계약금 넣기 전 꼭 챙겨야 할 3가지 (매수편) [마그온]

안녕하세요 :)

정석대로 배우고 행동하는 행복한 노후 준비를 돕는 마그온 입니다.

매수를 하면서 체크 잘 했다고 생각 들지만,

이게 맞게 체크 한건가? 라는 생각이 들때가 많습니다.

여러번 체크하고 꼼꼼히 챙겼다고 생각 하지만, 항상 하나씩 빠지더라구요.

그래서 체크 리스트도 만들어 보고, 주변 동료에게 물어보고,

튜터님, 멘토님께 실례를 무릅쓰고도 여쭤봅니다 ㅠㅠ

(망하는 것 보다 나은 행동이라 생각 됩니다.)

물건을 잘 찾고, 코칭 까지 받아서 이제 가계약금을 넣는 과정에서

특약과, 매수인과 부동산 사장님과 함께 협의 하는 과정에서 예상치

못한 문제가 발생 할 때가 많았었습니다.

이때 !꼭 챙겨야 할 3가지를 말씀 드려 보겠습니다.

1. 매수 할 집의 근저당 여부 확인. (등기부 등본)

우선 괜찮은 집을 확인 했으면, 상태와 상황을 물어 보게 됩니다.

상황을 물어볼 때 집주인분이 급한 상황인지, 급하지 않은 상황인지

여쭤 볼 때가 많습니다.

부동산 사장님과 대화를 하며 가격 조율까지 될 것 같으면

반드시 '등기부 등본'을 떼어 보고 '근저당 여부'를 확인 하셔야 합니다.

저는 부동산 사장님과 열심히 물건에 대해서 이야기를 하고,

등기부를 뒤 늦게 확인하고, 물건을 포기 한 적이 많았습니다.

근저당이 무리하게 잡혀 있어, 집주인이 상환을 못하는 경우라서

하지 못했었습니다.

Q. 어? 그러면 근저당이 있는 집은 투자를 못하는건가?

라고 생각 되실 수 있습니다.

저의 예시를 조금 더 세세 하게 말씀 드려 보겠습니다.

A라는 집이 있는데 매매가 4.0억원 근저당 3.2억원이 잡혀 있었습니다.

가격은 싸게 나왔지만, 싸게 나온 이유가 근저당으로 빌린 금액의 이자가 부담이 되어

매도 하는 것이었습니다.

제가 매수하게 되면 매수 금액으로 근저당을 말소 하는 조건이라면

아무런 문제가 없습니다..

하지만 저는 전세를 맞춰서, 전세금으로 매수 잔금을 일부 해야 했기에 하지 못했습니다.

Q. 어? 그러면 이럴 경우에는 어떤 문제가 있나요?

사실 실거주로 매수를 하시는 경우에는 큰 문제가 없습니다.

임차인을 맞춰야 하는 경우에 문제가 생기는데요~

1) 매수자가 매수 금액인 4.0억원이 현금으로 매수를 하게 된다면,

잔금 과 동시에 근저당을 말소 하는 조건으로 거래를 진행 하면 됩니다.

이후 전세를 내어 놓으면 됩니다.

2)하지만 저는 현금으로 잔금이 되지 않았기에 하지 못했습니다.

주택담보 대출을 받아서 할 수 있지만, 그럴 경우 집에 담보가 걸리게 되므로

임차인을 받는 어려움이 있을 수 있습니다.

전세 사기 이후 등기부 등본이 깨끗 하지 않을 경우 임대 놓기가 조금은 어려워 질 수 있습니다.

집 상태와 상황을 알았다면, 이후 등기부 등본을 떼어 보고 이후 협상을

진행 하시는게 좋습니다.

혹시나 근저당이 있다면 값을 여력이 있으신것인지 매도인 분에게 의사를 물어 보고

협의 해 나가시면 됩니다.

2. 매도자 분의 이사 날짜 확인.

가격 협상까지 잘 마치고 난 이후, 매도자 분의 나가시는 날짜가

협의가 되는지 또는 고정이 되어 있는지 확인 하는게 중요 합니다.

잔금일을 3개월 이후 로 잡아 놓고 하면 된다고 부동산 사장님이 말씀을 많이 하십니다.

잔금일 3개월로 잡아 둬도 좋지만, 한 가지 더 체크 해보셔야 되는데요~

새로 들어 오는 임차인 분과 날짜 협의가 가능 한지 꼭 물어 보셔야 합니다.

간혹 날짜가 고정 되어 있는 경우에는 그 날짜에 들어 올 수 있는 임차인분을 구해야 하기 때문에

난감한 상황이 생길 수 있습니다.

날짜가 고정일 경우 그 날짜에 딱 맞춰서 들어 오지 못 할 경우 거래 사고로 이어 지거나,

뜻하지 않게 잔금을 준비해야 될 수 있습니다.

계약금을 넣기 전 꼭!

들어 오는 임차인 분과 날짜 협의가 가능 한지, 여쭤보시고 특약에도 꼭 명시 해서

거래 사고가 이어지지 않도록 하셔야 됩니다.

3. 잔금여부 확인.

가장 중요한 부분 입니다.

혹시 모를 상황에 대비해서 잔금 여부를 다시 확인 해야 됩니다.

과거 6개월 ~ 1년 전 잔금여부를 확인 하고 똑같을 줄 알고 확인 안하시면 안됩니다.

요즘 같은 시장에서는 새로운 대출 규제 계속 해서 나오기 있기에, 반드시 계약금을 넣기 전

잔금이 되는지 꼭 알아 보셔야 됩니다.

잔금 여부 확인 방법은

1) 네이버 '주택담보대출' 검색 후 '금리한도비교하기'를 누르셔서 확인 하실 수 있습니다.

2) 은행 창구에서 확인 가능합니다.

3) 사장님을 통해서 대출 상담사를 소개 받아서 확인이 가능합니다.

방법은 여러가지가 있기에 편한 방법을 선택 하시면 됩니다.

요즘은 카카오톡 채널로 상담사 분이 계셔서 상담이 가능 하더라구요~

가장 중요 한 것은 잔금 여부를 체크 한다 입니다!

혹시 모를 상황에 대비 하는게 가장 중요하고,

혹시나 잔금이 안되는 물건이라면 다시 투자 물건에 대해 생각 해보셔야 됩니다.

무조건 안되는것은 아니지만 여기서 가장 중요한것은

'어떻게든 되겠지' 라는 생각으로 투자를 진행 하시면 안됩니다.

차라리 잔금을 하지 않아도 되는 전세 승계 물건을

찾는게 나에게 맞는 투자 방법 일 수 있습니다.

힘들게, 어렵게, 매도인과 부동산 사장님을 통해서

협상을 다하고 가계약금, 계약금을 넣기 전!

약간이라도 불안한 리스크가 있다면 꼭 다시 한번 생각해보셔야 합니다.

적어도 앞에 제가 말씀드린 3가지 꼭 체크 해보셨으면 합니다.

힘들게 협상한 물건이라서,

'아무일 없을거야' 라는 생각이 이후 어떤 결과를 가지고 올지 모를 수 있습니다.

항상 리스크를 미리 대비 하는 습관을 들이셔야

이후에 있을 투자에도 리스크를 대비 할 수 있습니다.

1채를 투자 하더라도 꼭 원칙에 맞게 진행 하셔서

올바를 투자 습관을 쌓아 가셨으면 합니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다:)

화이팅 입니다!