[열반스쿨 기초반 88기 자산 스윗하게 싹3조 리초미] 2강 수강 후기 - "I become what I think!"

안녕하세요,

열반스쿨 기초반 88기 3조 리초미입니다.

너무 빨리 이루어진 저의 소망, 저에게 너바나님 오프 강의를 듣는 기회가 찾아왔습니다. 너바나님의 강의를 현장에서 들은 수강생들의 마음은 모두 같을 것이라고 생각합니다. 저 역시 명강의로 기억에 남을 것 같습니다. 특히 개인적으로는 그간 제가 가지고 있던 투자에 대한 모호한 지식과 의심들이 완전히 해소되어 적극적인 투자로 나아갈 수 있는 의미 있는 시간되었습니다.

“부동산, 끝난 게 아닐까?” 라는 의심에 대하여

월부에서 지금 시장은 2015~2017년과 유사하고, 상승장의 초입기에 들어섰다는 이야기를 계속 듣고 있습니다. 하지만 저는 ‘2021년에 그렇게 많이 올랐는데 더 오른다고?’ ‘서울은 이미 전고점을 넘은곳도 많은데 더 오를 수 있을까?’ '전세가도 더 오른다고? 구축이 되는데?’ 하는 의심을 여전히 떨쳐 버릴 수 없었습니다. 이러한 의심을 명확히 정리하지 않고서는 투자에 대한 확신이 흔들릴 수밖에 없다고 생각 하던 중, 이 날 제 마음을 알기라도 하듯 너바나님께서 이와 관련된 강의를 해주셨습니다.

(1) 아파트 매매가 → 10년 단위 전고점 넘어 우상향
우리나라 부동산은 91년 1기 신도시 공급 전까지 상승, 2011년과 2021년, 10년 단위로 이전 전고점을 넘어서며 꾸준히 우상향 해온 흐름이 확인되었습니다. 근로소득에 비교가 안되는 빠른 자본소득 상승 속도..! 그리고 인구가 줄어들면 수요가 줄어드는 것 아니냐는 걱정에 대해서는 주택, 오피스텔, 빌라부터 공실이 발생하게 된다, 아파트는 상위재이다 라고 깔끔하게 설명해주셨습니다. (아.. 쓸데없는 걱정이었군요..)

(2) 아파트 전세가 → 10년 단위 우상향
건물가치는 감가상각되는데, 어떻게 가격이 더 오른다는 것인지 늘 의문이었습니다. 하지만 그것은 단지 막연한 의심일 뿐이었습니다. 전세지수 그래프 역시 꾸준히 우상향하고 있었으며, 평균 전세가는 매매가와 함께 지속 상승해 왔다는 것이 데이터로 증명되었습니다. 또, 서울 자치구별 2005년부터의 평당 전세가를 보니, 10년 단위로 거의 딱 두 배 상승한 것이 확인되었습니다. 10년 뒤인 2035년에는 지금의 두 배가 되겠지요. 서울에서 적정 전세가율만 지키면 투자금 회수는 무조건 가능하고, 이후 수익률은 무한대가 된다.. 그동안 땅사기 게임에 적극적으로 참여하지 않았던 부루마불의 소극적인 비행기(=나)는 오늘도 눈물만..

건물가치의 감가상각 문제는 ‘무엇에 투자해야 하는가’에 대한 두 번째 파트 강의에서 설명해 주셨습니다. <저환수원리>에 따라 30년 이하 연식의 아파트에만 투자하면 된다는 것입니다. 즉, 전세가에 대한 저의 의심은 너바나님의 데이터와 원칙으로 말끔히 해소되었습니다. (아.. 이 또한 쓸데없는 걱정이었군요..2)

★ 추가로 알게된 것 :

• 매매가, 전세가 모두 10년 주기로 상승과 하락을 반복하는 양상. 특히 전세가 5년 상승, 3년 보합, 2년 역전세, 그리고 필연적인 전세난, 다시 상승 시작.
• 따라서 내 투자에 역전세는 피할 수 없다. 적정 전세가 설정하자. 좋은 물건에 투자했어도 역전세 버티지 못하고 던지면 끝이다.

이제는 200억 부자가 된 방법을

배우기만 하면 됩니다

이제 얕은 지식에서 비롯된 의심은 내려놓고, 부자가 되는 방법을 배울 차례입니다. 투기와 투자의 차이는 바로 '원칙'이 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 우리는 투자 원칙을 세워야 합니다. 그런데 우리는 실패를 통해 원칙을 만들지 않아도 됩니다. 너바나님의 경험을 레버리지 하여 그 레시피를 그대로 따라가기만 하면 되기 때문입니다. (너느님..)

