세입자 만기 전 퇴거와 관련하여 협의 사항 질문 드립니다.

안녕하세요 별똥별님! 세입자 잘내보내고 매도후 갈아타기까지 성공하셨군요! 너무 축하드리고 부럽습니다ㅎㅎ저도 비슷한 상황이라 고민이 많은데요 ㅠ 집 매도하실 때 세입자 이사일과 매수인의 날짜를 맞추신건가요? 그게 가능한가요 ㅠ?

안녕하세요 별똥별님~ 매도를 준비하고 계시는군요- 아무래도 실거주 수요가 많은 곳일수록 전세 낀 매물 상태로 매도하기는 쉽지 않다보니.. 세입자분의 퇴거를 확답 받고자 하셨던 것 같습니다 매도를 하는 방법 이전에 매도를 하시는 이유는 어떤 것이셨을까 싶기도 합니다~ 매도를 하고자 하실 때에는 1) 수익이 났을 때 2) 이 물건을 감당하기 어려울 때 (ex. 역전세 등) 3) 팔고 다른 더 좋은 물건으로 갈아탈 게 있을 때 와 같은 매도 사유들이 여럿 있을텐데, 그 중 어디에 해당하시는지 한번 차근차근 정리해보시면 어떨까 싶어요 만일 팔고 더 나은 물건으로 갈아탈 게 있으시다면, 퇴거 해주기로 한 세입자 이사비(1천만원) 이상의 수익을 볼 수 있는 곳이셔야 할 것 같다는 생각도 같이 들었구요, 집과 상황에 따라 다르지만 1천만원은 결코 적지 않은 금액이어서요~ 내년 2월 만기 시점까지도 매도가 되지 않는다면 공실로 만들고자 하신다 하셨는데 그럼 현 세입자 보증금 반환 준비가 필요하실 것 같습니다. 보증금만큼을 현금으로 보유하고 계시다면 문제 없지만 만일 대출 등을 이용하셔야 한다면 대출이 충분히 나오는지, 대출에 따른 이자/중도상환 수수료 등 부수적인 지출은 없는지에 대해서도 전체적인 수익 관점에서 고려하게 될 것 같아요 매도까지 거의 10개월이 남으신 상황이라 사실 기간이 짧지는 않은 것 같습니다- 충분히 잘 알아보시고 또 Q&A 게시판 찾아주셔요 매도 화이팅입니다, 원하시는 때에 원하시는 가격으로 나갈겁니다!! 💪💪

별똥별님 안녕하세요 :D 매도를 앞두고 계신 상태에서 고민이 있으신 것 같습니다. 임대차 계약서의 특약 문구로 받아두시는 것도 방법이 될 수 있지만 저라면 임차인과 협의하여 퇴거 확약서를 받아두려고 노력해 볼 것 같습니다. 다만, 퇴거확약서는 법적 강제력이 없습니다. 임대차법의 입법 취지에 맞지 않기 때문입니다. 임차인이 갱신권 청구를 할 수 있다는 것입니다. 그럼에도 받아둘 것을 권해드리는 이유는, 상호 간의 신의 성실에 의한 약속 이행을 위해서입니다. 그것이 임차인의 퇴거 시 협조에도 더 도움이 될 것으로 생각하는 것이죠. 그래서 저라면 꼭 매도를 해야만 하는 그런 상황이라면 확약서 작성 후 임차인과 꾸준히 소통하여 계획에 변동은 없는지 세심하게 살펴보면 대응할 것 같습니다. 아울러 계약 기간 만료일이 반환일이 되므로, 다만 그 이전이라도 매도인 등의 새로운 권리변동이 발생하게 될 경우 그 거래 대금을 잔금으로하여 잔금일을 앞당길 수는 있지만 보증금 지급 날짜는 따로 명시해두지 않을 것 같습니다. 마지막으로 현재 단지와 지역의 분위기를 상세히 파악하려고 노력 할 것 같습니다. 매수 손님은 도는지, 임차 손님은 도는지 면밀히 파악해 두는 것이 정말 중요할 것 같습니다. 그래야 가격 조정 등 실제 거래 성사를 앞둔 시점에서 조금이라도 더 현명한 의사 결정을 할 수 있다고 생각하기 때문입니다. 의사결정에 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.