[열기 88기 44조 라슈냥냥 ] 두 번째의 행동하라는 메시지!

안녕하세요~ 88기 44조 라슈냥냥 입니다.

너바나님의 두 번째 강의를 나름 정리해 보았습니다.

처음 강의는 첫 후기인지라 어떻게 적어야 할지 갈피를 잡지 못했었는데 두 번째는 조금 나아지길 바라며 시작해봅니다.

점점 더 나아지겠죠??

본 강의에 들어가기전  수강생의  비전보드를 예시를 들어 비전보드의 중요성을 다시 한 번 상기시켜 주셨습니다.

비전 보드는 구체적, 야심적(?) ,측정 가능한 목표를 세우는 게 좋으나 타인의 욕망을 욕망하면 안 되며 나의 가치가 잘 담겨지면 되고  목표 단계를 이뤄가면서도 업그레이드를 하지 않아도 된다고 하셨습니다. (그렇기에 처음부터 신중하게 생각해보고 내가 정말 원하는 것을 목표로 설정해야하겠죠?)

모든 것을 다 이룰 수 없기에  방향과 목표는 현실적이어야 한다.그러므로  선택과 집중이 중요하다. (원씽의 중요성)

여기서 하나!

어떤 목표의 결과를 얻기 위한 일종의 공식

 성과=실력*열정(그 일에 쏟는 주당 시간)

 실력= 재능*노력(누적 시간)    

 재능이 낮으면 노력을 더해야 한다. 그러므로 시간 계획을 잘 짜서 나만의 루틴으로 만들자!!

또 한가지!!

 지경을 깨는 경험을 해야 한다.(지경이란 단어가 맞는가? 검색을 해보았죠~~)

 *지경 : 단순히 땅의 경계를 넓히는 것을 넘어, 마음, 생각, 믿음, 사랑, 소망, 섬김 등 내면의 영역과 삶의 범위를 확장하는 것을 의미

 comfort(안전지대)  →  fear(공포지대) → Learing (학습지대?) → Growth(성장 지대)

우리들의 대부분은 안전지대에 있으며 성장 지대를 가기 위해서는 반드시 공포지대를 넘어서야 한다. 공포 지대에서는 자신감을 잃고 목표에 대한 문제점에 집중하게 되며 타인의 말에 귀기울이게 되고 자꾸 안 되는 이유를 찾는다고 합니다.

제가 요즘 가장 많이 느끼는 부분이기도 합니다. 아직 첫 발도 못 떼었는데 월부의 올라온 글들을 읽고 있으면 ‘과연 내가 이렇게 할 수 있을까, 이렇게까지 해야 제대로 된 투자를 할 수 있는 건가,난 이렇게 디테일 하지 못한데 , 끈기가 없는데….’수많은 이유를 찾으며 고민에 망설임이 가득한 시간을 보내고 있습니다. (앗! 그런데 4강에서 너바나님의 따끔한 일침을 들을 수 있었죠~~!)

1.  부동산 가격이 결정되는 핵심기준

*부동산  가격을 결정짓는 요소는 물가와 통화량, 전세가 변화의 유기적인 상관 관계에서 비롯된다.

• 물가와 통화량 : 우리 나라의 경상수지규모는 세계 160개국 중 6위!  나라에 들어오는 돈의 규모가 커지면서 시중의                        통화량이 늘어나고 돈의 가치가 떨어지게 되고 그에 따라 물가는 계속 올라간다.

*투자의 기준

 장기적인 관점에서 부동산의 가격은 지금까지 전고점을 뛰어넘어왔다.(인플레이션,  수요와 공급으로 인해)

   1)전세가 변동률

      역전세를 주의해야 한다.

      역전세는 과도하게 전세가가 오르거나 금리인상으로 인해 통화량이 줄어들때 발생하는 현상이다.

      그러나 역전세가 온 후 다시 전세가가 오른다.  이 텀이 길기 때문에 견디지 못하고 매도를 하는 사람들이 많다.

       전세가가 과도하게 오를 시기에 전세가에 욕심을 부리지 않으면 내가 원하는 투자 수익률을 이룰 수 있다.           

   2)수요와 공급

      투자시 입주물량(공급)을 항상 체크해야 한다.

      입주 물량이 작아지면 전세가의 상승에 영향을 미친다. (여기서 변수: 정부의   전세자금 대출규제와 같은 정책)

      특히 지방은 인구수, 입주물량, 미분양 소진율을 잘 보아야 한다.

2.투자 원칙

  투자를 잘 하는 사람이 되기 위해서 는 선구안( 좋은 투자처를 볼 수 있는 능력) 과 히팅 능력(임장 방법, 매수 방법, 매도 시점, 물건 관리등)을 지녀야 한다. 제일 중요한 점은  나만의 확실한 원칙과 기준을 가져야 한다.

<저 .환. 수. 원. 리>

저  :  저평가 여부 (가치>가격)     단순한 가격의 기준이 아닌 좋은 가치를 판단 할 수 있어야 한다.

환 :   환금성       부동산은 환금성이 낮은 편이다.  부동산 중  아파트가 환금성이  낫다.

수 :  수익률     72의 법칙  

                     72/수익률  → 원금이 2배가 되는 기간

                     기간을 줄이려면 수익률을 높여야 한다. 

