✅아파트명 : 관악드림타
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
관악구 종사자수 1284,17명
2. 교통
강남 32분 / 여의도 47분 / 시청 49분
3.학군
구암중학교 82.6%
4. 환경
롯데백화점 관악점, 홈플러스 서울남현점
5. 공급
없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 관악드림타운 32평 현재 매매 10억, 전세 5.3억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 11.55억 전세 7.2억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 7.75억 전세 3.2억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 -13% 수준으로 저평가
2) 환금성 : 3544세대 대단지, 10층 남향 물건 10억으로 환금성 좋음
3) 수익률 : 투자금 4.7억 필요. 전고점까지 1.55억 이상 수익 예상.
10년 뒤 현재 전세가 5.3억*2 = 10.6억이라면,
매매가는 전세가율 60% 가정시, 10.6억 / 0.6 = 17.66억으로
수익률 162% 예상
4) 원금보존 : 10년 후 전세가 2배가 되면 현재 매매가 이상이므로 오래 들고 있다면 원금보존 가능.
5) 리스크 대비: 3년간 공급 물량 제로. 수도권 전반적으로 공급이 절대적으로 부족하여 전세금 상승이 예상되는 상황으로 리스크는 적을 것으로 판단.
세입자가 맞춰지지 않아 잔금 리스크 발생 시,
주담대 6억, 투자금 4억, 주담대 후 추가 신용대출 가능하여 잔금 대비 가능.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 전세가율이 53%. 전세가가 좀 더 올라오고 매매가격 네고를 시도하여
전세가율 60% 가까이 맞춰 투자하는 걸 고려해보겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
강의에서 배운 10년 뒤 전세가 2배가 된다는 점을 기준으로 예상 수익률과 원금보존을 생각해볼 수 있었다. 다른 단지들의 수익률도 계산해보고 투자 결정할 때 고려해야 할 것 같다.
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