[열반스쿨중급반-초콜릿이통째로칙촉] 1주차 강의 후기

아직 시간이 없어서 2강까지 밖에 못들었지만 완료주의로 한번 작성해보겠습니다. 

1강

• 실전투자한다는 마인드로 들어달라

• 파트1 현시장 상황
  • 부동산 시장에서 벌어지는 일을 배우고 투자자로 행동해야 할 것을 정한다.
  • why. 왜 지금이 기회인가
• 파트2 투자의 원칙
  • what 무엇으로 투자하는가
  • 잃지않으며 10억을 버는 투자원칙을 배우고 투자에 적용하는 사례를 익힌다
• 파트3 투자의 프로세스
  • how 어떻게 실전 투자하는가
  • 투자의 원칙을 투자에 적용하는 프로세스를 배우고 실전 투자한다.
• 파트4 성공한 진짜 비법
  • apply 나에게는 어떻게 적용하는가
  • 원칙을 적용한 투자사례와 부자가 되는 투자 비법

• 투자원칙 -> 프로세스 -> 부자의 마인드 _> 이너서클(돈을 제대로 다루고 투자로 살아남는 사람들 과의 교류)

• 6개월~1년차 독강임투 (독50, 임15, 투15,강15 정도)
• 2~3년차 : 독 20 임40 투자 40 강 20
• 4년 ~: 독 50 강 15 임 15 투 15
• 목실감은 계속

• 최소량의 법칙
  • 부자의 그릇:
  • 가장 부족한 곳으로 돈이 샌다 (독서가 약하면 샌다는거임)

• 투자에서 가장 중요한 것은 투자자 자신이다.
  • 독서는 멘탈의 뿌리
  • 부자의 생각, 태도, 돈에대한 바른인식을 갖지못 한 투자자는 살아남을 수 없음 

• 627 대책
• 주담대 한도 제한 : 주ㅜ택구입 목적 주담대 최대 6억, 예전에는 20억짜린ㄴ 14억까지 나왔었음
• 다주택자/ 기존주택 보유: 추가 주담대 금지
• 실거주 의무: 주담대 받고 6개월 이내 전입 필수
• 생활안정자금대출: 1주택자 최대 1억, 다주택자 불가
• 대출만기: 주담대 최댇 30년 축소
• 전세대출 규제: 조건부 전세대출 금지, 전세대출 보증비율 축소(90->80)

• 조건부 전세대출 금지
  • 집주인(매수자)이 집을 사면서 잔금을 치르기 위해, 전세 세입자를 먼저 구하여, 그 전세 보증금으로 잔금을 충당할때 발생하는 대출로, 집의 소유권이전, 선순위근저당권 말소등 특정 조건이 충족되 ㄹ경우에 실행되는 대출을 뜻하는 말. 이 대출 상품이 금지된것
• 실거주 의무
  • 수도권에서 집을 매매하며 주담대 실행하면 6개월 이내 전입해야됨 (대출받고 바로 전세 놓으면 안된다는 뜻)

• 전세레버리지 투자의 일반 프로세스
  • 7억 / 전세 4억 / 투자금 3억
  • 계약: 8/30일에 10프로 7천만
  • 전세계약: 9/20 전세계약 4억에 대한 계약금 4천 지불
  • 잔금: 11/30일에 잔금 6.3억 = 임차인 3.6억  + 투자자 2.3억 ??????
• 기존 전세 승계, 주인이 전세입자로 

• 대출 규제 영향범위인 서울은 실거래 급감, 지방은 비슷함

• p21에 매수우위는 100에 가까울수록 매수자가 많다는 것
  • 서울: 대출규제로 집사기 어려워지면서 적극적 매수 -> 관망으로 돌아선 사람들
  • 지방: 특이점 없음, 하지만 공급 부족한 지역(울산)은 매수로 전환되고 있음 

