열중반 1주차 후기: 대충만 알고 안된다고 생각하지 말기

1. ‘저환수원리’ 투자 원칙

(1) 저 - 저평가

가치가 있는 것을 비교평가를 통해 싸게 산다. 지역의 가치와 단지의 가치를 파악하기 위해서는 그 동네를 제대로 파악해야 한다.

(2) 환 - 환금성

내가 보유한 물건을 나중에 팔았을 때 사람들이 마찬가지로 사고 싶은 물건이어야 한다. 이를 위해서는 향후 3년 내 입주물량이나 연식(지방일 경우 5년 내 신축), 평형, 층수 등 요건을 고려해야 한다. 

(3) 수 - 수익률

저, 환, 원, 리를 만족했을 시 수익률은 따라온다. 한편 투자액이 적을 경우 수익률이 높아도 수익 자체는 다른 투자처를 추가로 고려하기에 충분하지 않을 수 있다. 

(4) 원 - 원금 보존

잃지 않을 투자를 하기 위해서는 절대적인 투자금액이 적은 것이 좋다. 그러나 그렇다고 전세가율이 높은 것만을 추구하면 역전세 등이 닥쳤을 때 원금을 잃을 수 있으므로 지역 별로 적정한 전세율을 가지는 물건을 사서 장기간 보유할 수 있어야 한다.

(5) 리 - 리스크 점검

전세 투자 시 입주물량 및 시장 상황, 정부 규제 등에 따라 역전세 또는 매매가 하락의 리스크가 존재한다. 이를 대비하기 위해 매수 시 해당 지역 3년 내 입주물량 등을 확인해야 하며, 임차인 전세금에 대비할 수 있는 여유분을 마련해야 한다.

2. 투자 프로세스 정리

(1) Step1 - 정보수집

임장을 하고 임장 보고서를 쓰면서 앞마당을 3개 만들어 간다. 앞마당을 만들면서 매물도 함께 살펴봐야 한다. 매물을 찾을 때, 앞마당 지역의 시세를 전수조하하고, 내 투자금에서 +5000만 정도의 범위 내 단지를 추출한다.

(2) Step2 - 투자 기준 적용하여 투자물건 선별

저환수원리 투자원칙 및 본인의 투자 기준을 적용해 투자 후보를 선별한다. 입지 가치 및 단지 선호도 등을 고려하여 앞마당 별로 5~10개의 매물을 리스트업 한다. 

(3) Step3 - 앞마당에서 투자 결정

투자 매물을 결정한다. 이를 위해 인근 부동산에 전화하여 실매물 및 단지 분위기, 거래 분위기 등 파악하고, 매물임장을 통해 매물 상태 및 조건 협상 가능 여부를 파악한다. 가격이 맞지 않아 못 산다고 생각하지 말고 내가 이 물건을 사기 위해 할 수 있는 것이 무엇이 있을지 항상 고민하고 실천한다.

(4) Step4 - 매수 결정

마지막까지 협상하여 좋은 가격, 조건으로 계약 결정한다. 이를 통해 부동산 사장님들 및 매수자에게 좋은 이미지를 남길 수 있도록 노력한다.

3. 적용해보고 싶은 점

(1) 앞마당을 만들어야겠다. 앞마당을 선택하기 위해 남자친구와 합칠 수 있는 투자금의 규모에 대해 진솔하게 이야기해보는 과정이 꼭 필요할 듯하다. 그리고 투자금이 예를 들어 2.5억이라고 한다면, 앞마당을 만들면서 플러스 알파 5천 해서 3억까지의 매물을 조사한다.

(2) 전화임장, 매물임장은 손품을 파는 것과 달리 사람 대 사람으로 진행이 되기 때문에 항상 언행에 주의해야 한다. 내가 먼저 제공할 수 있는 것이 무엇인지 생각하고, 또 언제 다시 관계를 맺을 지 모르는 분들이기 때문에 좋은 인상을 주도록 노력해야 한다.

(3) 대충 알아보고 안된다고 포기하지 말자. 내 투자금 범위에 들어오지 못하는 매물이라고 해서 쉽게 포기하지 말고 최대한 협상해볼 수 있는 데까지 가보아야 나중에 후회가 없다.