오늘 너바나 레시피 <저환수원리>를 확실히 배웠습니다. 특히, 실준반과 서투기를 먼저 수강한 탓에 저환수 원리를 어설프게 이해해 '원금보전'의 원칙을 정확히 알지 못했는데 오늘 확실히 이해했어요. 앞으로는 외우고, 꼭 적용하겠습니다. <저환수원리>를 알면서도 급매에 이성을 잃지 않도록 하겠습니다. 너바나님이랑 우리 모두 약속했어요 ㅋㅋㅋ

★ 추가로 알게된 것 :  

• 적정 전세가율의 의미 → 안전마진. ‘잃지 않는 투자’를 위한 것.

어떤 시장이든

자산이 있어야 하는 이유

부동산에 대해 제대로 알지도 못하면서, 남들의 말에 휘둘리며 오르면 오른다, 떨어지면 떨어진다 주저하고 멈춰섰던 제 모습이 떠올랐습니다. 너바나님께서 항상 제 마음 속에 있던, 말로 표현하기 어려운 생각을 정확히 짚어 주셔서

머릿속이 맑아지는 느낌이 들었습니다.

이제는 딴 생각 없이 행동만 하면 된다는 확신이 생깁니다. 어떤 파도가 올지는 알 수 없지만 어떤 파도든 헤엄치는 능력을 갖추는 것이 우리가 할 수 있는 일입니다. 상승장을 대비하여 저평가된 물건을 매수하고, 하락장을 대비하여 원금보전이 가능한 물건을 보유하고 있으면 됩니다. 여기서 중요한 것은, 자산이 무조건 있어야 한다는 것입니다. 상승장이건 하락장이건 자산이 있어야 수익이 발생하는 것입니다. 매도하여 현금화하지만 않으면 손실이 아닌데 무엇을 두려워했던 것인지, 최고의 리스크는 나의 무지가 맞습니다.

규제에도 위축될 필요가 없고 오히려 기회로 삼아 자산을 준비해야 한다고 강조, 또 강조하셨습니다. 지금의 규제는 봄에서 여름으로 가는 사이의 비입니다. 비가 와서 추워지면 사람들은 겨울이 온다고 생각합니다. 그런데 우리는 월부에 있기 때문에 이것이 여름으로 가는 비라는 인사이트를 얻을 수 있는 것입니다.

오늘부터 내가 실천할 것

첫째, 인내 (=존버)

시장의 소음에 흔들리지 않고, 내가 투자한 물건을 신뢰하며 기다리는 것이 투자자의 가장 필수 덕목이라는 것을 배웠습니다. 너바나님이 부자가 되신 이유이고, 인내하지 못한 사람들이 부자가 아닌 이유이기도 합니다.

제가 잘한 점은 끝까지 한 것.

보통은 멈추더라고요.

그거 하나가 제 장점인 것 같아요.

 

너바나

둘째, 적극적인 자세.

미리 걱정하고 의심하기보다 해결 방법을 찾는 자세가 중요하다는 것을 배웠습니다.

시련을 만나지 않는 부자는 없어.

그런데 누군가는 그 벽을 넘잖아.

세상에 누수 만난 임대인이 당신이 처음이야?

다른 사람들은 어떻게 해결했어?

월세를 내지 않는 임차인을 만난 임대인들은

어떻게 해결했어?

잘 들여다보면 해결 방법이 있어.

누군가는 해결했기 때문에

나도 해결할 수 있다고 생각하면 돼.

너바나님께서 1억 원의 누수 수리비를 통보 받았을 때, 선배님의 조언으로 해결하신 일화입니다. 세금에 대응하는 방향을 알려주신 것도 마찬가지입니다. 종부세는 자산 50억 기준 2천만 원이 채 되지 않고, 양도세도 조정지역 아니면 2년 이상 보유 시 기본세율입니다. 취득세는 아무것도 안하는 것보다 세금 내고 그 이상 수익 내는 것이 나에게 이익이었습니다. 직접 확인해보니 아무것도 아닌 문제였던 것입니다.

셋째, ‘된다’는 생각.

‘될 수 있을까요?’와 ‘될 수 있어!’는 엄청나게 다른 결과를 가져온다는 말을 해주셨어요. “You become what you think.” 부자가 된다고 생각하면 우리는 부자가 되는 것입니다.

저는 지금 Comfort zone을 벗어나 Growth zone으로 가보려는 중입니다. 깊은 바다를 뛰어 넘어야 하니 위기도 있겠지만 월부의 환경과 멘토님의 가르침을 레버리지 삼아, 반드시 “지경을 깨는 경험”을 할 것이라고 확신합니다. “I become what I think! 저는 부자가 될 수 있습니다.”

너느님, 잊지 못할 강의 감사합니다 ♡