비전보드 상 순자산 100억 부자석석입니다.
안산,시흥에 거주하는 우리 47조
덥고 습하고 비오는 날 함께한 우리들의 첫 임장 오래도록 기억하겠습니다.
날이 좋아서 날이 좋지 않아서 날이 적당해서 오늘 임장이 좋았다.
✅아파트명
안산레이크타운 푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (S)
양질의 일자리는 아니지만 절대적 양은 많음.
안산 종사자수 : 341,959
2. 교통 (C > A)
신안산선 개통 전 교통이 열악함. 개통 후 의미 있는 교통호재임.
개통 후 강남50분, 여의도30분, 시청50분 교통등급 C > A
3.학군 (B)
안산해양중91%, 양지중 85%
학원수 132개로 유의미함.
4. 환경 (A) 롯데백화점 1개, 안산고려대학병원, 대형마트 3개
5. 공급 (A)
부족 인근도시인 시흥 군포를 포함하여도 부족함.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가X : 안산의 대장아파트 답게 신안산선의 호재로 인해 전고점을 회복함.
전고점을 회복하지 못한 상급지의 광명 e편한세상센트레빌,하이어스,메가트리아가 더 저평가로 판단됨.
2) 환금성 : O 1569세대 22년의 하락장에서도 거래가 될만큼 환금성이 좋음.
3) 수익률 : O 저점 매수 시 2년간 104% 수익 , 저점과의 전세가율이 벌어지지 않아 추가 상승여력이 있어보이며
상급지아파트 광명,구성남의 대장급 24평 11억까지 상승해있으며, 신안산선 개통 후 하이어스의 전고점 9.5억까지는 무난히 상승 예상함.
수익률 = 23000 / 31000 * 5년 = 1년 약 14.8% 예상
72의법칙 = 72 / 15% = 4.86년
4) 원금보존 : X 전세가율 57%,전고점 회복, 입지독점성 △, 전세가 10년 40%상승으로 미비함.
5) 리스크 대비: O 공급부족, 급격한전세상승없음, 전세물량없음
나의 투자 결론 :
전고점을 회복하지 못한 광명 e편한세상센트레빌과 산본 래미안하이어스,안양 메가트리아 더 선호됨.
전세가율 낮고 또한 투자금도 많이 들어가는 편이라, 투자적으로 적당하지 않음.
신안산선이 완공되어도 교통은 많이 개선되겠지만 안양 광명에 미칠수 없고 서울과 물리적거리가 상당히 멀어서
수도권전체에서 선호되기에는 힘들것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 안산뿐아니라 경기도 4급지의 선호도가 높은 아파트들은 이미 많이 상승하였고, 그바로 아래의 선호되는 아파트들도 바닥을 찍고 상승하고 있다는 것이 느껴짐.
전세가 왜 이렇게 없는것이지? 전세가 상승 할수밖에 없는 환경이다.
전세가율이70%이상이 된다면 너바나님이 2015년에 1억2천만원으로 분당에 5채 사신 것처럼 집중투자하는 방법이 성공하기 좋은 시기라고 판단됨.
NO PAIN, NO GAIN
LOW RISK, MIDDLE RETURN
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