[열중47기 2왕 하는 거 독서에 빠져보자9🤿 금융소득종합과세] 투자원칙(저환수원리)과 투자 프로세스

9월 목표는 매도와 매수!

갈아타기 위해 기존 아파트를 팔고 새로운 아파트를 매수하는 것이 9월 목표이다.

매도가 늦을수도 있다는 걱정에 너무 저렴한 가격으로 판매하는 것은 아닌지에 대한 고민과

매수할 아파트를 보는 과정에서 매주 상승하는 가격에 느껴지는 조급함이 나를 투자원칙에서 멀어지게 한다.

이런 상황에서 가장 필요한 강의였다.

<투자 원칙에 따라 투자 물건 찾는 법>

Part1. 현 시장 상황

나를 알고 시장을 알아야 투자 전략을 세우고 적절한 대응을 할 수 있다.

6.27 대책이후 거래량과 매수심리가 하락하고 대출규제로 묶인 고가 주택 시장이 일시적 관망상태가 되었다.

하지만 상승 기대가 여전하고 대출규제에서 조금은 자유로운 중저가 아파트들은 좋은 입지부터 전고점을 회복하는 중이다. 내 예산으로 접근하려는 9억~10억대 시장이 입지 좋은 곳부터 오르고 있는 것이다.

그렇다고 매수를 하지 않을 것인가? 그렇지 않다.  입지 좋은 곳부터 가격을 회복하고 있지만 서울수도권 지역 내 단지별 회복 수준이 다르고 가치 대비 저평가된 지역이 있어 여전히 기회를 주고 있다.

강의에서 투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것은 강조하고 있다.

입지가 좋더라도 비싸면 좋은 투자가 될 수 없다. 그렇다면 아직 회복하지 않은 단지 중에 가치가 좋은 단지는 없는 것일까? 투자 원칙과 투자 프로세스를 통해 가치가 있고 아직 저평가 된 단지를 찾아보려 한다.

Part2. 투자의 원칙

기준과 원칙이 없으면 매순간 갈팡지팡 하게 되고 급매나 갭을 쫒아가게 된다.

시세 트래킹을 하면서 오르고 있는 지역을 보고 있자니 조급해지는 내가 딱 그 모양이다.

강의에서 가장 강조한 것은 저환수원리 였다.

1) 저평가

싼 것이 좋다. 싼 것을 사야 한다. 그러면 싸게 살수록 좋은 투자일까? 그렇지는 않다. 가치가 있는 것을 싸게 사야한다.

요즘 보고 있는 A지역을 가만히 살펴보면 가장 좋은 단지부터 오르기 시작했다.

점점 내 예상 범위를 넘어가는 것은 아닌가 하는 걱정도 든다. 심지어 가장 좋은 단지는 이미 전고점을 초과했고, 2번째 3번째 좋은 단지도 전고점과 동일한 호가의 물건만 남아 있다.

그러다 보니 A지역 보다 입지는 떨어지지만 아직 많이 회복하지 못한 B지역이 눈에 들어왔다. 전고점 대비 아직 13~15%정도의 하락률일 뿐 아니라 30평대도 내 예산범위에 들어 왔다.

매물을 보고 오니 지하주차장이 연결되어 있지 않다는 부동산 사장님의 말은 귀에 들어오지 않았다.

“정신차리세요” 어디선가 밥잘님의 목소리가 들려왔다.

지난주에 강의가 올라오고 출퇴근하면서, 주말에 아이랑 놀러가면서 차안에서 강의를 들었다.

‘저환수원리에 따라 저평가된 물건을 사야 합니다. 그렇다고 무조건 싼것을 사면 안되요. 차기가 있는 물건 중에 저평가 된 것을 찾아야 해요.' 정신이 번쩍 들었다.

2) 환금성

내가 보고 좋다고 생각한 그 물건은 좋은 물건이었을까? 매도 시점에도 다른 사람들이 좋아하는 물건일까?

지금 시장은 매물이 없는 시장이다. 그렇다고 단점이 있는 물건을 제값 주고 산다는 것은 말이 안된다. 지금이야 전세가 부족하고 매매가가 조금씩 오르는 시장이지만 하락장에서도 내 물건이 잘 팔릴까? 인기가 있을까? 그런 부분을 간과 했다. 