                    *수익률을 높이려면   :  수요가 많고 공급이 없는 곳을 찾는다.

                                        적절한 투자금, 전세금이 상승할 곳을 찾는다.

                                        좋은 타이밍을 잡는다

                                        수익률과 수익 두 가지를  다 고려한다.

                                        인내할 줄 알아야 한다.

       무엇에 투자하느냐가 아니라 내 실력을 올려 수익률을 올려야 한다.

원 :  원금보장    (원금 보장을 위한 대응 방법)

                        최악의 손실을 따져본다

                        적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.(서울 60%, 강남 50%, 지방 80%)

                        앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

                        가치 있는 부동산을 매수했다면 버티는 것이 중요하다.

리 : 리스크 관리  (상황에 따른 리스크 대처 방법)

                         역전세 → 적은 갭9전세금 욕심을 내지 않는다)

                         대량 공급  →  입주물량 (3년내 입주물량을 살펴본다. 입지 독점성을 따져본다)

                         급격한 전세 상승  → 무리한 전세가를 설정하지 않는다. 전세금은 5% 정도의  상승율로 세팅한다.                                                           전세보증금 전체의 5~10%의 여유자금을 보유한다.

                         수익시기(상승시기) →  어느정도의 운도 따라줘야 한다. 꾸준한 수입(급여)을 만든다.

     조급함&무지&탐욕에서 오는 행동을 조심하라!

 3.  부동산 전망과 투자 잘하는 법 & 세금

• < 미래는 아무도 예측할 수 없다. 그러므로 우리는 미래에 어떠한 상황이 오더라도 대응하는 게 중요하다. 

사람이 할 수 있는 것 중 내가 할 수 있는 것을 해 나가는 것이 중요하다. >

=> 우리가 할 수 있는 것은 정보수집과 많은 경험으로 인한 통찰력을 쌓아가는 것이다.

과거 정부의 부동산 규제와 그에 따라 변화한 부동산 시장 흐름을 분석하여 앞으로의 우리의 대응전략을 세워나가면 된다. 여기서 2017년   전세 vs 실거주 vs 투자의 선택에 따른 현재(2025년) 자산의 규모를 비교 분석해 보면서 선택의 중요성을 생각해본다.

• 부동산의 가치(가격) = 토지가 +건물가

토지의 가치는 수요(직장, 교통, 학군, 환경) 와 공급(입지의 독점성)에 따라 시간이 지날 수록 오르는 반면 건물의 가치는 시간이 지날수록 떨어지게 되므로 비교 분석을 통한 노력을 해야 한다.

• 현재 시장에서의 부동산 대응전략

1.앞으로는 내집 마련의 기회가 점점 사라질 것이므로 내집 마련은 중요!!

2.투자자가 아니면 실거주로 인한 시세차익을 노려보며 다주택 전략의 경우에는 세금공부를 하면서 전략을 만들어야 한다

3. 지금은 부동산 매수 기회가 맞으며 서울이나 광역시의 저평가된 부동산을 매수하는 것이 좋다.

투자에는 여러 방법이 있으며  우리가 하려고 하는 것은 시세차익 부동산이다.

시세차익 부동산이란 낮은 가격에 사서 오를때까지 기다리는 투자방법이다. 아파트 ,단독주택, 다가구/원룸 ,오피스텔,빌라가 있으며 <저 환 수 원 리>에 의해 아파트가 제일 적정하다.

시세차익 부동산의 투자자의 단계는 투기(묻지마 투자), 갭 투자, 우량주 투자(똘똘한 한채), 가치투자(담배꽁초 투자). 가치 투자(성장가치 투자)가 있으며 우리는 가치투자를 목표로  한다.

그러므로  진정한 가치투자, 진정한 부자에 대해  다시 한번 생각해보는 시간을 가지자!!

No Pain No Gain  , You become what you think of !!

아무것도 할 수 없다라고 생각하는 사람과 할수 있지 않을까라고 생각하는 사람과는 훗날 어마어마한 차이가 난다.

현재의 안정감에 익숙해지면 무료해지고 새로운 것을 찾아 다니지만 그 도전 앞에서 항상 머뭇거리며 안 될 핑계거리를 먼저  찾으며 지레 겁먹고 포기해 버리는 나의 삶에 일침을 가하는 말입니다.

1강에서도 2강에서도 저한테 가장 와닿는 부분은 내 인생을 바꾸고 싶다면 행동하라는 !  하나의 메세지인 것 같습니다.

내가 할 수 있는 것은 무엇일까?

첫째. 매일 목실감 작성하기

둘째. 한달에 두권씩 독서하기

셋째.  월부 칼럼 or 커뮤니티 글 읽으며 투자 기초와 마인드 (조급함, 포기의 마음 지우기등)탄탄히 하기

넷째. 잘하지 못하더라도 과제든 무엇이든 시작해보기

다섯째.  저.환.수. 원.리 에 따른 아는 지역 아파트부터 비교  분석해보기

지금은 무지하고 서툴지만 포기하지 않고 계속 해나간다면 시간이 지난 후 저의 모습은 달라져 있을 것이란 믿음을 가져봅니다.