• 강남 서초 송파는 627 이전부터 거래량은 감소하나 상승 기대심리 여전, 호가는 내리지 않고 간혹 거래되는 건은 최고가 갱신

• 마포 동작 (중상급지 2급지 3급지) 선호 단지들도 매매거래건은 줄고 거래가격은 6.27 이전 가격 수준

• 서울 수도권 중하위 지역은 이전가격 +a 수준으로 매매 계약 체결, 거래건은 주춤하나 실거주자의 가용대출 안에서 가장 좋은 선택을 위한 고심하며 체결

• 지방도시 : 선호 입지 선호단지 위주로 거래 체결

• 서울 수도권
  • 고가 주택: 상승기대가 여전하지만 대출 규제로 매매수요자가 일시적으로 관망
  • 중저가 : 대출규제 범위 외의 가격대에서 실거주자 위주로 거래 체결
  • 생각할것: 서울 수도권: 대출 규제가 있어도 23년처럼 급락을 기대하고 마냥 기다리는 것은 좋은 결과를 기대하기 어려움

• 서울 수도권 지역내 대표단지는  전고대비 회복 또는 초과상승 하였지만, 그외는 단지별 회복 수진이 차이가 큼

• 부동산 시장을 퉁쳐서 다올랐다 라고 하는건 하나씩 제대로 살펴보지 않은 일반인의 시각임 

• 상승기대가 있는데 규제가 풀리면 어떤일이 벌어질까
  • 상승기대가 있는채 규제를 풀면 진입 장벽이 낮아지면서 높은 집값에도 매매 수요가 빠르게 늘어나고, 전세 수요가 매매수요 전환
  • 전세 수요가 매매수요로 바뀌면서 전세 맞추기도 어려워짐
  • 이런 환경에서는 매도자는 오를 것이라는 기대로 매물을 걷어서 매도자 우위 시장을 형성함. 이럴땐 오히려 투자자에게 어려움 (다음주에 팔면 5000더오르겟는데? 심리)
  • 투자하기 좋은 시기는 “투자에 대한 막연한 공포심”으로 진입장벽이 높아진 때이며 지금이 바로 그시기임

• 대출 규제는 매수자에게만 불리할까
  • 이런 물건
    • 선매수, 세금, 명의, 자금
    • 보던데만 보고 남들 산것만 보면 안보입니다. 

• 그래도 내년에 기다렸다가 투자하는 것 어떻게 생각하세요?
  • 기다리는 경우
    • 떨어지면 : 봐뒀던 더 좋은 것을 매수
    • 그대로면: 살수있는 것을 매수
    • 오르면: 봐뒀던 좋은것도 못사고, 덜좋은것도 못삼 -> 최악의 경우의 수
  • 지금 내가 할 수 있는 투자를 하는 경우
    • 떨어지면: 저축액이 있다면 또사거나 좋은걸로 갈아타기
    • 그대로면: 저축액이 있다면 또 사거나 좋은걸로 갈아타기
    • 오르면: 더 좋은것은 못사도 내가 산집이 오름
  • 베스트를 고르려하고 하지말고 워스트를 피하려고해라

• 투자의 본질
  • 싸게사서 비싸게 판다
  • 수익이 날때까지 보유하고 지킨다
  • 목표를 달성할때 까지 반복한다.
• 시장상황
  • 서울 수도권 일부 지역, 단지외  여전히 싸고 투자하기 좋다.
  • 지방은 대부분 싼구간이며 공급이 줄어든다
  • 규제가 만들어준 일시적 냉각 여러분들이 꼭 잡을 기회 

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2강

• part 2. 투자의 원칙

• 사모님~ 급매가 나왔는데요~ 층은 낮아도 5천이나 싼거에요
  • 급매가 중요한 것이 아님. 급매는 안전 마진을 좀더 가져가는것.
  • 원칙 -> 프로세스 -> 급매 순이어야하는데 순서가 바뀌면 안됨

• 원칙
  • 어떤 행동이ㄹ나 이론에서 일관되게 지켜야 하는 기본적인 규칙
  • 저환수원리
  • 모두 충족할때만 투자
  • 저평가: 투자의 시작

• 원칙 1. 저평가
  • 가치가 있는것을 가치보다 싸세 산다
  • 기대하는 결과: 수익보장 (안전마진), 더만은 수익보장 (초과마진)
  • 적용법
    • A가 B보다 좋은데 가격이 같네
    • A와 B가 비슷한데 A가 더 싸네
  • 필요한것
    • 비교대상.

