안녕하세요
여러분들이 현명한 내집마련과 투자를 할 수 있도록 돕는 자음과모음입니다.
추석 연휴 잘 보내고 계신가요?
하루하루 천장을 뚫는 것 같은 서울 아파트 가격에
추석 연휴에 마음 편히 있지도 못하겠고
괜히 마음이 불안하신 분들이 많으실 것 같아요.
그런 분들을 위해서 지금 어떤 일이 벌어지고 있고, 이 시장의 모습 안에서 어떻게 행동하면 좋을지를
글로 말씀드려보고자 합니다.
- 현재 상황은 어떠한가?
현재 서울 아파트 상승 변동률은 구별로
주간 1.41%, 주간 1.36%까지 나오는 상황입니다.
주간으로 이렇게 1%이상의 변동률이 있을 때는 다음과 같은 일들이 벌어지는데요.
1)현장에 거래할 만한 매물이 없다.
2)매물이 나올 때 이전 실거래가보다 오른 가격으로 나온다.
3)이 오른 가격이 거래가 되면서 다음 매물은 더 가격을 높인다.
4)단기간에 1억, 2억 호가가 높아진다.
추석 이전의 서울 중심지 장은 거의 폭등장의 모습을 보였습니다.
6.27 대출 규제 이후에, 9.7 공급대책이 나온 이후
공급정책의 유효성에 대해 물음표를 띄고 있던 수요자분들이
특히 실수요자분들이
집 사기를 망설일 이유가 없다고 생각한 부분에서입니다.
2. 과거에도 이런 모습이 있었을까?
이렇게 시장의 과거 모습 안에서 주간으로 1%넘는 상승률을 보인 때가 있었을까요?
네 물론 있습니다.
바로 2018년 상승장 때입니다.
2018년 9월 즈음을 보면
정말 찐 주황색으로 주간 가격이 많이 상승했다라는 것을 확인해볼 수 있습니다.
이미지가 잘 보이지 않을 수 있어 좀 더 구체적으로 설명 드리면
[과거에는]
1.2018년 8월 27일, 주간으로 도봉구 1.19, 동대문구 1.18, 용산구 1.21, 구로구 1.05와 같이 이 때는 지금 서울 시장과는 다르게 도봉구, 구로구와 같은 서울 상급지 이외 지역들이 많은 상승을 했었습니다.
2. 2018년 9월 10일 주간에는, 강북구 1.79, 노원구 1.78, 성동구 1.44, 강동구 1.11, 구로구 1.79, 동작구 1.26과 같이 서울 대부분의 지역에서 상승이 일어났습니다.
그런데 여기서 여러분들이 눈여겨 봐야 할 부분이 있습니다.
2018년 11월이 되면서 언제 그랬냐는듯이 찐 주황색을 보이던 1% 이상의 매매증감률을 보이던 서울 시장이
주간 상승률이 0.1미만으로 떨어진 곳도 있어
하얗게 변화했다는 것입니다.
이 때 가격의 변곡점을 만들었던 계기는 바로 2018년 9월 13일에 나왔던 정부의 규제정책이었습니다.
-종부세 강화
-다주택자 양도세 중과
-1주택자 추가 매수 규제
3. 그래서 어떻게 해야 할까요?
심리는 언제든지 변화할 수 있고, 심리에 따라서 가격 변동폭은 오르락 내리락을 할 수 있습니다.
그런데 여기서 몇 억이 오고가는 부동산을 매수할 때 가장 중요한 점은
‘오르니까, 매물이 없어도, 나온 매물 안에서 반드시 선택해야해. ’
‘지금이 아니면 나는 안될 것 같아’
라는 조급함으로 매수하는 분들은
이 집을 끌고 갈 감당 가능한 현금운용능력이 되지 않는다면
집을 사고 나서 변화할 수도 있는 부동산 시장, 즉 가격이 지금보다 조금이라도 더 내려갈 수도 있는 부동산 시장에서
집을 가짐으로 인해서 행복한 것이 아니라
집을 가짐으로 인해서 불행이 시작될 수도 있다는 것을
이렇게 급격하게 오르는 시장에서 매수하실 때에
항상 주의하셔야 한다는 겁니다.
시장이 끓을 때는 끓는 것만 보입니다.
시장이 차가울 때는 차가운 것만 보입니다.
끓는다.
차갑다.
와 같은 시장의 온도로 매수 여부를 결정하시는 분들이 정말 많습니다.
그런데 항상, 시장의 온도로 매수 여부를 결정하시기 보다
1)내가 가용가능한 대출 한도는 얼마이며,
그래서 내 종잣돈에 합쳤을 때 몇 억의 집을 마련해야 하는지
2)그 집들의 후보는 어디에 있는지? 내가 그 후보를 충분히 살펴 봤는지
3)단기적 사고가 아니라 (오를 것이다라는 가설에서 움직이는 사고) 집이 정말 필요하고,
그 집에서 20년 동안 거주하며 안정적인 생활을 해 나갈 수 있는지?
그럴만한 소득이 뒷받침이 되는지.
위 3가지를 고려하여 반드시 매수하셔야 합니다.
그리고 이런 시장에서 내집마련이 아닌 투자를 할 때 더 조심해야 하는 부분이 있습니다.
서울 이미 오르는 사이클을 탔고, 그래서 아무거나 사면 오르겠지 하는 마음으로
투자를 하셨다가는
내집마련 하신 분들보다 더 가격의 변동성에 흔들거리며
내가 매수하는 아파트의 단지 선호도에 따라서 매매가와 전세가가 흔들릴 수도 있음을
아셔야 합니다.
지금 시장에서는 좋은 것은 더 오를 것 같고 사람들이 덜 선호하는 아파트도 계속 오를 것 같기 때문에
이럴 때일 수록 내가 매수하려고 하는 아파트를 다른 사람들도 좋아할 만한가?를 따져보시며
매수하셔야 합니다.
부디, 추석 이후의 선택에서 여러분들이
조급함, 무서움이라는 감정에 의한 의사결정을 하시기 보다
무리하지 않는 선과 할 수 있는 한 가장 좋은 선택을 하시려는 기준으로
의사결정을 하시면 좋겠습니다.
감사합니다.
