✅아파트명
암사동 강동현대홈타운아파트
✅위치(지도)
서울시 강동구 암사동 400
✅입지평가
1. 직장
강동구 종사자수 157,465명 / 사업체수 41,660개 (B등급)
2. 교통
강남 31분 / 여의도 48분 / 시청 50분
3.학군
강일중 86% / 신암중 79%
4. 환경
대형마트 : 이마트 명일점, 이마트 푸드마켓 고덕점, 홈플러스 메가푸드마켓2.0 강동점, 롯데마트 천호점(반경 2km 이내 기준)
종합병원 : 강동경희대학교병원(1.7km), 강동성심병원(2.3km), 중앙보훈병원(3.0km), 서울아산병원(4.3km)
대형쇼핑몰 : 강동 아이파크 더 리버몰(이케아, CGV 등) (2.0km)
5. 공급
더샵강동센트럴시티 2025.12 / 670세대
e편한세상강동프레스티지원 2026.01 / 535세대
비오르(주상복합) 2026.05 / 53세대
올림픽파크서한포레스트(주상복합) 2027.12 / 128세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 연식이 비슷하고, 동일 평형대(33~34평)의 인근 아파트 2개 단지를 비교하여 저평가여부를 확인하였다. 비교군인 프라이어팰리스(21년6월)의 경우 전고점 인근까지 가격을 회복했으며, 특히 강동롯데캐슬퍼스트 (21년7월)의 경우 전고점보다 높은 가격에 거래가 이루어지고 있는 반면에 강동현대홈타운은 아직 21년 7월 전고점 가격을 회복하지 못하고 있다. 비슷한 위치임에도 매매가격 측면에서만 보았을때 해당 단지는 아직 저평가 상태인 것으로 판단할 수 있으나, 임장을 통한 추가적인 가치분석이 필요하다.
2) 환금성 : 강동구는 일자리가 많은 편에 속하는 것은 아니나, 서울의 3대 업무지구를 모두 1시간 이내에 갈 수 있는 입지독점성을 가지고 있으며, 환경적인 측면에서도 대형마트, 종합병원과 최근 대형쇼핑몰 개장 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 중학교 기준 중상의 학업성취도와 인근 명일학원가가 위치하여 학군면에서도 우수한 편이다. 이를 종합적으로 보았을때 미래에도 꾸준히 인구유입이 예상되는 지역내 단지로서 환금성 측면에서도 유리하다고 볼 수 있다.
3) 수익률 : 8호선 초역세권이며 거리는 조금있으나 5호선과 개통예정인 9호선까지 들어서면 앞으로의 가치는 계속 높아질 것이라고 생각한다. 현재 인근단지에 비해 수익률이 낮은편이나 오히려 매수하기 좋은시기라고 판단되며 장기적으로 보유시 현재보다 높은 수익률을 기록할 것으로 보인다.
4) 원금보존 : 강동현대홈타운의 최근시세 기준 전세가율은 약 45%로 서울평균인 60%에 미치지 못하고 있는데 이는 매매가격 상승에 따른 전세가격과의 차이가 벌어지면서 일시적으로 하락한 것으로 보이며, 오히려 현재의 낮은 전세가격은 역전세의 가능성을 낮추고 높은 입지독점성으로 인해 꾸준한 전세가격의 상승 및 투자금 회수의 효과를 기대할 수 있다.
5) 리스크 대비: 강동구의 향후 3년 입주물량은 총 1,386세대로 강동구 연 적정수요(2,495가구)에도 한참 미치지 못할 정도로 공급이 부족할 것으로 예측된다. 수요에 비해 공급이 제한된 조건하에서 시세는 장기적 우상향하며 현재의 낮은 전세가는 역전세에도 충분히 대비할 수 있을것으로 판단된다.
나의 투자 결론(매수 여부): 가치판단에서 가장 우선적으로 고려해야하는 직장, 교통, 환경, 학군 등 모든 요소를 고려하고, 인근 단지와의 시세비교를 통한 저평가 여부 확인 및 향후 대량입주 물량에 따른 역전세 가능성 등을 보았을때 현재 시세에 매수 후 충분히 오랜기간 보유를 하면서 수익률을 높일 수 있다고 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 이번 과제를 하면서 가장 크게 와 닿았던 점은 좋은 투자를 위해서는 앉아있지말고 부지런히 움직여야 한다는 것이다. 부동산 투자의 제1원칙 ‘저.환.수.원.리.’는 강의를 들은 사람은 이제 모두 안다. 하지만 그 원칙에 맞게 실천하지 않으면 불필요한 소음(불확실한 정보)에도 쉽게 흔들리고, 남들이 몰려갈때 그 조급함을 못 견디고 실패한 투자를 할 수 있다. 가장 중요한 것은 내가 투자를 하고 나서 5~10년 동안 여러번의 상승과 하락의 반복 속에서도 흔들리지 않을 수 있는 확신이며, 이것은 정확한 가치판단이 요구된다. 요즘은 각종 부동산앱이 수많은 알짜 정보를 제공해주고 있지만 결국 임장을 통한 확인은 필수이며 특히 내가 직접 발품을 팔아 익숙한 지역이 많으면 많을수록 저평가 여부를 판단하는데 큰 도움이 될 것 같다는 생각이 들었다. (아는 지역이 더 많았다면 강동현대홈타운보다도 가치있는 아파트를 찾을 수도 있었겠다는 생각도 해봤다.)
이번 미니 임장보고서 작성이 투자물건을 찾을때 무엇부터 해야할지 모르던 나 같은 초보에게 소중한 길잡이가 되어준 것 같다.
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