7월 부동산 세제개편을 둘러싼 소문들, 하나씩 확인해봤습니다

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 터닝포인트가 되어드리는
7년차 실전 투자자 김인턴입니다.

최근 만나는 많은 분들이 공통적으로 물어보는 질문이 있습니다.

“세금이 바뀐다는데 폭탄 맞는거 아니예요?”

“실거주하는 집이 아니면 세금이 얼마나 나올까요?”

“걱정되는데 일단 지금이라도 팔까요?”

지난주 질문을 주신 분은 두 채를 보유하고 계셨습니다.

그중 한 채는 5년 넘게 보유해서

장기보유특별공제를 기대하고 있는데

장특공이 없어진다는 얘기가 나와서 며칠째 잠을 설쳤다고 하셨습니다.

사실 세금에 대한 이야기 나오면

일단 걱정부터 되기 시작합니다. 

그리고 여러 커뮤니티나 블라인드에서

“다주택자 세금 폭탄이라던데요”

"공정시장가액비율이 90%까지 오른다면서요"

발표는 아직 나지도 않았는데

이미 불안한 마음으로 계산기를 두드리고 있습니다.

정부도, 기사도 세금 이야기를 계속 꺼냅니다.

SNS에서 게시물이 올라오면 다음 날 관련 기사들이 쏟아지고

그 기사는 또 유튜브와 부동산 카페에서 각자의 언어로 재해석됩니다.

그 과정을 몇 번 거치고 나면 원래 발언과는

결이 다른 버전들이 만들어지는 것 같습니다.

그래서 이런 소문들을 하나씩 확인해보기 위해

관련 브리핑과 보도를 찾아 읽고

 어디까지가 근거 있는 이야기이고

어디부터가 추측인지 정리해보겠습니다.

지금까지 확정된 건

확실한 건 지금 결정된 것은 아무것도 없으며 일정만 확정이 되었다는 것입니다.

7월 14일부터 16일까지 국토교통부, 금융위원회, 재정경제부가 공급·금융·세제를 주제로 차례로 공개 토론회를 엽니다. 7월 23일에는 대통령이 직접 참석하는 대토론회가 열립니다. 그리고 이를 토대로 세제 개편안이 늦어도 8월 초에 발표됩니다.

결국 얼마나 올릴 것이고 그 범위는 어떻게 될지 아직 아무것도 확정되지 않았습니다. 다만 지금부터 이야기 드리는 내용은 토론회에서 이야기될 쟁점이며 예상 방향입니다. 이 전제를 기억하고 읽으시는게 중요합니다.

오늘, 첫 토론회가 열렸습니다

이 글을 쓰는 오늘(7월 14일) 오후, 국토교통부 주재로 첫 번째 토론회가 열렸습니다. 주제는 세제가 아니라 주택 공급이었지만, 앞으로 남은 토론회들의 분위기를 가늠해볼 수 있는 자리였습니다.

현장 반응은 우호적이지만은 않았습니다. 한 도시연구소장은 정부 출범 1년이 지나도록 주거 복지 로드맵이 없다고 지적했습니다. 비아파트 사업자들은 현재 대출 규제가 현실과 맞지 않는다고 토로했고, 재건축·재개발 쪽에서는 이주비 대출과 용적률 규제가 사업성을 떨어뜨린다는 불만을 냈습니다.

반대편에서는 공공임대 비중을 지금의 35%에서 절반 이상으로 늘려야 한다는 목소리도 나왔습니다. 한 참석자는 이번 토론회가 정부 입장을 전문가 입을 빌려 재확인하는 자리에 그칠 수 있다는 우려까지 내놓았습니다.

즉, 방향이 하나로 정리되지 않았다는 뜻입니다. 이해관계가 다른 참석자들이 각자의 자리에서 목소리를 낸 겁니다. 16일 세제를 주제로 열리는 토론회도 크게 다르지 않을 걸로 보입니다. 보유세를 올리자는 쪽과 거래세도 함께 조정해야 한다는 쪽, 실거주자 보호를 강조하는 쪽과 다주택자 규제를 강조하는 쪽이 각자의 의견을 내놓을 가능성이 높습니다.

그렇다보니 소문으로 떠도는 숫자 하나하나에 일희일비하기보다 어떤 내용이 오가는지 과정 자체를 지켜보는 것이 필요합니다. 23일 대토론회에서 이 의견들이 어떻게 정리되는지가 실제 개편안의 윤곽을 결정할 가능성이 높기 때문입니다.

대통령이 직접 올린 6가지 질문

이번 개편이 이전과 다른 점이 하나 있습니다

대통령이 SNS에 쟁점을 직접 열거했다는 겁니다.

적정한 보유세 수준, 실주거용 1주택과 비주거·다주택의 차등 여부, 차등을 둔다면 그 폭,. 초고가 실거주 주택의 별도 처리 여부, 추가 부담할 초고가 주택의 기준선, 보유세와 거래세의 관계, 그리고 보유세수의 용도까지

질문 목록을 여러번 읽어보다보면 어느 정도 방향성이 느껴집니다. 질문을 통해서 느껴지는 건 주택을 셋으로 나누고 있습니다. 실거주 1주택, 비거주·다주택, 그리고 초고가 주택.

개편안이 어떤 숫자로 나오든, 크게 이 세가지 케이스에 따라 세금 부담을 다르게 설계하겠다는 방향성은 분명해 보입니다.

세제 개편에 대해 현재 거론 되는 이야기

현재 가장 많이 언급되는 세제 개편 방향성에 대해 정리해보겠습니다. 다시 강조하지만 모두 확정이 아니라 논의 단계입니다.

