관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
9월 목표: 매도와 매수
매수를 하려면 매도부터 해야하기에 일주일동안 많은 시간을 매도에 쏟고 있다.
스트레스도 받고 마음도 힘든 와중에 양파링님의 강의를 듣고 있자니 마음이 조금은 편안해진다. 나는 내가 지금 할 수 있는 것을 하고 있기 때문일까?
양파링님 목소리에서 느껴지는 열정과 의지에 나도 슬쩍 기대본다.. 계속 해보자 아자!
PART1. 2025 현재 전세시장 상황
입주가 없는 지역은 전세물건이 매우 귀해졌고, 입주가 있는 지역 또한 전세 물량이 빠르게 소진되고 있다.
앞으로의 공급도 없는 상황에서 전세는 더 귀해질 것이기 때문에 전세가 상승환경이 조성되고 있다.
PART2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것
2-1 전세 셋팅 유형과 프로세스
전세 유형에는 많은 종류가 있다. 그중 대표적인 5가지 유형에 대해 강의를 통해 알 수 있었다.
case1. 현금 전세(대출 없이 임차인 자금으로 입주)
case2. 세낀 물건
case3. 주인 전세
case4. 매도자 전세계약 후 승계
case5. 잔금 치고 전세 셋팅
이 중 투자자에게 가장 유리한 경우는 몇번일까? 현재 같이 대출이 불확실한 상황에서 case1.이 유리하게 작용할 수 있다. 현재 상황에서 가장 현실적이고 손 쉬운 방법은 case2,3 이지만 이 경우에도 6.27대책으로 주의해야할 사항들이 있다. case4와 5은 어떠한가? 매매잔금과 전세잔금 사이에 금융상품(신용대출 또는 주담대)을 활용하여야 하고 이에 따른 이자비용이 발생한다. 또한 매매잔금까지 전세입자를 구하지 못한 경우에는 전세계약을 시세보다 낮게 맞춰야 할 수도 있다.
2-2 지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅
6.27대책으로 가장 유의미하게 변경된 것이 ‘조건부 전세대출 제한’이다.
조건부 전세대출 제한으로 영향을 받은 경우는 몇번 case에 해당할까? case1 현금 전세를 제외하고는 모든 case가 영향을 받았다. 더욱이 전세금 모두를 현금으로 들어오는 전세입자의 경우 매우 드물기 때문에 6.27대책은 사실상 모든 전세거래에 영향을 미치고 있다고 해도 과언이 아니다.
전세 잔금 대추을 위해 소유권이 3개월 동안 유지되어야 한다.
case2~5 각각에 따라 적용되는 시점과 추가로 고려해야할 사항들을 강의를 통해 배울수 있었다.
PART3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
3-1 적정 전세가 설정하는 법
적정 전세가란 무엇인가? 그냥 부동산에 내놓으면 부동산 사장님이 거래해주는 것이 아니었나?
그렇지않다. 전세가부터 계약에 포함될 특약까지 모두 임대인과 임차인이 정해야한다. 물론 부동산 사장님이 표준문구등을 준비해주고 거기에 각각의 특수한 상황을 고려하여 확정하는 것이다.
그렇다면 적정 전세가는 어떻게 구하는 것일까?
단지 내에서 적절한 가격인지, 생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지, 공급되는 신축단지와 비교해도 여전히 적절한 가격인지 확인해야한다.
조금만 더 생각해보면 적정 매수가도 비슷한 방법으로 가늠해 볼 수 있지 않을까?
단지 내에서 20평대와 30평대의 가격 차이를 고려하고, 전고점과 현재가격을 비교해서 적정 가격을 계산해 볼 수 있을 것이다. 또한 단지의 가치가 비슷한 단지별로 가격흐름을 비교하여 비슷한 가치의 단지 중 더 저평가된 단지를 찾을 수도 있을 것이다. 매수가격 산정할 때도 활용해 보아야겠다.
3-2 리스크 줄이는 임대기간 설정법
전세 계약은 반드시 2년으로 해야할까? 내게 유리한 기간이 있다면 그 기간으로 계약할 수는 없는 것일까?
지금 당장은 입주하지 못하더라도 3년 뒤에는 입주가 가능할 것으로 생각한다면 3년으로 계약할 수는 없을까?
이런 물음에 대한 답변은 강의에서 들을 수 있었다.
‘답은 가능하다’이다. 들어올 임차인과 협의에 따라서 2년도 되고 3년도 될 것이다. 주변 공급이나 성수기/비수기를 고려해서 계약기간을 조정한다면 더 유리한 전세 셋팅이 가능할 것이다.
PART4. 계약단계부터 챙겨야할 전세셋팅
목빠지게 기다리던 투자물건이 나타나면 덥석 가계약금부터 쏘면 되는걸까? 당연히 안된다.
가계약금을 넣기 전에 등기부등본을 통해 확인하고 매매계약서에 넣을 특약사항을 확정해야한다.
투자로 매매를 하는 것이라면 전세 셋팅까지 고려해서 특약들을 확정하고 가계약을 해야하는 것이다.
그렇다면 계약 전 확인해야 하는 중요한 항목은 무엇일까?
등기부등본에서 소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권 등을 확인하고 매매계약서 상 특약들을 확인해야 한다.
매매계약서에 들어갈 특약은 6.27 규제 전/후로 다른데 세부적인 사항은 강의를 통해 확인할 수 있었다.
PART5. 임대리스트 줄이는 법(실전투자사례)
임대리스크는 무엇일까?
투자 물건 근처에 공급이 많아서 매매가와 전세가가 떨어질 위험?
단지 가치를 잘못 판단해서 가치 대비 비싸게 살 위험?
스스로의 선택에 대한 확인이 부족해서 좋은 물건을 지켜내지 못할 위험?
모두 다 해당될 것이다.
현재 시장에서 발생할 수 있는 전세계약에 대한 유형과 주의할 점 모두를 강의에서 다루고 있으니 전세 셋팅에 어려움이 있거나 투자에 대한 관심이 있는 사람이라면 꼭 들어야 할 강의이다.
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