분당 쪽집게 과외 / 분당분석 교과서

분당·판교 강의를 수강 한 계기

저는 원래 분당·판교가 앞마당이거나 관심 지역은 아니였습니다. 제 계획은 서울 내에서 갈아타기를 하는 것이었는데, 여러 강의에서 분당·판교는 서울 2급지라는 이야기를 반복적으로 들으면서, 수도권 상급지가 어떤 특성을 지니는지 알아두는 것이 중요하겠다고 생각했습니다. 이번 기회에 분당·판교를 공부하는 것이 앞으로도 도움이 되리라는 판단이 들었습니다.

마침 9월에는 정규 수업을 하나도 신청하지 못했고, 투자 감을 유지하고 월부에 머무르기 위해 특강을 찾아보게 되었습니다. 그러다 8월 서투기에서 김인턴 튜터님의 활동을 여러 번 접했고, 특히 튜터님의 오프라인 강의를 한번 들어보고 싶다는 마음이 커졌습니다. 바로 신청해 확정이 되었고, 이후로는 오프라인 강의 날만 기다리게 되었습니다.

직장인이라 연차를 내는 것이 애매해 오전 반차만 내고 점심도 거르며 강의에 참석했습니다. 하루 정도 굶는 건 괜찮다 싶었는데, 오후 3시 반쯤이 되니 배고픔 때문에 집중력이 떨어져 간식을 부랴부랴 사 먹고 다시 집중했습니다. 특히 제가 가장 기대했던 부분은 강의 후반부의 갈아타기 전략이었기 때문에 끝까지 더 몰입하고 싶었습니다.

강의장에 도착하니 이미 튜터님이 계셨고, 자리에 앉자마자 강의가 바로 시작되었습니다. 온라인에서 보던 것보다 오프라인에서 뵌 튜터님은 훨씬 훈남이셨습니다. ^^

많은 분들이 참석했고 모두가 집중하며 들었습니다. 튜터님은 수강생들의 반응이 다소 무미건조하다 느끼시고 어떻게든 재밌게 하시려 하셨지만, 사실은 수강생들이 초집중 상태였기 때문에 그렇게 느껴졌던 것 같습니다. 절대 재미없지 않았습니다. 저 역시 작은 부분 하나라도 놓치고 싶지 않아 호응할 틈이 없을 정도로 몰입했는데, 그만큼 튜터님이 강의를 위해 정말 많은 준비를 해주셨음을 느낄 수 있었습니다.

교재 또한 큰 인상을 주었습니다. 월부 튜터님들의 교재가 대체로 교과서처럼 소장 가치가 있지만, 이번 김인턴 튜터님의 분당·판교 강의 교재는 저에게 특히 특별했습니다. 앞으로 제 계획과 방향을 점검할 때마다 꺼내 보며 따라 하고 싶을 만큼 유익한 내용이 가득 담겨 있었습니다.

분당·판교라는 지역 분석이 주제였지만, 마치 처음부터 끝까지 임장을 함께한 듯한 느낌을 주었고, 임보 작성을 위해 어떤 분석 과정을 거쳐야 하는지 A부터 Z까지 체계적으로 배울 수 있었습니다. 입지 분석, 시세 분석, 단지 분석, 비교 평가, 그리고 마지막의 보너스 갈아타기 전략까지, 한 지역을 분석하고 임보를 쓰기 위해 어떤 프로세스로 조사·관찰·분석·작성하면 되는지를 개인적으로 점검할 수 있는 아주 좋은 시간이었습니다. 특히 단지 비교평가 방법 개인적으로 너무 유익했습니다. 못 따라 간 것은 온라인으로 꼭 재수강해보려고 합니다. 

강의를 듣고 난 후 내 생각

1. 분당·판교 거주 팬덤 수요
   예전에는 분당·판교를 그저 ‘경기도에 괜찮은 곳’ 정도로만 알았지만, 실제로는 꼭 거주하고자 하는 강한 팬덤 수요층이 존재하겠다고 느꼈습니다. 사람이 원래 살던 곳에서 떠나고 싶지 않은 심리가 분당·판교에서는 더욱 강할 것 같았습니다. 분당에서는 동마다 편차가 심하다는 부분도 이해되고 분석할 때도 염두해 놓아야 할 것 같았습니다.

    

2. 교통 입지의 강점
   현재 제 회사가 강남에 있어 분당·판교 거주자가 많은 것은 알고 있었습니다. 하지만 강남 접근성뿐 아니라 판교 자체의 직주 수요까지 겹쳐 더블 교통 수요층이 형성되어 있다는 점을 새롭게 알게 되었습니다. 

