[열중 47기 52조 요럼] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 후기_변화! 실천! 변화! 실천!

25.09.08

STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / RHK
3. 읽은 날짜: 2025/09/05~07
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 8점
5. 위 점수를 준 이유: 투자의 정석 같은 책. 다만 책에서 든 예시와 현 시세 간 괴리감이 너무 커(투자금 기준 거의 4~8배 차이) -2점

STEP2. 책에서 본 것
1 지피지기 백전백승
#자기 점검 #변화 동기
(P60) 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들. 내가 그랬다. (중략) 반드시 앞으로 무엇을 어떻게 해야 할지 고민하길 바란다. 그러면 무엇부터 해야 할까? "가장 먼저 해야 할 일은 '자기 점검'이다. 상황을 알았으니 자신을 스스로 점검해볼 차례다. 나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다." -> 나의 경제력과 경제 지수 체크리스트 -> (P63)상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꾸고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.
->(P65) 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다. (중략) 자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다. (중략) 물론 단점이 많고 완벽한 시스템이라고 할 수 없지만, 자본주의는 나처럼 평범한 사람도 꿈꿀 가능성을 주고, 이뤄낼 기회도 제공한다.

2 다섯 번은 해봐야...
#인간관계 #객관적 시선 #매입 임대 다섯 번 이후부터 역량껏 투자 가능 #그 이전의 성공은 관계적 도움의 힘
(P119) 한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자의 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투나 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 감만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다. 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 '다섯 번 정도' 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
> 이 글의 요지는 인간관계를 잘 쌓아라이지만, 내가 꽃힌 내용은 '다섯 번 투자'. 다섯 번은 투자해봐야 주변 도움 없이도 내 역량을 발휘해 제대로 투자할 수 있겠구나... 내가 진정 도움을 줄 수 있는 사람이 되겠구나...

3 비교 평가 중요성
#저평가 #가치 판단
(P133) 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다 두 군데, 세 군데, 네 군데 갈 때 더 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. (중략) 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다. 그런데 부동산은 말 그대로 옮길 수 없다. 당연히 자유롭게 이동할 수 있는 내가 움직여야 한다. 내가 두 발로 직접 현장에 나가서 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 '부동산 투자의 성공 비결은 발품이 달렸다'고 하는 이유다. 명심하라, 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 KB시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.

4 리스크 관리법 4
(P245~)1 전세가 하방 지지 물건 투자 2 신규 입주 물량 예정지는 신중히 접근(동대문, 광명) 3 현금 확보 여력 마련((3가지파악할 점 = 1 동원 가능한 현금 수시로 파악, 2 최대 대출 가능액을 받을 경우 그에 대한 이자 파악, 3 급여 수준으로 감당할 수 있는지 여부 파악)) 4 임대사업자라도 현금화 가능한 투자 물건 한두 개 남겨둘 것

5 임장지 선정 방법
#부동산 지인 활용법 #임장지 선정
(P275) 1 전국 시구 단위 아파트 매매가-전세가는 부동산 지인에서 확인할 수 있다. 나는 여기에서 전국 시구 단위 부동산 매매 및 전세 시세, 전세가율을 일목요연하게 정리한다. 전체적으로 살피기 위해서다.(시도/시구/평당매매/평당전세/24기준 매매/24기준 전세/매매-전세(투자금)/전세가율/연월) 2 이 중 비교적 전세가율이 높고 매매가가 현재 사는 지역이나 기존에 알던 지역과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 네이버부동산, 조인스랜드부동산에서 구체적으로 살핀다. 전세가율 85% 이상, 매-전 차이 3~5천만 사이 단지가 많은 지역을 임장지로 선정한다. 3 1차로 선정한 임장지 중 입주 물량, 미분양 통계를 확인한다. 부동산지인(입주 물량에 대한 감), 호갱노노-아실(구체적인 물량 공급 시기-입지 지도 상에서 확인)을 주로 활용한다. 단 구 단우ㅟ 미분양, 입주 물량을 확인한 뒤 공급이 많다 적다를 따지는 건 의미 없다. 시장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문이다. 서울 강서구에 입주가 적어도 수도권 전체 입주가 많다면 강서구 전세가도 영향을 받는다는 걸 이해하자. 4 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하는 단계라고 판단. 반대로 꾸준히 늘거나 해당 권역 가구 수(인구 규모)에 비해 너무 많다면 공급 과잉 상태라고 볼 수 있다. 단 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장 지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다. 미분양 물량은 국토뷰 사이트 통계누리에서 수시로 데이터 계시. 이글 근거로 부동산 지인에서 그래픽 제공. 부동산 지인 사이트에서 확인하는 정도로 충분.

