✅아파트명
동탄역 한화꿈에그린프레스티지/2015/33
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
화성시 종사자수 564,646명
2. 교통
강남 1시간5분/ 여의도 1시간14분/시청역 1시간13분
3.학군
청계중,동탄중 순위(과고/외고/자사고 진학인원)
4. 환경
롯데백화점 동탄점, 트레이더스, 대학병원 미확인, 진료의원 병원다수
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
현재 시세:동탄역 한화꿈에그린프레스티지 현재 매매 10.6억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 14.3억, 전세 6.4억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 9.8억, 전세 3.6억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
현재 전고점 전이며 상황으로 매매가는 저평가, 갭투자금액 6억(+α)필요, 다른 매물 고려해 봐 야할거 같음
2) 환금성 : 매매보다 전세 선호 예상
3) 수익률 : 투자금 부담, 매매가 상승, 전세가 보합이라 전고점이 되면 시세차익 가능
4) 원금보존 : 전고점을 넘어 장기간 보유시 충분히 가능(주변상권, 초중학교, 공원, SRT)하나 입지독점성 낮음, 26년~27년 총 2,229세대 신규 입주물량으로 전세가 하락 예상(역전세)
5) 리스크 대비: 과도한 전세가X
나의 투자 결론(매수 여부): 매수보류, 갭투자금으로 서울 4급지 확인
✅ 작성하면서 느낀점 : 임장 시 충분히 50%이상 파악했다고 생각했으나 임장보고서 써보니 저환수원리 판단이 엄청 어려움
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