[투자자로로] 독서후기 #54 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

제 0장. 프롤로그 - 회사는 당신을 책임지지 않는다

Key words: #돈, #시간

[내용 요약]

-. 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

제 1장. 왜 투자를 해야 하는가

Key words: #은행, #자본주의, #아파트, #노후준비

[내용 요약]

-. 1장에서는 구체적인 투자법을 소개하기에 앞서, 우리가 지금 당장 투자를 해야 하는 몇가지 이유를 언급할 것이다.

-. 은행은 정말 예금액 중 일부만을 금고에 남겨두기 싲가했다. 이유는 단 하나 고객의 돈을 활용하면 돈을 벌 수 있기 때문이다. -. 은행이 고객의 예금을 활용해 돈을 벌 수 있는 방법ㄷ은 은행 수익 = 대출이자 - 예금이자 비용인 셈이다.

-. 자본주의의 핵심은 은행이다.

-. 가격이 오른 진짜 이유는 화폐의 가치가 그만큼 떨어져서다. 다시 말해 10년이 흐르는 동안 자본주의의 특성에 따라 돈의 양이 늘어났고(통화량 증가), 그에 따라 돈의 가치가 ㄸ러어져(돈의 가치 하락) 이제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만 (물가상승) 사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다.

-. 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.

-. 결국 각자가 해결해야 할 몫이다.

-. 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. -. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

-. 가장 먼저 해야할 일은 자기 점검이다.

-. 지피지기 백전불태 라고 했다. 상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다.

-. 💡내생각 : 현재 나에게 가장 필요한 문장이지 않을까?

-. 목표를 명확하게 하는 것

-. 투자의 첫 목적은 바로 노후준비다.

-. 💡내생각 : 1장에서 말하는 바는 인플레이션 → 자본주의 현실 → 메타인지 → 노후준비 → 목표 설정이다.

제 2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

Key words: #지출, #저축, #투자, #부동산

[내용 요약]

-. 돈을 버는 방식은 시간의 직접 투입 여부, 돈을 쓰는 방식은 나중에 더 가격이 오를 수 있 는 것인지 기준을 삼는다

-. 시간이 직접 시간을 투입해서 돈을 버는 사람, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람

-. 나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다

-. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

-. 투자라는 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려-. 면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

-. 투자할 때 갖아 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

-. 부동산은 레버리지 때문

-. 한가지 유심히 들여다보아야 할 것은, 내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다.

-. 💡내생각 : 2장은 돈쓰는 방법 → 4개 요소 → 지출의 중요성 → 저축 → 투자 → 왜 부동산인가

제 3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

Key words: #경험, #발품, #협상

[내용 요약]

-. 나의 투자 방식은 자산의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자다.

-. 애초에 계약서를 써야지 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.

-. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다.

-. 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다.

-. 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다.

-. 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.

-. 부동산 투자에 있어 중요한 것은 입지다.

-. 광명시는 철산역 인근 각종 관공서와 병원까지 있고 생활하기에 편리하다. 서울 서남권의 대형 일자리 밀집 지역인 가산디지털단지가 있고 직주근접을 원하는 직장이 수요도 풍부하다.

-. 이러한 방식으로 저평가 여부를 판단할 수 있다는 것

-. 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다.

-. 비교평가

-. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 KB시세로 그래프를 그려가면 하는 것이 아니라는 사실 p.133

-. 💡 내생각 : 매번 읽을때마다 공감되고 인지하게 되는 영역임

-. 보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 중개소 소장님이 매도자와 더 사이가 끈끈하다면 유용한 대답을 듣기 어려울 수도 있다. 하지만 거래에 대한 신뢰가 쌓이면 어느정도 구체적인 이야기를 들을 수 있다. 등기부 등본처럼 열람에 서류를 통해서도 매도자의 사정을 짐작할 수는 있다. 나는 상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇일지 생각해 보았다.

-. 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 비수기 투자의 정석이다.

-. 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까?

-. 좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크기 마련이다. 당신이 초보 투자자라면 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다.

-. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

-. 수지는 학군 가성비가 높은 지역

-. 매매가와 전세가의 차이가 아닌 매매가 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야할 첫 단추는 싸게 사는것. 어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

-. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. p157

-. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

-. 잃지 않는 부동산 투자는 첫재 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

-. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다.

