD국가 중 노인 빈곤률이 1위인 국가다. 따라서 우리의 노후를 책임져주지 않는 국가를 탓하는 것이 아니라 내가 지금 가야할 길을 알고 투자를 해야만 한다. 

[4장. 성공투자를 위한 필수지식]

#잃지않는투자, #시스템투자, #리스크관리

종잣돈을 마련할 때 일단 쓰는 것 부터 체크하고 줄이자. 그리고 돈이 스스로 일할 수 있도록 자본을 재배치하라. 그러나 자본 재배치는 절약으로 종잣돈을 마련하고 투자하는 방법에 비해 리스크가 크므로 투자 하기 전 심사숙고 해야하고, 절대 잃지 않는 투자를 위한 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 

절대로 잃지 않는 투자를 하기 위해 좋은 투자를 해야하는데, 이는 사는 순간 버는 것이어야 한다. ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건이다. 저평가여부를 판단하기 위해서 부동산의 가치(입지)와 가격, 두가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다. 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해 봐야 한다. 저평가된 지역을 찾고자 한다면 아는 지역을 늘려가야 한다. 그리고 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾고, 전세가율이 높아 투자금이 적게드는 물건에 투자하라. 

자산을 파는 것이 아니라 쌓아가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이다. 이의 첫번째 장점은 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이고, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다. 세번째로 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이 있다. 그러니 처음부터 가급적 팔지 않을 가치있는 부동산을 매입해야 한다. 시세차익형 전세투자로 부동산을 꾸준히 사서 모으며 시스템을 갖춰나간다. 

시세차익형 전세투자시 발생할 수 있는 역전세 리스크를 관리하는 법은 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 둘째, 신규주택 입주물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 셋째, 마이너스통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다. 전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다. 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트의 전세가가 매년 오르기만 할거라는 건 아니다. 리스크는 반드시 존재하니 명심하고 대비하자.

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자의기준, #지역조사, #실전투자법

저평가된 상태인가, 투자금이 적게드는가, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가, 이 세가지 요건에 해당하지 않는 물건이라면 투자하지 않는다. 잠재적 투자 가능 지역을 살펴보고 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량(공급)과 미분양 정도를 지표로 볼 수 있음. 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 본다. 매매가와 전세가의 차이가 3천~5천만원 가량 단지가 많은 지역을 선정한다. 미분양 물량을 마지막을 참고하여 선정한다. 그럼에도 실제 현장에 가보면 이르거나 늦어버린 경우도 있고 또 적합한 상황이라 해도 해당 지역의 아파트들 중에 가장 좋은 것을 찾아내기 위해서는 반드시 여러차례 가보고 많은 물건을 확인해야 한다. 

저평가여부를 첫번째 투자 기준으로 삼기에 직접 방문하기 전에 사전 조사로 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 정도를 목표로 손품을 판다. 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등을 파악해본다. 입지조사가 끝났다면 이제 가격을 조사한다. 비싼 단지부터 저렴한 단지까지 지도에서 그 위치를 확인한다. 손품을 팔아 전체적인 감을 익히고 나머지는 현장에서 확인한다. 현장에서는 지역주민처럼 지도를 보지 않고도 길을 잃지 않고 다닐 정도가 되어야 한다. 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길이다. 그리고 중개소에 방문하여 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 묻고 매물을 보고 집의 상황을 물어라. 그리고 다시 중개소로 돌아와서 정리하고 가장 괜찮은 물건 하나 정하기. 확인한 물건에 매번 투자할 수 는 없지만 이같은 방식으로 가장 좋은 물건 골라내는 연습을 하자!! 

가장 좋은 물건을 찾았다면 매도자와 가격협상을 할 차례인데, 정작 가격협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다. 그러나 초보 투자자는 매수자에게 율히나 시장이 됐음에도 어더 투자를 해보고 싶다는 조급함에 종종 일을 그르치곤 하는데, 그렇기에 2개 이상의 투자처를 확보해둔다. 그리고 무리하게 깎으려 하지말고 내가 무엇을 줄 수 있는지 찾아보고 협상의 도구로 활용해라. 마지막으로 임대계약이 남는데, 임대에는 가격, 집상태, 입주가능시기, 사람 등의 요인이 영향을 주기에 이런 부분을 잘 고려해야한다. 

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#행동하기, #꾸준하게, #좋은사람되기

내 힘으로 바꿀 수 있는 영역이 아니라면 내 생각을 바꿔야 한다. 상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치판단도 하지 않길 바란다. 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 투자의 달인이 될때까지 해야한다. 준비하고 있으면 결국 기회가 찾아온다. 조급함을 버리고 이를 다스릴 수 있도록 하자. 그리고 배운 것을 실천해야 한다. 꾸준히 반복하라. 빨리가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 투자자로서의 성공이란 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래가야 한다. 그리고 그러려면 함께 가야 한다. 최고의 사람들과 함께 할 수 있으려면 내가 좋은 사람이 되어야 한다. 그리고 갈등관계를 잘 관리해야 한다. 성공적이고 꾸준히 투자하려면 예상되는 갈등상황을 반드시 해결해야 한다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

책을 읽으면서 다시 한번 원칙에 대해 점검하는 시간이었다. 

과연 난 제대로 행동하고 있는가, 힘들어서 놓아버리고 싶을 때도 있고 그럼에도 가야지라고 마음먹으면서도 실상 진짜로 최선을 다했는가가 늘 의문이었고, 제대로 완료하고 있지 못하다는 생각에 자책하는 시간이 많았었다. 그러다보니 가족들과 함께 하는 시간에도 내가 해결해야 하는 문제임에도 투자공부를 못하고 있음에 근심있는 얼굴을 갖고 있기도 했고, 가족들의 희생이 있음에도 투자를 실행하지 못하고 있어 답답함과 조급함이 공존했다. 오랜만에 월부은을 다시 읽으며 마음의 부담이 생기기도 했지만(ㅎㅎㅎ) 그래도 다시 한번 투자 원칙을 잘 떠올리며 투자물건을 찾아봐야겠다 생각했고, 오래갈 수 있는 직장인 투자자가 되기 위해 갈등관리도 잘 하는 방법을 찾아봐야겠습니다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 투자원칙을 잘 생각하며 매임 대상을 찾아봐야겠다
2. 가족들과 함께 할 때는 가족과의 시간에 집중하기 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요

p.126 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험쌓기’였다. 

p.133 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. 

p.143 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 

p.145 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 

p.174 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 

p.190 당신이 실거주용이든 투자용이든 부동산을 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 여러 개의 대상을 비교해 보고 그중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문일 것이다. 

p.238 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 

p.273 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 물론 사람에 따라 금방 캐치해내는 사람이 있는 가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다. 하지만 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다. 

p.282 노하우나 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 

p.306 투자의 달인이 될때까지 해야한다. ‘될때까지 한다’라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다. 

p.331 마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밝으려고 하지 말고, 우선 당신히 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책