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튜터와 함께 임장! 딱 하루만에, 임장 실력 업그레이드 - 실전 임장 클래스
월부멘토
주변 동료분들의 추천을 받아 실전임장클래스를 오늘 듣고 왔습니다.
한 줄로 요약하면, ‘돈이 전혀 아깝지 않고 하루 종안 굉장히 많이 성장할 수 있었던 하루였다’로 정리할 수 있을 것 같습니다. (한가해보이님이 하루종일 말 다 해주시고 듣기만 했지만…)
부천 오전 9시 50분에 한 명도 늦지 않고 도착하셔서 제 시간에 시작할 수 있었고, 너무 늦지 않은 시간에 종료하여 안전하게 집으로 귀가할 수 있었습니다.
짧게라도 하루 성장한 날을 복기하는 차원에서 후기글을 작성해 봅니다.
우선 일정으로는 멘토님과 같이 부천 중상동 분위기 임장을 진행하고 그 와중에 매물임장을 같이 진행했습니다.
분위기 임장을 하면서는 사람들이 집을 선택할 때 동네의 어떤 요소를 선호하는지에 대해서 말씀주셨고 왜 생활권에 따라 가격 차이를 보이는지, 왜 어떤 동네는 가로등도 교체되지 않고 인도도 안전하게 개선되지 않는지에 대해 말씀주셨습니다.
매물 임장의 경우는, 매물을 볼 때 어떤 요소들을 유의해서 살펴봐야 하는지, 어떤 요소들을 가격할인 요소로 활용할 수 있는지 말씀주셨는데요,
사실 2번 정도 투자 경험이 있기는 하지만 매물을 꼼꼼하게 봐야 하는 이유에 대해서는 정확히 몰랐던것 같은데 실제 멘토님이 매물을 보시면서 신경쓰는 부분에 대해 생각을 들을 수 있어서 너무 좋았습니다.
아무래도 아직 구축 수리 경험은 없다보니 매물을 볼때도 수리할 요소가 너무 많네 패스해야겠다. 그냥 수리된거 싸게 사야지 뭐~ 하면서 대충 봤던 기억들이 너무나도 반성되었습니다.
수리 기간이 필요한 수리도 있지만 충분히 부분 수리로도 매수하고 임대를 맞출 수 있다는 점이 크게 와닿았고 앞으로는 나 편한 방식으로만 계속해서 찾아보고 투자하면 성장할 수 없겠구나 하는 생각이 들었습니다.
특히 결로나 누수 같은 부분들도 어디서 어떻게 문제가 발생하고, 해결을 어떤 방식으로 하는지에 대해서 구체적으로 강조하여 설명해 주셨는데요, 확실히 사람은 모르기 때문에 두려워하고 두렵기 때문에 나아가지 못한다는 점을 깨달았습니다. 알고 배우면 충분히 대응 가능하다! 알면 할인 쿠폰으로 쓸 것!
특히 투자자는 수익률이 중요하고, 수리에 큰 돈을 들이지 않아야 한다는 말씀도 크게 와닿았습니다. 서울은 몇 백 만원 내외로 수리해도 충분히 세입자를 들일 수 있다는 점은 꼭 명심해야겠습니다.
또 크게 느꼈던 점은, 아무래도 투자 경험이 많지 않은 매도자라면 본인의 물건 상태를 모른다고 했을때 (대부분 모를 것이고) 매수자가 1,2,3 등등의 수리 때문에 깎아달라고 구체적으로 요구하면 요구 할수록 가격이 깎일 가능성이 정말 있겠구나 하는 생각이 들었습니다.
(사실 다뤄주신 내용이 너~무 많아서 하나하나 작성하려고 하면 글이 끝나지 않아서 수리 관련해서는 이정도로만 작성합니다)
중간에는 월부 소속 중개사님을 통해 사전질문에 대해 답변을 받을 수 있었는데요, 이 또한 참신하고 투자자 입장에서 굉장히 도움되는 경험이었다고 생각합니다.
