열중2주차_강의후기_매도는 전세를 잘 다루는 것부터 시작이다!

안녕하세요. 원칙에 맞게 투자하는 투자자가 되고 싶은 화성별똥별입니다 :)

열중반의 2주차는 양파링님의 전세특강 이었습니다!

전세 A TO Z라는 강의의 제목 답게, 정말 전세의 모든 것을 다뤄주셔서

마치 1호기를 하는 듯한 기분으로 들었습니다!!

(이제 1호기 좀 하자 제발..ㅎㅎ)

저 역시 1호기를 준비하고 있는 입장에서

매도에 노력을 기울이고 있고, 특히 6.27 대책 이후

전세를 맞추는 것에 대한 리스크가 커져

전세는 안전하게 주전, 세입자 있는 물건 위주로

보고 있었습니다

하지만 결국 오래가는 투자자가 되기 위해서는

전세를 제대로 알아야 겠다는 것을

강의를 통해 다시한 번 느꼈습니다

『투자의 완성은 임대! 전세 빼기!!!』

『저.환.수.원.리』와 함께 문신으로 새깁시다💪

그럼 이번 강의에서 꼭 기억해야 할 것들을 남겨봅니다

주요지역의 분위기

☑️서울수도권 전세 매물이 부족하지만, 동대문, 광명, 서초는 대규모 입주가 있음

동대문은 11월 4000세대 규모의 이문 아이파크 자이 입주가 곧임

☑️적용할 점 : 주전이나 세낀 물건 구할 시 11월 이후 부터 3개월에 나간다고 하면

주의해야한다! 이번 입주는 세대수도 많고 주요 지역의 입주기 때문에

11월 +3개월인 내년 1월 까지는 세를 빼기 어려울 수 있다

임차인의 남은 기간을 꼭 확인하자

☑️11월 입주 이후에는 입주가 없다. 지금 전세가가 낮아도

투자한다면 전세 상승분이 있다! 매매다가 덜 오른 단지를 투자해야 하는 이유로

저평가라는 것도 있지만 전세가가 쫒아오며 매가를 올릴 것이기 때문이다

세낀집 세팅 시 주의 사항

☑️잔금일 기준, 기존 세입자의 만기가 3개월 이상 남아있어야 함 

왜?: 다음 세입자 유치 위해, 은행에서 집주인 유지여부를 확인한다..ㅎㄷㄷ

☑️적용할 점 : 이건 생각치 못한 부분이다! 그냥 세낀 집 사서

세를 새로 맞추면 되는 줄 알았는데, 내 명의로 이 집이 3개월은 유지돼야

현 임차인 말고 새 임차인이 전세자금 대출을 받을 수 있다고 한다

세낀 집이라고 다 OK하지 말고, 3개월 이상 남았는지 확인 +

이문아이파크자이가 11월~1월이 피크니깐 확인!

주인전세(점유개정) 집 세팅 시 주의 사항

☑️잔금일 기준, 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 확인

☑️기존 주택담보대출이 얼마나 있는지, 나의 중도금으로 상환하여

근저당 말소가 가능한지 확인하라

☑️적용할 점 1 : 주전의 경우도 그 다음 세입자가 전세자금대출

받으려면 내 명의로 3개월 이상 유지돼야 하니, 주전 기간 3개월 이상 약속 받기

☑️적용할 점 2 : 매도자의 집에 선순위 담보대출이 있는 경우

근저당 말소 약속을 특약으로 명시해야함

즉, 내가 준 중도금(매매-전세 차액)으로 근저당 말소를 확약 또는 

다른 대출을 통해서 근저당을 말소를 확약받아야 주전 물건도 진행하는 거다…

대박!! 갓파링님 최고..ㅠㅠ

✅플러스! 주전 만기 시점의 공급을 확인하고,

매매계약서 작성 시 집 보여주기 협조 특약도 반드시 넣어야한다

집값이 상승하면 감정상해서 집 잘 안보여줄 수도 있다……….

