안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
부동산 전세 계약을 하다 보면
가끔 “법인 세입자”를 만나게 됩니다.
법인 세입자는 회사가 직원 복지 차원에서
사택으로 활용하기 위해 전세 계약을 하는 경우인데요.
즉, 계약 주체는 회사이지만 실제 거주자는 직원인 셈입니다.
그렇기에 일반적인 개인 세입자와는
여러 가지 다른 점이 존재하게 됩니다.
법인 세입자의 가장 큰 특징
가장 큰 차이는 계약자와 거주자가 다르다는 점입니다.
개인 세입자는 전입신고와 확정일자를 통해
보증금을 보호받을 수 있습니다.
(전입신고 + 확정일자 → 대항력)
하지만 법인은 전입을 할 수 없다는 점에서
보증금 보호에 제약이 생기죠.
이 부분을 보완하기 위해 법인 계약에서는
‘전세권’을 설정하는 경우가 많습니다.
전세권은 등기부에 권리를 직접 기재하는 방식으로,
보증금을 보호하는 장치가 되어줍니다.
다만, 동시에 전세권은 제3자에게 전전세를
줄 수 있는 권리도 포함하고 있어 주의가 필요합니다.
※ 전전세
: 전세권자가 집주인의 승낙이 없더라도
다시 새로운 세입자에게 전세를 주는 임대 방식
ex.) 법인이 직원에게 전세를 주는 것
법인 세입자의 장점
그렇다면 어떤 장점이 있기에
법인 세입자를 고려하게 되는 것일까요?
첫째, 임대료 인상 유연성
법인 임차인에게는 5% 상한제가 적용되지 않기 때문에,
집주인 입장에서는 시장 상황에 맞춰
임대료를 자유롭게 조정할 수 있습니다.
둘째, 명확한 계약 기간
계약갱신청구권이 없어
2년 단위로만 계약이 유지되므로,
집주인은 매도나 재계약 여부를
유연하게 결정할 수 있습니다.
셋째, 재계약 가능성
회사가 직원 숙소를 꾸준히
필요로 하는 경우가 많아
시세가 일부 떨어진 경우에도
기존 가격으로 계약이 이어질 수 있습니다.
넷째, 관리 소통이 편리성
거주자가 아닌 법인 담당자와
직접 소통하기 때문에 문제 발생 시
대응이 좀 더 체계적입니다.
법인 세입자의 주의점
앞서 장점을 살펴봤다면,
이번에는 주의해야 할 단점들입니다.
첫째, 전전세 문제
법인 세입자는 전세권을 통해
제3자에게 다시 전세를 줄 수 있습니다.
이때 집주인은 그 용도를 알기 어렵고,
불법적으로 사용될 경우 큰 위험이 될 수 있습니다.
둘째, 집 관리 소홀 위험
직원 숙소 개념으로 쓰이다 보니
실제 거주자는 집에 애착이 적습니다.
그 결과 집을 대충 쓰거나,
문제가 발생해도 방치되는 경우가 많습니다.
셋째, 집을 보여주기 어렵움
일반 세입자와 달리 법인 계약에서는
담당자와 거주자가 따로 있어 매도를 위해
집을 보여주려 할 때 조율이 번거롭습니다.
담당자의 승인 절차가 필요해
거래 진행이 늦어질 수 있습니다.
법인세입자 특약정리
법인 세입자는 분명 장점이 있지만,
동시에 리스크도 존재하기에 관리가 필요합니다.
따라서 중요한 것은 장점을 살리되 단점을 대비하는 것입니다.
그 방법 중 하나가 계약서에 특약을 꼼꼼히 넣는 것입니다.
실제로 제가 활용했던 특약 예시들을 공유드리려 합니다.
법인 세입자 특이사항
마지막으로, 법인 세입자 계약에서
꼭 알아야 할 특이사항 두 가지가 있습니다.
첫째, 연락처 관리의 중요성
법인 세입자는 계약 담당자와 실제 거주자가 다르기 때문에,
반드시 두 사람의 연락처를 모두 받아두어야 합니다.
둘째, 보증보험 가능 여부입니다.
전세권이 설정되면 보증보험이
불가능하다고 오해하기 쉽지만,
실제로는 일부 공공기관 등에서는
가입이 가능한 경우도 있습니다.
따라서 법인 계약이라 하더라도
보증보험 요청이 있을 수 있다는 점을
알고 대응해야 합니다.
결국 법인 세입자는 장점과 단점이 공존하는 선택지입니다.
중요한 것은 우리가 어떻게 관리하고 대비하느냐에 달려 있습니다.
특약으로 리스크를 차단하고,
연락처·보증보험 같은 세부사항까지 챙긴다면
법인 세입자는 개인 세입자와는 다른
안정성과 유연성을 제공해 줄 수 있을 것입니다.
앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂
감사합니다!
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