-. 위기가 한편으로 기회가 되는 듯, 모든 기회에는 위기가 숨어 있기 마련인 것이다.

-. 매물을 확인할 때 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지, 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.

-. 등기부등본, 부동산 매입을 고려할 때 반드시 확인한다.

-. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

-. 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.

-. 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

제 4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

Key words: #시스템, #다주택, #역전세 대비, #대안

[내용 요약]

-. 현재 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다.

-. 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다.

-. 💡내생각 : 지출 통제, 저축 극대화, 자산재배치, 실력 필수

-. 워런 버핏은 본인의 투자 원칙으로 첫째 잃지 않는다. 둘째 첫번째 원칙을 지킨다.

-. 저평가 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

-. 부동산의 가치는 입지로 결정

-. 결국 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격, 이 두가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다.

-. 전세가율을 활용하는 것

-. 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?

-. 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

-. 당신의 두다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면 결국 발로 하는 것이니 말이다.

-. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

-. 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라

-. 시스템 구축이다. 여기서 말하는 시스템이란 다주택이다.

-. 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성을 높이겠다는 것이 내 전략이었다.

-. 과도기에 발생할 수 있는 역전세 리스크를 잘 관리하면서 주택 공급 감소와 전세대란 확인한다.

-. 💡내생각 : 시스템투자 구축 → 시간 → 다주택 → 리스크대비(공급,역전세)

-. 역전세 리스크다.

-. 투자한 자산의 가격이 상승하는 걳도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다.

-. 리스크는 어떻게 준비하고 대응해야 할까? 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다.

-. 마이너스 통장, 신용대출

-. 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다.

-. 역전세 리스크 관리법은 첫째 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 실수요자가 선호하는 곳, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자한다. 둘째 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 전세가 변동에 갖아 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다. 셋째 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개정도 남겨둔다.

-. 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

-. 💡내생각 : 4장의 내용은 1. 지출 통제 → 저축 극대화 → 자산재배치 → 실력 필수, 2. 전세 투자 (월세 투자 아님), 3. 저평가 → 입지 기준 → 가치 → 전세가율, 4. 단기가 아니라 장기 투자 (용돈 벌이가 아니라 노후 준비이다), 5. 시스템 투자구축 → 시간 → 다주택 → 리스크 대비(역전세), 6. 역전세 리스크 대비 (4가지 방법 활용)

제 5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

Key words: #기준과 원칙, #입지, #가격

[내용 요약]

-. 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 하낟. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다.

-. 첫째, 저평가된 상태인가?

-. 둘째, 투자금이 적게 드는가?

-. 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

-. 결국 부동산의 입지와 위상때문이다.

-. 이 과정에서 실수요뿐 아니라 투자 수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 실제 거주하거나 투자하고 싶어 하면서 입지 간 가격 상승폭에 차이가 생기는 것이다.

-. 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이 더 나은 물건부터 먼저 공략하라.

-. 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자 하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다. 그러니, 당신도 기준을 가져라.

-. 부동산의 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다.

-. 수도권과 지방 아파트 시장에 디커플링

-. 늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄진느 데 꽤 긴 시간이 소요된다는게 아파트의 특징이다.

-. 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 하나의 사이클, 즉 아파트 시장의 주기라고 할 수 있다.

-. 이를 어떻게 투자에 활용할 것인가 권역을 구분할 때 활용한다.

-. 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면, 지방의 경우에는 대부분 시단위로 권역이 다르다.

-. 전세가율과 가격 - 나는 통상 임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다.

-. 투작므의 규모

-. 입주 물량 - 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다 .성루 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다는 것 정도만 이해하면 된다.

-. 미분양 - 평균 전세가율 높고 가격이 저렴한 지역을 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 정리한다. 입주 물량과 미분양 현황을 확인해 입장 지역을 선정한다.

-. 지금까지 말한 방법은 입장지역을 선정하는 방법이란 것이다.

-. 인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 후보지가 늘어난다. 당신의 소중한 자산이 될 것이다.

-. 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다.