물론 부동산에 전화를 하고 부사님에게 어떤 요구를 하는 것이 이제는 어렵지는 않긴 하지만 자영업자로서 부동산 중개업자가 어떤 생각을 하면서 살아가는지에 대해 알 수 있었습니다. 상대방의 입장에 대해 조금 더 디테일하게 알 수 있었다고 해야 할까요.
생각보다 부동산 사장은 매도자, 매수자 누구의 편을 들고자 하는 것은 아니고 그저 거래를 발생시켜 돈을 ‘안전하고 효율적으로’ 버는 것에 관심이 많은 사람이다. 정도로 정리할 수 있겠습니다.
부사님 입장에서 어떤 고객에게 더 관심이 가는지도 알 수 있었습니다. 이 단지에 이 가격, 무슨 향이 나오면 연락달라 이런식으로 구체적으로 말하면 말할 수록 거래를 만들어야 하는 사람 입장에서 더 관심이 간다는 얘기가 기억에 남았습니다.
확실히 월부 소속이시고 중개 경험도 많으신 것이 느껴졌습니다. 그리고 투자자가 궁금해 할 만한 요소들, 가려운 부분들을 잘 긁어주셔서 많은 분들에게 도움되지 않았을까 싶습니다. (부동산을 어려워 하시는 분들이 워낙 많다보니..)
그리고 마지막에는 준신축 매물 임장을 진행하면서 신축 매물을 볼 때 어떤 요소를 더 중점적으로 봐야 하는지 설명해주셨습니다. 이때 느꼈던 점은.. 아 신축이라고 방심할 것이 아니라 하자 요소가 정말 많을 수 있구나.. 샷시도 너덜너덜.. 타일도 깨지고..
시공비가 급등하는데 분양가는 정해져있다 보니 자재를 덜 넣거나 급하게 공사한 경우가 지역 무관하게 많다고 하셨고 신축이라고 너무 방심하면 안 된다는 말도 명심하겠습니다.
또한 중간중간 받아주시는 개인 질문도 하이라이트였는데요, 저의 경우 내년 1호기 매도 절차와 관련해서 물어보기도 했고 최근 2호기 매수하면서 발생한 찝찝함 점도 여쭤보게 되었고 이에 대해서 명쾌하게 답변을 주셔서 너무 만족했습니다.
이뿐만 아니라 취득세를 거하게 내면서 여러 채를 매수한 경험이나, 어느 정도의 가치를 가진 물건을 얼마나 오래 보유하면 좋을지에 대해서 말씀주시는 등 투자를 하면서 궁금해할 만한 요소들을 상세하게 설명주셨습니다.
(+서울 2호기 매수도 잘했다 말씀주셔서 기분이 좋아졌습니다)
아무튼 쓰다보니 졸려서 이만 마무리 해야 할 것 같은데… 한 줄로 정리하면 돈 전혀 아깝지 않았습니다. 꼭 들어보시는 것을 추천합니다. 매물 임장 경험이 많지 않다면 더더욱 추천합니다.
적용할 점
분위기 임장하면서도 생활권 별로 상권이나 학군, 동네 분위기가 어떤 차이를 보이는지 꼼꼼하게 살펴보기. 어떤 요소가 동네의 가격을 형성하는지 계속해서 가설을 세워보기.
전 매도자 연락하여 LED 수리비 받아내기… (감사합니다 멘토님)
특약은 항상 보수적으로 적용하기. 벽 타공은 협의가 아니라 불가하다고 명시하고 훼손시 원상복구까지 할 수 있도록 넣기
매물 볼 때 꼼꼼하게 보고 모든 요소를 가격할인 요소로 생각하기. 어떤 것들을 매도자에게 전달할 지 고민하고 정리해보기. 하자가 있는 매물을 가격을 더 깎아서 사보기. 신축 매임할 때 또한 꼼꼼하게 중대 하자요소 살펴보기
단지 임장을 할 때도 재활용쓰레기 + 동 간 거리 유의해서 더 살펴보기 (해가 어디가 잘 드는지) 그리고 구축의 경우 샷시가 잘 되어 있는지 등을 꼼꼼하게 살펴볼 것. 실거주 위주의 단지는 샷시가 잘되어 있다!
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