✅주전은, 가계약 전 매매특약과 전세특약을 모두 사전에 합의해야한다!

매도자 전세계약 후 승계 시 주의 사항

☑️매도자가 소유권을 이전하는게 급하지 않아야 하고, 세입자가

위와 같은 방법의 계약에 대해 동의할 때 진행할 수 있는 방법이다

☑️본래는 매매계약 후 전세계약을 하고 전세입자의 대출실행이 이뤄지지만

규제가 강화되어 매도자가 전세계약을 먼저 하고 잔금대출 까지 받은 후에

나와 매도인의 계약이 이뤄져야 하며,

전세대출 실행 후 약 3개월 까지 사후확인을 함으로

주인으로 부터 등기를 이전 받는 과정이 6개월 정도 걸리는 계약

☑️적용할 점 : 솔직히 이 방법은 무섭다.. 특히 전세계약을 하고나서

나와 매도 계약을 하는 건데,, 그 사이에 집주인이 마음을 바꾸면??ㅠ

가계약감도 안받고 본계약은 더더욱 안한 상태라.. 무섭다…

☑️이 방법으로 하게 될 경우 안전 장치를 어떻게 해야할지!!

확인이 필요하다

잔금치고 전세 세팅 시 주의 사항

☑️잔금을 아예 쳐버리고 세입자가 들어오기 전까지 비용을 부담하는 경우이다

☑️고가 주택일 수록 들어가는 부대 이용(월 이자, 중도상황수수료, 관리비 등)이

크니 주의해야하며, 현재 수도권은 주택담보 대출 시 전입의무가 있다

☑️이번 1호기는 이 방법으론 진행하지 않을 것 같다

☑️지방 투자의 경우 위의 방법으로 진행이 가능해서

다양한 전세세팅 방법이 있다는게 재미있다

전세가격 무엇을 봐야 할까? 

잊지말자 단/생/공

+ 전세 세팅에 대한 사장님의 자신감과 현장의 분위기로

전세를 보수적으로 할지 공격적으로 할지 결정!!!! 

또한 전세대출에 대한 사장님들의 반응에 따라

적극적인 사장님이 나를 도와줄 분이다~~

임대 기간은 어떻게 설정할까?

공수표 아니고 공수포 ㅎㅎ

매매계약서 작성 시 주의사항

✅등기부 등본! 3번 떼서 보자 : 가계약금 입금전, 본계약전, 잔금전

✅매매계약서 작성 시 : 정확한 물건 설명인지 확인, 특약 잘 챙기고

계약서, 등기부등본, 신분증, 입금계좌가 모두 동일 인물인지 확인!!

✅임대계약서 작성 시 : 특약으로 추후 세입자 세팅도 챙기자

ex)만기 도래하여 이사할 의사가 있을 시 4개월 전 통보, 계약 만기 시 임차인은

새로운 계약 진행에 적극 협조, 원상회복 의무 등

강의 내용을 요약하는 후기는 쓰기 싫었는데

이건 정말 요약 하지 않으면 안되는 강의여서!

머리 속에 꾹꾹 눌러 담는 기분으로

요점 노트 같은 후기를 남깁니다ㅎ

1호기를 아쉬움 하나 없이 해내지는 못하겠지만

양파링님께서 알려주신 유의사항과 실전 팁으로

망하지 않는 투자! 계속 이어 나가는 투자가 될 수 있도록

포석을 잘 깔겠습니다

1호기! 진짜 하자 이제는!!

0호기.. 진짜 매도 되자 이제는..ㅠㅠ

얼른 0호기 매도 및 1호기 매수 후기로 글을 쓸 수 있길 바라면서

긴 시간동안 열정적인 강의해주신,

저의 롤모델! 양파링님 너무 감사합니다♥

월부는 사랑입니다!!