관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
[알게된 것]
1. 현재 시장 상황
- 수도권 공급 있는 일부 지역 제외하고 전세매물 사라지고 있음→전세가 상승 분위기 조정
- 입주장 남아있는 곳은 전세가 지켜봐야함
2. 전세세팅을 위해 알아야할것
- 조건부전세대출 금지로 현금전세, 주인전세, 전세승계 등으로 투자해야함(전세대출을 안받거나, 가능하게 하거나)
- 매매잔금전 세입자를 못 구한 경우 잔금+공실+공실관리비+개인스트레스 등 감당해야함
- 현 시장의 전세세팅 5가지 방법
① 현금전세 : 시장분위기에 맞게 전세가 책정, 전세대출 받을 수 있는 집에 비해 전세를 싸게 놔야한다
② 세낀 물건 : 소유권 변경 여부 확인
- 현재 살고 있는 임차인의 전세대출 유지하기 위해서는 집주인 3개월 유지되어야함→ 들어온지 3개월 이상된 매물
- 잔금일 기준 현재 살고 있는 임차인 만기가 3개월 이상 되어야함(다음 세입자 받을 때 위에 쓴 것과 똑같이 3개월 이상 집주인이 유지되어야하니까!)
- 매도인과 한 계약을 그대로 지켜야함(가계약전, 계약일, 잔금일 이렇게 3번 계약 미리 확인하기)
③ 주인전세
- 잔금일 기준 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 설정(세낀 매물과 같은 조건)
- 기존 주택담보대출 등 근저당이 설정되어 있다면 말소 여부 반드시 확인, 근저당이 있다면 매매계약금, 중도금으로 말소 가능한지 꼭 확인하기
- 가계약전 매매특약과 전세특약을 사전협의해야함
④ 전세승계
- 매도자가 소유권 이전이 급하지 않아야함
- 매도자 전세 계약 후 승계시 소유권 변경여부 확인하는 은행인지 확인(세입자가 전세대출 했을 경우)
⑤ 잔금 치고 전세
- 세입자 전세대출 가능, 단 투자자가 주택담보대출로 잔금을 쳤을 경우 전입의무가 있음
- 잔금 이후 세입자가 들어오기까지 3개월 이상 걸릴 수 있어 그 동안의 수수료, 월 이자등 감당해야함
3. 전세가 설정하기
전세 가격 설정하기 위하여 단지, 생활권, 공급을 파악해야한다(단,생,공)
- 단지내 평수 작은 평수, 큰 평수와 비교
- 비슷한 생활권내 비슷한 평수 아파트의 전세가와 비교
- 인근 공급된 매물의 전세가와 비교
- 단, 생, 공으로 비교하고 나면 반드시 전화임장하기
- 임대기간 설정 : 공급, 수요, 포트폴리오 파악(공,수,포)
- 2년 후 공급 시기와 겹치면 그 이후 전세세팅 어려움
- 수요 : 평형, 학군지, 성수기 등을 고려해서 임대기간 설정
- 포트폴리오 : 집이 여러개로 될시 재계약 시기를 분산해야한다.
4. 전세계약 챙기기
- 등기부등본 확인 요소
① 갑구
- 소유자가 계약자와 동일한지, 여러명인지 등
- 가압류, 가등기등 설정되어 있는지(있으면 그냥 패스! 사지 말자)
② 을구
- 근저당권 설정 여부
③ 페이지 하단 : 열람일시, 페이지
5. 임대리스크 줄이기
- 투자에 있어서 욕심은 금물
- 적정 전세가 상승률 유지
[느낀점]
강의를 들으면 들을 수록 너무 알게 되는 것이 많았습니다 전세는커녕 부모님이 집 계약할 때도 따라가본적이 없어 정확히 계약이 뭔지 하나도 모르는 상태에서 들은 강의는 정말 신세계였습니다 이 강의를 듣지 않았다면 투자를 했다하더라도 매수 이후 단계를 하나도 몰라 우왕좌왕했을 것이고 좀더 좋은 전세가를 매기지 못했을 것 같습니다 마지막에 독서후기 우수자로 불러주신 것도 감동이었습니다. 시간이 부족해 오프라인 수업을 듣다가 미리 나갔던 터라 전혀 몰랐습니다. 나중에 동료들이 알려주셨는데 너무 아쉬웠어요. 그 자리에서 계를 탔어야했는데(이래서 덕계못인가)
그래도 강의만큼은 열심히 들어서 다행이라고 생각합니다! 양파링님이 주신 기운을 발판삼아 1호기까지 나아가보겠습니다 뜻깊은 강의 감사합니다
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