공시가격 현실화율

현재 시세의 69% 수준에 동결돼 있는 공동주택 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 방안이 검토되고 있다는 이야기가 나옵니다. 공시가격이 오르면 그 자체로 재산세와 종부세가 함께 오릅니다.

보유세(공정시장가액비율)

종부세와 재산세의 과세표준을 정하는 공정시장가액비율은 2021년 95%까지 올랐다가 지금은 60%(1주택자는 43~45%)까지 낮아진 상태입니다. 이 비율을 내년부터 단계적으로 80~100% 수준까지 올리는 방안이 검토되고 있다는 이야기가 나옵니다. 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있어서, 세율을 직접 건드리지 않고도 가장 먼저 움직일 수 있는 방법으로 거론되는 항목입니다.

종합부동산세

주택 수 기준의 징벌적 과세에서 가액 기준으로 전환하는 안이 논의됩니다. 지금은 3주택 이상이면 최고 5.0%까지 중과세율이 붙는데, 주택수 대신 보유 채수와 관계없이 합산 가액을 기준으로 과세하자는 방향입니다. 청와대 정책실장도 소득세처럼 과세 구간을 더 촘촘히 나누자는 제안을 진지하게 검토하고 있다고 밝힌 것으로 전해집니다. 이 방향이 맞다면 저가 다주택과 고가 1주택의 희비가 지금과 달라지게 됩니다.

초고가 주택 기준선

20억, 30억, 40억원 등 여러 안이 거론되는 것으로 전해집니다. 어느 금액을 정하든 바로 아래와 위의 세 부담이 급격히 벌어지는 우려도 함께 나오고 있어서, 물가나 집값 상승률에 연동해 기준을 조정하는 방식도 검토 대상에 오른 것으로 보입니다.

양도소득세와 장기보유특별공제

지금은 1세대 1주택자가 보유 기간과 거주 기간 각각 1년당 4%씩, 최대 40%씩 공제받아 10년 이상 보유·거주하면 양도세의 80%까지 감면받습니다. 이 중 보유 기간에 따른 공제는 줄이고 거주 기간에 따른 공제는 늘리는 방향이 거론됩니다. 실제로 여당 의원들이 보유 공제를 아예 없애고 거주 공제를 최대 80%까지 늘리는 내용의 법 개정안을 이미 발의해둔 상태입니다. 아직 국회를 통과한 건 아니지만, 방향은 거의 정해진 상황입니다. 거주하지 않고 보유한 주택에 대해서 혜택을 줄이겠다는 겁니다.

그렇다면 무엇을 준비해야 할까?

여기까지가 예상이라면 중요한건 준비와 대응입니다.

유형별로 나눠보겠습니다.

실거주 1주택자라면

이번 개편의 일관된 키워드는 실거주입니다. 보유 기간보다 거주 기간이 중요해지는 구조가 거론되고 있습니다. 내 주택의 취득일, 전입일, 실제 거주 기간을 확인해두는 것이 필요합니다. 나중에 요건이 확정됐을 때 바로 확인할 수 있어야 합니다.

다주택자라면

보유 부담 강화와 함께 거래세와의 관계가 쟁점에 올라 있습니다. 지금 해야 할 일은 급하게 일단 매도가 아니라 시뮬레이션을 통한 대응입니다. 

보유 주택별로 현재 보유세와 매도시 양도세를 계산해두고, 장기보유특별공제가 축소되는 경우와 그대로인 경우를 나눠 미리 계산해보는 것이 필요하고 지금 포트폴리오 기준으로 늘어나는 보유세 대비 세금을 감당할 수 있는 현금 흐름이 되는지까지도 확인해야합니다. 막연하다면 과거 문재인 정권 시절 보유세가 가장 심했던 시기를 기준으로 기준을 잡아볼 수 있습니다. 그리고 추후 상황에 맞게 변경해서 계산만 다시 하면 됩니다.

무주택자라면

세제 개편보다 오히려 14일 공급 토론회와 15일 금융 토론회가 중요합니다. 청년 실수요자 대출 규제를 손보는 방안이 언급되고 있습니다. 최근 KB은행의 주택담보대출 한도가 줄어들면서 다른 은행도 비슷한 상황으로 번져가고 있는데 세금보다 대출 한도와 공급 일정을 챙기시는게 필요합니다. 그리고 세금도 집이 있어야 내는 것이라는 것도 염두하셔야 합니다.

예상해서 먼저 움직이는게 아니라 확정된 이후 대응하세요

마지막으로 8월 초 개편안이 발표되더라도 법 개정이 필요한 사안은 연말까지 국회를 통과해야 하고, 시행령은 내년 초에나 공포됩니다. 발표일에 모든 것이 끝나는 게 아니라는 뜻입니다.

그러니 지금 필요한 것은 예측하는 것이 아니라 대응하는 것이며 세금이 무섭다는 이유로 겁을 먹고 팔면 시간이 지난 뒤 팔지 않고 지킨 사람들보다 아쉬운 결과에 후회할 것입니다.

더불어 지금과 같은 시장에서 가장 중요한 건 내 이름으로 된 집을 최소한 한 채를 갖고 잘 지켜 나가는 것입니다. 세금에 대한 규제 메세지가 강력해질수록 내 이름으로 된 집이 없는 사람의 리스크가 더 커지고 있다는 사실을 잊지 않으셨으면 합니다.

7월 23일 대토론회가 끝나면 확정된 내용과 달라진 부분을 다음 편에서 다시 정리해드리겠습니다.