안녕하세요. 투자자를 위한 변호사 We Solve 입니다.
바야흐로 정책의 시간입니다. 부동산 시장에 영향을 주는 변수는 다양합니다. 하지만 향후 몇 년간 가장 큰 영향은 정책 (규제)으로 예상됩니다. 현 정부는 확장적 재정정책 기조가 분명합니다. 정부 이념에도 부합하고 시장 상황도 그렇습니다.
그렇다면 과잉 유동성이 부동산 시장을 자극하지 않게 하는 규제가 계속 나올 것은 당연합니다. 어제 있었던 취임 100일 기자회견에서도 나왔습니다. 앞으로 규제가 또 나올 것이라고요. 6. 27 대출 규제처럼 예측 못한 시점에, 전격 시행될 가능성이 높습니다.
옳고 그름을 논하고 싶은 생각은 없습니다. 투자는 예측이 아니라 대응의 영역이니까요. 그렇다면 우리에게 필요한 것은 무엇일까요? 바로 이런 규제를 어떻게 대응하느냐겠죠.
저는 변호사로서 법률의 관점에서 갑작스런 정책과 규제가 가져올 분쟁 가능성을 얘기하려고 합니다. 이미 6. 27 대책으로 수도권에서 6억 이상 대출이 불가하자, 계약해제를 원하는 상담과 소송이 줄을 잇고 있습니다. 제가 직접 수행하는 사례와 계약해제 가능성과 주의점을 정리합니다.
대출규제 계약해제, 단순히 “돈이 없어서”는 어렵습니다.
고객 분들 중에 종종 이렇게 말합니다. “매매계약을 했는데 대출이 안 나옵니다. 계약을 해제하고 싶습니다.” 안타깝지만, 단순히 대출이 막혔다는 이유만으로 계약해제가 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. (참고로 계약취소와 계약해제는 법률상 구별되며, 계약 후 사정변경은 취소가 아니라 해제에 해당합니다)
정부의 정책 변화로 대출이 제한되는 것은 매수인 개인 사정으로 보는 경우가 많습니다. 법률상 계약해제 사유가 안 된다는 것입니다. 법원도 대체로 계약해제 사유로 보기 어렵다는 입장을 보여왔습니다.
실제 사례: 생애 첫 내 집 마련, 대출이 막히자 위약금 부담
얼마 전 30대 초반 부부가 저희 사무실을 찾았습니다. 8억 원의 신축 아파트에 계약금 8천만 원을 지급하고,잔금은 대출로 마련하려고 했습니다. 그런데 정부의 대출규제로 대출이 제한되었고, 돈 마련을 못하게 되었습니다.
이들은 “정부 정책이 바뀐 건데, 내가 책임져야 하느냐”며 억울함을 호소했습니다. 그러나 계약서상 ‘대출 미승인 시 해제’ 특약이 없었고, 매도인은 위약금을 요구하는 상황이었습니다. 꼼꼼히 규제발표를 챙기지 못해서 계약 시점도 규제 적용 이후였습니다.
대출규제 계약해제, 가능하려면 반드시 필요한 두 가지
특약 조항의 유무
계약서에 ‘대출 미승인 시 계약을 해제할 수 있다’ 또는 ‘중도금 대출승계 거절시 계약을 해제할 수 있다’ 는 문구가 있다면, 위약금 없이 계약해제가 가능합니다. 하지만 실무에서 이런 특약이 없는 경우가 많습니다. 중개사만 믿고 했는데, 꼼곰히 보지 않은 것이죠. 따라서 사전 협의가 중요합니다. 정부 정책을 예상 못했더라도 만일을 대비해서 미리 넣을 수 있습니다.
매도인의 사전 인식 여부
매도인이 계약 당시 대출 가능성을 적극 보장하거나, 대출 불가시 계약 어렵다는 것을 인정한 정황이 있다면, 매수인의 귀책이 아니라고 주장할 여지가 생깁니다. (예: 분양 홍보물에 “대출 70% 가능”, “중도금 무이자 대출 보장” 등 문구가 있었던 경우 등) 특약은 없지만 묵시적 합의로 간주될 수 있기 때문입니다.
대출규제 계약해제 분쟁 시, 소송으로 간다면?
실제로 많은 대출규제 계약해제 분쟁이 법정까지 갑니다. 이 경우 법원은 다음의 요소를 중점적으로 살펴봅니다.
계약 당시 대출 가능성에 대한 매수인의 인식
계약서 내 특약 여부 (가장 중요)
정부 정책의 예측 가능성 (규제 적용 시점)
매도인의 귀책사항
특히 최근 부동산 정책이 급변하면서, 개별 사건마다 다르게 판단될 가능성도 높습니다. 따라서 계약서 해석과 사실관계 정리, 증거 수집이 소송의 핵심입니다. 이 점을 알고 변호사와 상담을 받아야 합니다.
사전 대응이 가장 중요합니다.
정부정책과 대출규제는 예고 없이 바뀝니다. 그래서 계약 체결 전부터 “대출이 안 될 수도 있다”는 전제를 반드시 고려해야 합니다. 변호사로서 제가 권하는 3가지 실무 팁은 다음과 같습니다.
계약서에 ‘대출불가 시 계약해제’ 특약을 반드시 포함시키세요.
대출 가능 여부에 대한 공인중개사 및 담당자 설명을 녹취해두세요.
계약 후 대출진행 상황을 문자나 이메일로 남기세요.
이러한 사전조치만으로도 훗날 계약해제 분쟁에서 매수인의 귀책을 면할 수 있는 결정적 증거가 됩니다. 물론 매도인이라면 반대의 관점을 고려해야 합니다.
변호사가 본 계약해제 대응 전략
제가 경험한 여러 건의 사건을 종합하면, 다음과 같은 전략이 효과적입니다.
대출 규제가 본인의 귀책인지 아닌지 분리해서 주장
시기상 대출 제한이 계약 체결 ‘이후’에 발생했음을 입증
‘계약 유지가 사실상 불가능한 상태’임을 강조
필요시, 소송 대신 조정 또는 협상으로 합의 유도
계약해제는 단순한 감정 싸움이 아니라, 논리와 증거, 계약서 해석이 핵심인 법률 쟁점입니다.
자, 어떤가요? 정부의 정책 변화, 규제 발표가 전격적일수록 분쟁 가능성도 커집니다. 앞으로는 계약해제 분쟁이 훨씬 많을 것으로 예상되는 만큼 계약서를 더 꼼꼼히 살펴야 합니다. 늘 부동산 시장에 관심을 갖고 미래의 위험을 미리 반영한 법적 장치가 필요합니다. 감사합니다. We Solve
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