6 부동산 매임 시 질문 리스트
#직장 #교통 #환경 #학군 #단지컨디션
(P302) 직장 -근처에 큰 직장 있어요? 어디예요? 주로 어디로 출퇴근해요?
교통 - 출퇴근길에 전철, 버스 중 무엇을 주로 이용해요? 아까 말씀하신 큰 직장까지는 뭘로 다녀요? 전철역이 붐비는 편인가요? 전철역까지 얼마나 걸려요? 마을버스가 어떻게 다녀요? 단지 내에도 다니나요? 강남이나 시청 가는 광역버스는 어디에서 타요? 배차 간격은 긴가요?
환경 - 장은 주로 어디에서 보나요? 마트가 좋아요? 재래시장이 좋아요? 백화점은 어디가 더 좋아요? 식당은 어디가 많아요? 순대국밥집은 어디가 맛있어요? 유명한 카페는 어디예요? 병원은 어디가 좋아요? 가장 가까운 소아과는 어디예요? 소아과가 많은 편인가요?
학군 - 어린이집이 많은가요? 어디가 제일 좋아요? 입소 대기도 오래 하나요? 유치원은 어디로 가요? 애기들 많아요? 초등학교는 어디가 제일 좋아요? 왜요? 학원은 어디로 보내요? 학원 모여 있는 곳이 어디예요? 차도 안 건너고 초등학교에 갈 수 있나요?
단지 특성 및 가격 - 여기 장점은 뭐예요? 사람들이 여기 찾는 이유는 뭐예요? 매-전 차가 큰 편인가요? 시세는 어때요? 물건은 얼마나 있나요? 요즘 실수요자가 많나요-투자자가 많나요? 임대 잘 나가요? 임대는 언제 잘 나가요? 옆 단지 시세는 얼마예요? 여기와 거기, 얼마나 시세 차이가 나요? 임대가 가장 먼저 잘 나가는 단지가 입구동이에요? 이 동네에서 가장 선호하는 단지 순서는 어떻게 돼요?

7 매임 뒤 원 픽 정하기
#중개인에게 정리 자료 요청 #나도 정리 #단지비교 #원 픽 고르기
(P305)물건을 보고 중개소로 돌아오면, 그날 본 순서대로 중개인에게 매물 정보, 동-호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누며 정리하기 위해서다. 그 다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라. 물건을 많이 볼수록 헷갈릴 수 있으니 기억을 최대한 남기기 위해서다. 마지막으로 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다(마음속으로). 이른바 넘버원을 정하는 것이다. 한 군데 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나(원 픽 물건)가 명확히 떠올라야 한다. -> 이후 각 원 픽 물건 등기부등본 떼어달라고 요청, 열람 -> 가격조정 가능성 판단(대출 상황, 매수 시기와 시세차익 등) -> 집으로 돌아가는 길에 마지막으로 정리, 각 중개소 원 픽 비교 -> 이날의 원 픽 최종 선택
>> 넘버원 물건 중요. 중개소 방문 뒤 그곳에서 본 물건 중 가장 좋은 것 하나는 꼭 명확히 떠올라야 한다. >> 중개소 별 원 픽 매물 중 최종 원 픽 선정, 후보군 두기.

STEP3. 책에서 깨달은 것
실행하자. 변화의 필요성을 인지했다면 이후에는 실행하는 것만 남았다.