    

3. 직주 근접의 가치
   판교에 직장이 많다는 것은 알고 있었지만, 우리가 알고 있는 서울 직장 3대지구 (여의도, 종로 +마곡)보다도 강남 다음으로 직장이 많은 2번째 지역이라는 사실은 처음 알게 되었습니다. 저도 이사나 이직을 직장과 거주지역에 맞춰 해왔기 때문에, 거주와 직장이 긴밀하게 연결되고 직주거리의 장점을 누구보다 잘 압니다. 그렇기에 판교의 가치는 앞으로도 강남 다음으로 커질 수밖에 없다고 생각했습니다.

    

4. 분당 학군의 위상
   아이가 둘이라 학군 문제에 관심이 많은데, 분당 학군의 우수성은 이미 잘 알고 있었습니다. 다만 분당의 학교 배정 시스템이 독특하다는 점은 이번 강의를 통해 처음 알았습니다. 유치원·초등학교부터 분당에서 키우고 싶은 수요가 많을 수밖에 없고, 이후 중학교로 이어지면 이동이 어렵기 때문에 완성형 가족 거주지로서의 매력이 확실했습니다. 학원, 생활 편의성, 인프라 모두 이를 뒷받침해 분당은 아이들 가족이 살기 좋은 도시라는 생각이 들었습니다.

    

5. 재개발·재건축 호재
   분당·판교를 지금 봐야 하는 이유는 바로 1기 신도시로서의 재개발·재건축 호재였습니다. 경기도 1기·2기 신도시 개념조차 모르던 제가 이번 강의에서 처음 개념을 접했고, 창피하지만 그렇게 수없이 듣던 그 ‘대장동’이 분당 대장동이라는것도 처음 알게 되었습니다. 분당은 용적률 조건이 좋아 향후 재건축 기대감이 크며, 분당 신축 아파트에서 살면 참 좋겠다는 생각이 들었습니다. 앞으로 남은 10년 아이들을 키우고 이후 노후에는 분당의 좋은 생활권 신축 아파트에서 살고 싶다는 생각도 했습니다.

나의 고민과 적용 할점

그렇다면 제 선택지는 분당에서 투자로써 그리고 내 집 마련을 하고 향후 신축에서 노후를 보내볼까, 아니면 갈아타기 용도로 분당을 거쳐 서울로 돌아가 똘 한채 마련할까입니다. 현재 저는 거주하던 3급지 단지를 전세로 보유하고, 아이들 학군을 위해 더 상급지 전세에 살고 있습니다. 여러 사례와 그래프를 통해 상급지가 가격 상승 속도와 폭이 더 빠르다는 점을 확인했기에, 3급지를 정리하고 더 나은 곳으로 갈아타고 싶었습니다.

최종 목표는 상급지의 ‘똘똘한 한 채’지만, 바로 도달할 수는 없는 상황이라 중간 단계로 2급지를 공부하고 임장하고 있었는데, 이번 강의 덕분에 분당·판교라는 새로운 선택지를 얻게 되었습니다. 서울의 2급지와 분당·판교를 비교하며 고민이 깊어졌습니다. 특히 제가 눈여겨보던 서울 2급지 중 한 곳은 조만간 규제가 들어갈 것 같고, 나머지 한 곳은 아직 가능성이 있어 보이지만 분당·판교와 비교하면 어디가 더 나을지 확신이 서지 않습니다. 올해 안에는 반드시 결정을 내려야 할 것 같아 계속 학습과 고민을 반복하는 중입니다.

사실 교육이 끝난 후 오프라인 수강생들을 위해 따로 진행해주신 질의응답 시간에서도 큰 힌트를 얻었습니다. 다른 분들의 고민이 저와 비슷했고, 제가 묻지 않아도 제 질문과 같은 답을 해주셔서 많은 key point를 얻을 수 있었습니다.

마무리 소감

김인턴 튜터님의 온·오프라인을 통틀어 직접 강의를 들은 것은 이번이 처음이었습니다. 월부 튜터님들의 강의가 늘 좋지만, 이번 강의는 특히 더 인상 깊었습니다. 내용도 알차고 전달력도 뛰어났습니다. 이는 튜터님의 많은 경험에서 나오는 진짜 노하우라고 생각합니다.

이런 귀한 정보를 레버리지할 수 있는 기회를 갖게 된 것이 너무 감사했습니다. 올해 초부터 계획했던 앞마당을 마무리하고, 서투기에서 완료하지 못한 마당도 앞마당 만들고, 분당·판교도 앞마당으로 만들어 정리한 뒤 비교하면서, 올해 안에는 꼭 갈아타기를 실행할 생각입니다. 내년 5월 이전에는 반드시 투자를 실천으로 옮기겠다는 다짐을 다시 세우게 되었습니다.

PS – 질의응답이 끝나고 오프 수강생분들과 사진을 찍어주셨는데, 저는 아이들 학원 픽업 시간 때문에 먼저나와 못찍어 너무너무 아쉬웠습니다. 사진 찍어주시는 줄 알았으면 애들 픽업 맡기고 끝까지 남아있었을걸 ㅠㅠ 나중에 다시 꼭 뵙고 싶습니다..