• 싸게사서 비싸게 판다
  • 싸게사서 모진 풍파에도 인내하고 감내하며 제 가치를 찾아 수익이 날때까지 지키고 기다려서 비싸게 판다
  • 아무리 좋은 것도 비싼가격에 사면 제 가격을 찾아가는 시간을 견디지 못해 손실로 매도하는 경우가 생김

• 저평가 판단사례
  • 절대적 저평가
    • 가치가 있다면 전고대피 -15프로면 사도된다?
  • 비교평가
    • 좋은 판단을 위해 비교할 수 있는 3개 정도 앞마당
    • 비교대상이 많을 수록, 가치를 더 잘 알수록 좋다. 

• 저평가 가치투자와 갭투자의 차이
  • 갭투자
    • 투자금만 보고 적게 드는것 사는거
    • 단점: 아무거나 산다
  • 가치투자
    • 가치가 좋은데 가격이싸네 + 내 투자금에 맞네
    • 가치의 범위를 정하고 가치대비 싼가격인지 비교평가를 통해 선택
    • 단점: 힘들다 (시간/노력)

• 땅의 가치가 있나? 건물의 가치가 있나?

• 서울 수도권과 지방의 가치 판단의 차이
  • 서울
    • 빈땅이 없음 = 땅의 가치 높음
    • 중심 선호 집중
    • 입지 > 상품성
  • 지방도시
    • 땅 많음 흔함 =땅의 가치 낮음
    • 신규택지따라 선호 이동
    • 상품성 (신축, 단지규모, 단지인프라..)> 입지 

• 가치있는 아파트 범위
  • p 50 자료 확인할것
  • 서울 신축은 10년정도 된것까지..(주변에 따라 다름)
  • 지방은 신축은 5년 +@ 

• 원칙 2 환금성
  • 기대하는 결과: 수익구간에 매도가 쉽고(꾸준히 올라서 기울기가 일정함), 팔아야할 때 팔기쉽고
  • 확인할것: 저층, 탑층 제외, 서울 200세대 이상, 지방 300세대 이상, 수요평형(20~30평대)
  • 실질적으로 단지부터 가치 판단이 된 후에 층을 따져야한다?

• 환금성이 안좋은 애들은 거래가 안찍힘. 거래가 안찍히니까 가격이 안내려가고 방어되는 것처럼 보일수 있음
  • 환금성이 좋은 물건은 하락장이라도 가격을 낮춰서 팔면 팔리는데 안좋으면 안팔림

• 급매면 저층 사도 될까요?
  • 단지내 급매인지보다 가치 대비 저평가가 중요
  • 내가 고민하는 지점을 매래의 매수자도 고민하게 됨 (내가 4층을 고민하면 매수자도 4층고민함)
  • 약점이 명확한 물건은 보유화 매도시 핸디캡이됨
  • 가치 대비 저평가인가?, 따으이 가치가 상급인가? 내가 팔때도 급매가 되어도 감당이 될까?

• 환금성 판단이 중요한 이유
  • 30년된 복도식.. 나중에 팔릴까요? -> 입지 좋은 구축은 땅의 가치를 사는거에요 나중에도 팔립니다.
  • 겉모습이 아닌 본질적 가치부터 판단
  • 본질적 가치가 크다면 상품성 낮아도 투자 대상임

• 가치있는 아파트의 범위가 곧 환금성을 결정
  • 자료 표 볼것 
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• 인상 깊었던 내용
  • 서울 급지별로 신축, 준신축, 구축 나눠서 추천 보유기간 정리해준 표
  • 627대책 설명으로 전세 대출에 대한 설명
• 적용할 점
  • 열기때도 아주 강조했던 저환수원리가 나와서 좀더 쉽게 이해할 수 있었다.
  • 저환수원리를 다시한번 이해하고 나중에 가치평가할때 꼭 원칙과 프로세스에 따라서 투자를 결정하고, 급매 같은 것은 +@라는 개념으로 접근해야겠다.