STEP4. 책에서 적용할 점
step2.적용할 점의 5~7 실행하기.
1순위는 6, 2순위는 7, 3순위 마지막 다음 임장지 선정은 5.
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5 임장지 선정 방법
#부동산 지인 활용법 #임장지 선정
(P275) 1 전국 시구 단위 아파트 매매가-전세가는 부동산 지인에서 확인할 수 있다. 나는 여기에서 전국 시구 단위 부동산 매매 및 전세 시세, 전세가율을 일목요연하게 정리한다. 전체적으로 살피기 위해서다.(시도/시구/평당매매/평당전세/24기준 매매/24기준 전세/매매-전세(투자금)/전세가율/연월) 2 이 중 비교적 전세가율이 높고 매매가가 현재 사는 지역이나 기존에 알던 지역과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 네이버부동산, 조인스랜드부동산에서 구체적으로 살핀다. 전세가율 85% 이상, 매-전 차이 3~5천만 사이 단지가 많은 지역을 임장지로 선정한다. 3 1차로 선정한 임장지 중 입주 물량, 미분양 통계를 확인한다. 부동산지인(입주 물량에 대한 감), 호갱노노-아실(구체적인 물량 공급 시기-입지 지도 상에서 확인)을 주로 활용한다. 단 구 단우ㅟ 미분양, 입주 물량을 확인한 뒤 공급이 많다 적다를 따지는 건 의미 없다. 시장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문이다. 서울 강서구에 입주가 적어도 수도권 전체 입주가 많다면 강서구 전세가도 영향을 받는다는 걸 이해하자. 4 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함인데, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하는 단계라고 판단. 반대로 꾸준히 늘거나 해당 권역 가구 수(인구 규모)에 비해 너무 많다면 공급 과잉 상태라고 볼 수 있다. 단 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장 지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다. 미분양 물량은 국토뷰 사이트 통계누리에서 수시로 데이터 계시. 이글 근거로 부동산 지인에서 그래픽 제공. 부동산 지인 사이트에서 확인하는 정도로 충분.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P331)모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것이 인지다.(중략) 그러나 애석하게도 그 '인지'가 '변화'로 이어지는 일은 거의 없다. 변화한다는 건 이처럼 어려운 일이다. 왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다. (중략) 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진 게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러 가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다.

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)
논의 주제 1
(p15) 남들 못지않게 열심히 일했는데, 어느덧 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 되어버렸다. 마음이 무거웠다. 하지만 이런 생각보다 내 마음을 더 힘들게 한 것은, 이처럼 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이었다. // 내가 투자를 결심하게 된 계기나 순간은 언제였는지. 어떤 상황과 마음으로 시작하게 되었는지 구체적으로 이야기. 나의 초심을 나누기.
>> 나의 초심은 포기하지 않고, 끝까지 살아남는 사람이었다. 열정적으로 불태우기보다 잔불로 지글지글 익어가는 실력... 그런데 느슨한 목표를 세우니 실행은 더 늘어지기만 한다. 초심을 다시 세운한다는 마음으로 열중을 들으려 한다.

논의 주제 2
(p257) 투자의 기준을 제댈 세우려면 직접 경험해봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 꺠닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다. 하지만 초보 투자자라면 이 과정에서 투자 실패와 실수로 쓰디쓴 경험도 하게 될 것이다. // 1강에서 밥잘님은 열중반을 배우지 않은 사람의 투자법 중 일단 GO 유형, 망설여 유형, 무리해 유형을 소개. 월부에 오기 전 나는 어떤 유형에 가까웠는지, 왜 그렇게 생각하는지, 지금은 어떤 투자자가 되고 싶은지 이야기 나눠봅시다.
>> 망설여 유형. 실행하기까지 시간이 오래 걸리고, 머뭇거리고 미루는 타입. 작년까지는 남편과 합의가 안 되었다는 핑계로 미루고, 올해는 남편이 괜찮다고 했는데,, 바쁘다는 이유로 뭉개고 있다. 지금은, 일단 go 유형이 되고싶다. 실행하고 달성하는 사람이 되고 싶다.

논의 주제 3
(p332) 투자를 처음 시작하던 당시 나와 함께 오프라인 모임에서 만나 함께 공부하던 수많은 사람 중 상당수는 원래 있던 자리로 돌아갔다. 아이디어가 번뜩이고 재기발랄한 그들에 비해 나는 오히려 소위 말하는 투자의 '감'이 전혀 없던 사람이었다. 하지만 차츰 시간이 흐르자, 변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다, 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다. // 투자를 공부하고, 실제로 투자해나가는 과정에서 결과가 나오기까지 시간이 필요하다는 것을 알고 있지만, 불확실함을 견디며 묵묵히 매일 할일을 해나가는 것은 여전히 어렵습니다. 나는 지금 어떤 불확실함과 두려움을 느끼나요? 그 속에서 어떻게 매일 해야 할일을 해나가고 있는지 최근 1달의 감정과 경험을 나누어봅니다.

논의 주제 4
우리 조만의 발제문 뽑기
각자 책을 읽으며 적은 '논의할 점' 취합 투표, 가장 많은 표 받은 존점으로 발제문 4번 진행.
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