[열중 47기 8지 않을 자산만 사조 행복한 행복이] 죽는 날까지 '저환수원리' '독강임투복'

안녕하세요. 열중 47기 ‘8지 않을 자산만 사조’ 행복한 행복이(행행)' 입니다.

4년 전, 월부에서 큰 깨달음을 얻은 ‘행복한 행복이(행행)’입니다.

하지만 깨달음을 고이 간직한채 지내다 이번에 다시 돌아왔습니다.

이유는 1. 하지 않음 2. 배운 대로 하지 않음 3. 계속 하지 않음 이었기에

이번엔 1. 한다 2. 일찍 한다 3. 배운대로 포기 않고 계속 한다 의 마음으로 열심히 하겠습니다.

첫 강의는 유튜브에서 자주 뵈었던 ‘밥잘’님의 

‘ 규제와 혼란의 시장에서도 절대 잃지 않고 10억 버는 투자의 원칙 ’ 입니다. 

투자 경험은 없지만 실전 투자에 엄청난 도움이 될 내용이라는 것을 알 수 있을 만큼 인상적인 강의였습니다.

< 정리 > 

1. 현 시장 상황(Why. 왜 지금이 기회인가) : 현 상황을 이해하고 투자자 행동 지침 점검

2. 투자의 원칙(What. 무엇으로 투자하는가) : 잃지 않으며 10억 버는 투자 원칙을 배우고 투자 적용 사례를 익힌다

3. 투자의 프로세스(How. 어떻게 실전 투자하는가) : 투자 원칙과 적용 프로세스를 배우고 실전투자 한다

4. 성공한 진짜 비법(Apply. 나에게의 적용법) : 원칙을 적용한 투자사례와 부자가 되는 투자비법

투자 원칙을 제대로 이해하고 적용한다

어떤 시장에서도 ‘원칙과 프로세스를 지켜’ 잃지 않고 돈 버는 물건을 찾는다

투자에 대한 바른 인식과 부자 마인드로 긴 시장에서 살아남아 목표를 달성한다

1-1. 지금 시장 상황과 627대책 이후 투자하는 법

6.27규제

1) 조건부 전세대출 : 전세대출을 받은 임차인 보증금으로 1. 잔금 금지 2. 선순위 근저당 말소 금지

2) 실거주 의무 : 주담대 받아 매수하면 6개월 이내 전입 (대출받고 바로 임대 금지) 

까다로운 건 맞지만 ‘기존 임차인 승계’ ‘주인전세’ 등 방법 있음

‘전세 끼고 매수(레버리지 투자)’가 전면 금지된 것 아님

매매 상황

상급지 : 거래 적지만 신고가 갱신

중/하급지 : 실수요 중심으로 꾸준히 거래

지방 : 규제 영향 적고(수도권 중심) 대규모 공급 끝나 오르는 지역 많아짐

대장단지들은 여전히 비싸지만 준대장/중간단지, 비선호 평형은 기회 있음

내게 어려운 시기는 다른 사람도 어려움

상승장에서는 매수 심리가 강해서 매물 잠기고 금액 계속 오름. 관망금지!

‘규제, 공포’로 매수 심리 꺾인 지금이 진입 기회!

상승장/하락장 기회는 언제나 있다. 볼 수 있는 안목을 키워야함(독/강/임/투/복)

1-2,3) 저환수원리의 진짜 의미 

투자 원칙 5가지 1.저평가 2.환금성 3.수익률 4.원금보전 5.리스크관리 모두! 충족시에만 투자.

