전세는 자연적으로 빠지는 게 아니라 놓는 것이다. [열중47기 우리4전엔 포기란 없71 열정 활8ㅏㄹ 타올라 조_신나는시간1]

내가 기다리고 기다리던…!!

전세 A to Z 양파링님 강의가 올라왔다!

와~~~~~ 전세라니?

사실 지금 나는.. 전세 빼야 하는 상황이라.. 이번 강의를 더 기대했고 집중해서 보았다.

가장 먼저! 25년 현재!!! 전세 시장 상황에 대해서 설명해주셨다.

1)전세가 상승 환경 조성……..(전세가 없어!)

2) 대규모 입주 영향을 벗어난 곳의 전세가 빠르게 회복 중

3)지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복

→전세 회복에 비해 매매 회복이 더딘 지방 광역시 특히 더 살펴보기

다음으로 전세 셋팅!!!

전세 셋팅이라.. 어떻게 해야될까?

전세 셋팅도 몇가지 방법이 있었다.

크게 새로 임차인 구하는 것과 새로 임차인 구할 필요 없는 전세 셋팅!!

새로 임차인 구하는 건 전세 새로 맞춘 경우이다.

그리고 임차인 구할 필요가 없는 전세 셋팅은 

세낀 물건과

주인 전세 물건이다!

난 지금 주인 전세인데 기간이 3개월 밖에 없어서.. 임차인 구하고 있는 중이다.

주인 전세는 3개월 이상 확보해야 한다.

그래서 나도 좀 타이트하게 나마 3개월로 주인을 붙잡아 놓는? 계약을 하였다.

최근에 각광 받는게 주인전세와 세낀 거!!!!

조건부전세대출 금지로 인하여.. 이 2개가 더 각광받고 있는 현실이다.

어려운 규제도 우리를 막을 수 없지!!

다 방법은 있다!!

내 투자 물건의 전세 셋팅 프로세스를 알고 있으면!

1. 시간이 확보되고 → 매매 잔금 기간 미리 협의
2. 비용 계산이 된다. → 전세가 조정 여부 판단

제일 무서운 것은………

전세 셋팅이 안되면.. 내 돈으로 매매 잔금을 치뤄야 함……..

이럴수가!!!!!!!

금융 비용이 지출된다는 사실!!!(이자, 중도상환수수료 등)

★전세 셋팅 유형과 프로세스 !!

1)투자는 집 사는 행위로만 생각하기 쉽지만!

  집을 사서 전세를 놓는 것까지가 투자로!!

집을 사면 자연적으로 전세가 빠지는 게 아니라는 것을 명심해야 함

2)어떤 집을 고르냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라질 것

3)이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질 지를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것도 중요

★ 주인 전세 셋팅 과정!! 

- 잔금일 기준, 주인 전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉히 설정

- 기존 주택담보대출 상황(근저당 말소), 가능할 지 확인 필수

=>다음 세입자가 전세자금대출 시 전세자금대출 보증기관 소유자 변경여부 확인 대비!!

(집주인이 3개월 유지되는 게 기본)

★ 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1)적정 전세가 설정 : 단, 생, 공

(단지, 생활권, 공급)

2)임대기간 설정 : 공, 수, 포

(공급, 수요, 포트폴리오)

외우자!!! 단생공!! 공수포!!

그게 뭐라고? 적정 전세가와 임대기간 설정하는 3가지라구!!

잊지 말자.

근데..

임대 기간 설정에서 수요? 이것은 뭘까?

본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요하다.

학군지+30평형대 이상은 성수기가 겨울방학(1~2월)이고 

가족단위 수요 외 10, 20평형대는 결혼, 입학, 취업 및 인사 시즌(봄, 가을이 많은 편, 대체적으로 고른 수요)

★임대 만료일에 감당할 리스크가 크다면 투자금 회수 지연, 재투자 기회 상실

★임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역 이며, 한순간의 선택이 몇 년치의 리스크를 좌우하게 됨

★법인이라 안되는 게 아닌 어떤 특약을 보완할 지 정리하여 대비

★계약단계부터 알아야 할 전세셋팅!!

1)매수 결정 전 등기부등본을 통해 관리상 하자를 체크

2)부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용이 될 수 있다.

3)1등 전세 물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서이다.

이번 2강 전세 A to Z 강의를 듣고..

전세 맞추는 것에 도움을 받아야 겠다 했는데.. 전세의 모든 것을 더 많이 알게 되어 좋았다.

내가 알고 있던 부분과.. 실제 내가 계약한 조건의 계약까지..

모두 살펴볼 수 있는 시간이었다.

그리고 내가 놓치고 있는 부분까지 체크해보았다.

인상적이었던 부분은 전세를 자연스럽게 빠진다가 아니라 내가 직접 놓아야한다는 부분이다.

명언이다 진짜.. 양파링님 최고!!!!

그리고 적용해보고 싶은 점은 

당장의 투자금을 아끼려고 하는 것보다 전세금을 낮추더라도 내 매물이 빨리 빠져서 다음 투자 계획을 세울 수 있는 시간을 버는 게 더 중요하다고 생각했다. 

그래서 경쟁 매물과 비교하여 얼마나 더 가격을 낮춰야 되는지 검토하고 다시 전세가 책정을 해봐야겠다.

양파링님!! 2강 전세 지~~~~~인짜 알찬 수업 정말 감사했습니다!!!!!!!!!!!!! 

최고!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!