어떤 지역처럼 대부분 지하주차장이 없는 지역은 괜찮을지 몰라도 주변 단지가 03년식, 07년식만 있어서 모든 단지가 지하주차장이 연결되어 있는데, 과연 지하주차장이 없는 물건이 하락장에서 제 값으로 팔릴 수 있을까? 그렇지 않을거다. 

시장에 물건이 많지 않다 보니 매물을 보러간 물건들은 죄다 한가지씩 단점을 가지고 있었다. 위에서 말한 대로 지하주차장이 연결되어 있지 않거나 판상형 구조가 아닌 ㄱ자 구조여서 선호하지 않는 타입이라던가 집 상태가 엉망이어서 바닥부터 천장까지 모두 뜯어 고쳐야 하는 물건도 있었다. 문제는 그런 단점을 가지고 있는 물건들이 생각보다 싸지 않다는 것이다.

지금 당장 살 수 있다고 해서 살 것이 아니라 강의에서 배운 것처럼 투자시점 뿐 아니라 매도 시점에 대한 계획도 함께 필요한 시기인 것 같다.

3) 수익률

투자금 대비 수익률이 충분한 물건이 수익률이 좋다. 당연한 말이다. 지금 시장에서도 통하는 말일까? 

보통은 세낀물건들이 실거주 매매물건보다 저렴한 호가로 시장에 나오지만 입지가 좋은 지역은 더 이상 저렴하지 않았다. 조건부 대출이 막히면서 이전에 소유권 이전과 전세계약 동시 진행이 어려워졌다. 이에 따라 세낀 물건도 수요가 생긴 것이다. 실거래 매물을 보면서 실거래 매매가보다 저렴한 세낀물건이 있으면 보겠다고 부동산 사장님한테 말했지만 요즘엔 싼 물건을 찾기 힘들다는 답변을 들었다. 물론 부동상 사장님 말만 듣고 행동할 것은 아니지만 네이버부동산을 찾아봐도 세낀물건이 더 이상 싸지 않다는 것을 알게 되었다. 그런 측면에서 투자금 대비 수익이 충분한 물건에 투자하는 것이 더 어려워졌다. 그렇다면 상대적으로 싸지는 않더라도 절대적으로 저렴한 구간에 매수할 수 있는 지역에서 물건을 찾아 볼수도 있을 것이다. 하지만 분명한 것은 가치와 수요가 충분해야 한다. 저렴한 것을 찾다가 저가치를 매수하면 안되기 때문이다.

4) 원금보존

입지가 좋은 지역이 이미 전고점을 대부분 회복한 상황에서 아직 전고를 회복하지 못한 지역을 유심히 살펴보고 있다.

분명 저렴한 구간에 있고, 전세가율도 55%정도를 유지하고 있다. 매매거래와 전세거래도 한달에 3~4건씩 꾸준히 나오고 있다. 백화점이나 마트가 가까운 것은 아니지만 단지 주변 상권이 잘 발달되어 있고, 도보권으로 학원가도 많이 있다. 

왜 아직 많이 회복하지 못했을까? 저가치는 아니겠지? 라는 보수적인 질문을 스스로에게 자꾸 물어본다.

아무래도 상대적으로 입지가 떨어지는 지역을 매수하려는 생각에 대한 근거를 찾고 있는 듯 하다.

강의에서는 원금보존의 필요조건으로 1)적정한 전세가율과 2)수요가 많고 3)가치 있는 물건을 제시하고 있다. 1) 적정한 전세가율은 수치로 보는 것이니 바로 판단이 가능하고 2)수요가 많다는 것은 매매와 전세 거래가 1달에 3~4건씩 꾸준히 발생한다는 것을 근거로 내세워볼 수 있을 것이다. 하지만 마지막 가치 있는 물건은 어떻게 판단해야 할까? 앞서 판단한 입지 분석에 실거주 만족도까지 괜찮다면 가치가 있다고 보아도 되지 않을까?

5) 리스크관리

공급,잔금,역전세 이런 키워드를 리스크로 뽑고 있다.