1. 저평가 : 가치보다 싼 가격을 투자

1) 같은 가격에 가치가 더 좋은 것

2) 가치가 비슷한데 더 싼 것

3) 비교 대상이 많을수록, 가치와 선호를 잘 알수록 정확한 평가 가능

경계 : ‘가치’ 판단 없이 전고점으로 비교하는 것, 가치대비 싼 것이 아닌 ‘원래 싼 것’에 투자하는 것

가치투자 vs 갭투자

공통점 : 투자금에 맞게 산다 / 차이점 : 가치비교 후 매수 vs 금액만 맞으면 매수

서울은 입지 우선, 지방은 상품성 우선(핵심지랑 너무 멀지 않다면)이며 구축 금지

2. 환금성 : 매도 시점에도 사람들이 좋아하는 물건

1) 입지와 연식에 따른 가치와 선호를 이해

2) 투자할 것과 하지 않을 것을 설정

3) 가치와 리스크를 알고 보유와 매도계획을 세우고 살핀다

경계 : 가치판단 오류로 조금 오르면 단기매도, 매도 계획 없이 장기보유

3. 수익률 : 내가 가진 자본 안에서 충분히 좋은 수익을 낸다

1) 수요와 가치가 좋은 단지

2) 싼 구간에 매수

3) 단지의 가치를 객관적으로 평가해서 적절한 투자금으로 투자

수요와 가치가 좋은 단지를, 저렴한 구간에 매수, 적절한 투자금으로 투자

경계 : 갭만 보거나 갭을 줄이기 위한 집착

미래 예측은 불가하니 가치와 가격에 집중한다(좋은 물건도 가격이 잠시 하락할 수 있음)

자본이 커질수록 ‘쪼개기’보다 가치 높은 1-2채 전략으로 전환

4. 원금보전 : 절대 잃지 않는다

1) 수요와 가치가 좋은 단지

2) 적정 전세가율 확인, 싼 구간에 매수

3) 장기보유 (가치를 찾아 갈 때 까지)

경계 : 단기 등락에 부화뇌동 하는 것

5. 리스크관리 : 리스크를 확인하고 최악의 경우 대응 되는지 검토

1) 잔금대비 / 역전세 대비

2) 3년 이내 주변 공급량 확인

3) 감당 가능한가? 감당할 가치가 있나?

경계 : 무리한 전세가 고집, 영끌(‘만약에’자금 남겨두기), 무리한 재투자

1-4. 저환수원리 최종 체크 후 조건 만들어서 물건 찾는 방법

투자 못하는 3유형

1) 가치 판단이 잘 안 된 경우 -> 임장과 임장보고서의 단계를 잘 쌓아서 ‘가치’에 확신 갖기

2) 저환수원리 적용 안 된 경우 -> 매월 임장보고서 해보고 모의투자 해서 투자후보 선별

3) 프로세스 적용이 안 된 경우 -> 원칙에 맞게! 투자물건 결정. 마지막까지 협상 노력하여 계약

투자해야 진짜 인사이트를 얻고, 복기해야 성장할 수 있다

몸과 마음에 새길 것 : 저환수원리 & 독강임투복

< 느낀점 >

1. 상황을 제대로 본다

   투자 못하겠네 x 조건부 전세대출이 금지되니까 ‘현금임차인 ’ ‘임차인승계’ ‘주인전세’ 해야겠구나 o

   지방은 이제 안 돼 x 지방도 많은 사람들이 사니까 상품성 좋은 단지 중에 입주가 많지 않을 곳에 투자해야지 o

    

2. 의미를 제대로 해석한다, 자의로 해석하지 않는다

   저번 매매 가격과 갭이 최고로 크니까 저평가네 x 가치를 잘 봐야겠다. 지금 가격이 진짜 가치일 수 있어o

 3. 희망회로 금지. 매뉴얼 정해 놓고 로봇처럼 투자한다.

    저환수원리 에서 딱 하나, 환금성만 좋지 않네. 내 물건은 잘 팔리지 않을까x 선호도가 낮고 특수하니까 제외o

 4. 시장 상황에 맞게 약간은 유연하게 대응한다.

   현재는 다주택에 규제가 많음. 자본이 커질수록(투자 경험 있을 때) ‘쪼개기’보다 가치 높은 1-2채 전략으로 전환. 

수강생들을 위한 오랜 고민이 느껴지는 강의였습니다.

현 상황에 고민을 덜어줄, 좋은 강의를 해주신 밥잘님께 감사드립니다.