안산 센트럴푸르지오 수익률 보고서 [열기 88기 4실 7ㅣ초가 중요하조 김은주]

✅안산센트럴푸르지오

선택 배경

옆단지 힐스테이트 임장을 진행하였음에도 불구하고 해당 아파트를 선택

1. 대장아파트였음(현재는 아님)

2.지역 내 브랜드 친숙도

1군 브랜드 아파트 중 힐스테이트가 전국적으로 높은 선호도를 보유하고 있으나, 안산에서는 푸르지오가 다수의 단지 공급을 통해 주도적 브랜드로 인식되고 있음.

✅위치(지도)

✅입지평가

경기도 서남부 산업도시인 안산의 중심에 위치해있으며 대학병원과 백화점, 대형마트는 차량 10분이내 이용가능하고 큰 도로를 건너야하지만 초,중학교가 인접해있음.

대형상권을 앞에 두고 있으나 모텔, 술집등 유해상권의 분포도가 높음. 도보 5분 이내에 4호선과 수인분당선을 이용 가능한 중앙역이 있으나 서울 핵심지까지 물리적거리, 교통과 산업도시의 한계(다수의 외국인, 저소득 일자리)로 인해 프리미엄은 제한적.

1. 직장

수도권 경기 안산시 

종사자 수 : 341,959,

사업체 수: 81,372

안산시의 종사자 수와 사업체수는 서울시 중구와 비슷한 수준이나 소득의 차이는 분명함.

2. 교통

현재 교통 여건상 서울 주요 도심과의 접근성이 제한적이며, 4호선을 이용한 강남역 및 여의도역까지의 평균 약 1시간 15분 소요되나 향후 신안산선과 GTX-C 노선의 도입으로 교통 환경이 유의미하게 개선될 전망.

여의도 소요시간

개통 후 예상: 25~30분 

(직통 열차 기준, 환승 시간 미포함) 

단축효과 70~75%

강남 소요시간

개통 후 예상: 40~50분 

(여의도 환승 포함 평균).

단축효과 30%

3.학군

안산시는 산업 도시 특성상 사교육 의존도가 높아 학원가 밀집 지역이 중학교 학업성취도와 연계되어 있음. 전체 중학교 평균 보통학력이상 비율은 70~75%로 경기 중하위권이나, 상위 학교(안산해양중 등)는 전국 상위 10% 이내.

4. 환경

대학병원과 백화점, 대형마트는 차량으로 10분이내 이용가능하고 큰 도로를 건너야하지만 초,중학교가 인접해있음, 대형상권을 앞에 두고 있으나 모텔, 술집등 유해상권의 분포도가 높음. 도보 5분 이내에 4호선과 수인분당선 이용이 가능한 중앙역이 있으나 서울 핵심지까지 물리적거리, 교통과 산업도시의 한계를 가격이 보여줌.

5. 공급

2025년 안산 공급은 제한적(725세대, 두산위브 반월역 더 센트럴외)으로, 입주 물량 부족, 전체 시장에서 '공급 부족 프리미엄'이 

10% 수준.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : × 

비교평가를 위해 2022년 센트럴푸르지오의 전고점 시기를 기준으로, 강동구 고덕 그라시움(전용면적 59㎡ 기준 20평대)의 매수 가능성을 검토한 결과, 10억원 이하 예산 내에서 매수가 가능. 

2) 환금성 :  ㅇ (하락장에서도 거래가 됨)

3) 수익률 :  -33% (고점매수시)

4) 원금보존 : × 

5) 리스크 대비: ㅇ(원금보존안됨, 역전세)

나의 투자 결론(매수 여부): ×

“아는 만큼 보인다”

2022년 전고점 시기를 기준으로, 서울 강동구 고덕 그라시움의 매수 가능 금액은 약 9.3억~10.5억원 수준. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 2022년 해당 평형의 평균 거래가는 약 9.5억원으로, 중저층 물건은 9억원 초반, 중고층 또는 한강뷰 동은 10.5억원 내외로 거래 됨.

실거래가 아닌 투자를 선택할시 중요하게 생각되는 전세가율도 비슷한 수준.

신축 대단지(4,932세대), 강남역 30분 이내 접근성(5호선 고덕역 기준), 우수한 주변 환경(한강공원, 고덕산, 이마트 등) 입지독점성 뛰어남.

2025년 9월 현재, 고덕 그라시움 전용 59㎡의 시세는 약 17억원대로 상승하여, 2022년 매수가능 금액은 현재 기준으로는 도저히 따라잡기 어려움. 이는 입지 독점성(강동구 내 대규모 신축 단지, 한강 인접, 학군/상권 우수)이 시간이 지남에 따라 가격에 더욱 반영된 결과. 2022년 당시 10억원 이하로도 매수 가능했던 금액은 현재 시장에서 동일 조건의 아파트를 매수하기에는 불가능한 금액으로 입지의 가치를 여실히 보여줌.

✅ 작성하면서 느낀점 

공부하자!!!