-. 일자리 - 근로소득 산업분류별 일자리 통계, 원천징수지 기준의 자료, 일자리의 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시에 알 수 있는 것

-. 교통 - 대중교통의 활용도 때문, 부동산 입지에 미치는 역세권의 영향력은 매우 막강하다. 지방의 경우, 자가 차량 의존도가 높은편, 기왕이면 역세권이 좋지만, 수도권 부동산에 미치는 부분에 미미한 편이다. 결론적으로 수도권은 지하철 역세권이 부동산 입지에 큰 의미지만, 지방 부동산은 덜하다고 보면 된다. 근로자 수가 가장 많은 곳은 강남이고 그리고 도심과 여의도다. 지하철 기준으로 그 시간이 짧을수록 교통이 좋다고 보면 된다. 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.

-. 환경 - 백화점이나 대형마트, 종합병원 생활편의시설이 잘 조성되어 있는지를 뜻한다. 지적편집도도 적극적으로 활용

-. 학군 - 일자리와 학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소라 할 수 있다. 중학교의 특목고 진학률이 매우 중요하다. 초품아 여부도 수요에 영향을 미친다.

-. 지역 분위기와 스토리 - 인구 구성

-. 지역을 완전히 익힌다는 것은 입지와 가격을 정확하게 파악한다는 의미다.

-. 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.

-. 사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 상대에게 내가 예의있고 좋은 사람이라는 인상을 주면 그들도 그에 맞는 대우를 해준다.

-. 가장 좋은 물건을 골라내는 연습은 이후 좋은 투자를 하기 위해 반드시 필요한 훈련이라는 걸 기억하라.

-. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 태도라는 걸 기억하라.

-. 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

-. 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기다. 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미친다

-. 임대에 영향을 미치는 요소는 다음과 같다.

-. 첫번째는 가격 - 결국 임대에 가장 큰 영향을 미치는건 가격이다.

-. 두번째 요인은 집의 상태다.

-. 세번째 요인은 입주 가능 시기다.

-. 네번째 요인은 사람이다. - 중개인은 투자자인 나와 함게 일하는 파트너다.

-. 확실한 투자 기준을 마련하다.

-. 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부

-. 수요와 공급

-. 전세가율이 높은 곳

-. 지역의 인상을 파악하라

-. 가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람

제 6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

Key words: #그릇, #조급함, #꾸준함, #함께

[내용 요약]

-. 사람에 따라 돈 그릇은 다르다. 당연히 그릇의 크기에 따라 담기는 돈의 양도 다르다. 고무적인 것은 그 돈 그릇이라는 게 타고나는 게 아니라 키울 수 있다는 것이다. 이번 장에는 내가 직장생활과 투자를 병행하며 돈 그릇을 키운 이야기를 담았다.

-. 모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못하던 무언가에 눈을 뜨는 것 그것이 인지다.

-. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 조금함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 그것이 첫번째 해야 할 일이다. 진심이다.

-. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람을 두라.

-. 성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가 최고인 사람들과 함께하라.

-. 내가 먼저 좋은 사람이 되는것, 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

-. 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

-. 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.

-. 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다.

-. 아내가 진짜 원하는 것은 하루 중 잠시만이라도 그냥 자신과 함께 시간을 보내는 것이었다. 아내가 내게 원하는 것은 전혀 어려운 일이 아니었다.

-. 열정은 분명 좋은 것이지만, 때론 그 열정이 나의 관심사, 즉 투자를 제외한 나머지 것들을 머리속에서 지우개 만든다. 결국 조급함이 원인이다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다.

-. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에게 에피소드가 된다.

-. 조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까이하라.

-. 함께해야 한다. 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야 한다.

-. 먼저 주어야 돌려받는다.

-. 선택해서 집중하라.

-. 절대 가족을 잊어선 안된다.

[깨달은 점]

1.노후 준비가 투자의 본질이며, 부는 그에 따른 결과일 뿐이다.

2. 경험이 실력으로 전환된다, 반복된 임장과 경험이 쌓인다.

3. 저평가된 입지를 보는 눈이 핵심 자산

4. 투자 시스템을 만들되, 리스크를 고려한 유연함이 중요

5. 좋은 사람과 함께, 좋은 태도로 투자에 임하라.

[적용할 점]

1.투자 목표를 명확히 설정하고 노후 준비 하기

2. 지출을 통제하고 자산을 재배치할 구체적인 계획을 수립해보기

3. 입지 분석 및 현장 경험을 지속적으로 늘려나가기

4. 투자 기준(저평가, 소액, 리스크 통제)을 철저하게 준수하기

5. 조급함보다 꾸준함, 그리고 가족과의 시간도 놓치지 않기.