앞으로 서울에 공급이 없다는 것은 모두가 아는 사실이고, 현재 보고 있는 단지의 전세가율이 55%정도인 점을 고려하면 역전세 리스크도 거의 없다. 물론 실거주로 보고 있기 때문에 잔금 리스크 또한 없다. 사실 내가 가진 유일한 리스크는 기존집의 매도이다. 매수도 중요하지만 리스크 관리를 위해서 매도 공부가 먼저 일수 있다. 그래서 매도 관련 글을 찾아보고 세입자에게 접근 가능한 가격을 제시했다. 하지만 너무 비싸다는 이유로 거절했고, 나는 더 낮은 가격을 제시하고 시간을 더 주었다. 사실 제시한 가격보다 더 낮은 가격에도 팔 마음이 있다. 처음부터 그렇게 낮은 가격을 제시하지 않은 것은 매수할 때 조금이라도 깍아보려고 하는 마음과 같은 마음이 아닐까? 

Part3. 투자의 프로세스

1) 정보수집

매수를 위해 임장을 가고 임장보고서를 썼다. 그 지역의 입지 가치를 알고 생활권의 우선순위를 분석하고 단지 선호도와 로얄동, 로얄층을 파악하여 단지의 가치를 파악하기 위함이다. 단지 가치를 파악하지 못하면 호가가 적정가격인지 판단하기 힘들고, 투자자로서 그 물건에 대한 확신이 서지 않는 것이다.

지금 내가 그렇다. 충분한 임장과 보고서를 작성했음에도 흔들리는 이유는 무엇일까? 각 단계를 제대로 쌓아올리지 않은 것은 아닐까? 강의를 들으면서 반성하고 다시 한번 임장보고서를 돌아 보았다.

2) 투자기준

가장 중요한 것이 투자기준일 것이다. 강의에서도 저환수원리를 매우 강조하고 있다.

나는 지금 저환수원리대로 매물을 고르고 매물을 보고 매물을 평가하고 있는가? 앞마당이 몇개 있다는 자만심에 차분하게, 제대로 가치판단과 비교평가를 하지 않고 있는 것은 아닌가? 그래서 확신이 없고 흔들리는 것은 아닐까? 이번주는 매물임장과 비교평가에 많은 시간을 할애해서 확신을 끌어 올려야겠다.

3) 투자결정

강의에서는 비교평가를 위해서는 3개 이상의 앞마당을 만들 것을 강조하고 있다.

비교평가를 위해 서울 4급지와 경기4급지를 앞마당으로 만들고 비교평가하고 있지만 실거주로 보고 있는 만큼 직장과 거리가 먼 곳은 자연스레 비교평가에서 제외하였다. 그래서 더 비교평가 결과에 확신이 없는 것 일수 있다. 직장근처의 2개 앞마당만 비교평가하고 있기 때문이다.

이런 점을 보완하기 위해 실거주 물건뿐아니라 세낀 물건도 함께 매물임장하고 예산범위 위 아래 지역의 물건까지 매물임장의 범위를 늘려야겠다.

4) 매수결정

이 부분이 나에게 가장 큰 도움이 된 부분이었다.

지난 매물임장 시 그냥 부동산 사장님의 브리핑만 듣고 왔다. 그러고는 ‘갭차이가 많이 나서 못하겠네’, ‘수리가 안된 물건임에도 비싸서 못사겠네’ 같은 생각만하고 다음 물건으로 넘어 갔다.

아직 기존 집이 매도가 안되어서 일까? 적극적인 가격협상을 하지 못했다. 심지어 집주인이 왜 매도하려는지 같은 이유도 묻지 않았다. 나는 매수 희망자인가 아니면 집구경하러 온 사람인가? 정말 크게 반성한 부분이었다.

좀 더 많은 전임, 적극적인 매임으로 더 깊이 들어가보려고 한다.

Part4. 성공한 진짜 비법

투자복기. 투자하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고 복기를 하지 않으면 성장할 수 없다.

강의에서는 투자복기를 굉장히 강조하고 있다. 투자복기 또한 ‘저환수원리’를 활용하여 확인하고 있다.

투자의 시작도 투자의 끝도 투자원칙을 지킨 사람이 크게 성장하고 높은 투자수익을 얻을 수 있을 것이다.

조급한 마음도 알겠고, 점점 지쳐가는 마음도 알겠다. 하지만 반드시 지켜야 하는 것은 투자 원칙이다. 초심을 잃지 말고마지막까지 힘내보자.!